بین حقوق مالک عرصه و مالک حصه مشاعی اشجار و صاحب حقوق ناشی از عملیات زارعی امتزاج و اشتراک ایجاد شده است

تاریخ : 18 / 10 / 76 شماره پرونده : 74 / 1746 شماره دادنامه : 1043
مرجع رسیدگی : شعبه 131 دادگاه عمومی تهران
خواهان : حسین ... با وکالت فریبا توکلی
خواندگان : 1 - جلال 2 - حسین 3 - امیر 4 - اسماعیل 5 - بتول 6 - بانو اعظم 7 - بانو حائزه 8 - بانو اکرم همگی ... 9 - بانواقدس همگی با وکالت 1 - محمد پایور پور 2 - سید مصطفی موسوی به نشانی ...
خواسته : مطالبه اجرت المثل مورد تصرف
گردشکار : دادگاه پس از بررسی محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و مبادرت بصدور رای می نماید .

رای دادگاه
در 30 / 9 / 71 آقای حسین ... با وکالت بعدی خانم فریبا توکلی به طرفیت وراث مرحوم حاج سید ابوالقاسم ... دستگیر به اسامی آقایان و خانمها جلال , حسین , امیر, اسمعلی , خدیجه , سکینه , فاطمه (این سه نفر به ترتیب مشهور اعظم , حائزه , اکرم و اقدس شهرت آنان ... دستگیر و بانو بتول ... با وکالت آقایان محمد پاپورپور و سید مصطفی موسوی دادخواستی بخواسته مطالبه اجرت المثل قطعات مورد تصرف خواندگان از 24 / 12 / 1320 الی 31 / 9 / 71 فعلا به قرار سالیانه 50000 ریال جمعا به مبلغ 23000000 ریال و صدور حکم بر فروش عرصه و اعیان و حقوق زارعانه پلاک های ثبتی 2767 تا 2770 فرعی از 170 اصلی بخش 11 تهران موسوم به اراضی ونک و تقسیم ثمن حاصله بین مالکین بقدرالسهم مالکانه تقدیم داشته است خواهان در رابطه به خواسته خود اینگونه توضیح داده است که با استناد چهار فقره اسناد رسمی مالکیت و مالک عرصه قطعات مذکور می باشد مورث خواندگان نیز مالک حق ریشه و حقوق زارعانه املاک موصوف بوده که طبق گواهی ثبت منطقه شمیران بااستناد ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22 / 8 / 57 و ماده 9 آئین نامه اجرائی قانون مرقوم امکان افراز عرصه و اعیان وجود نداشته و چون الزام ببقای اشتراک و اشاعه نیز خلاف موازین است تقاضای رسیدگی و صدور رای دارد تعلق پلاک های فوق الذکر به خواهان از تاریخ 15 / 6 / 54 بدلالت ورقه های رسمی مالکیت شماره های 709618 الی 709621 و همچنین پاسخ استعلام ثبتی وارده به شماره 3273 - 17 / 11 / 71 مسجل می باشد در خصوص مطالبه اجرت المثل صرفنظر از آنکه خواهان بموجب قسمت اخیر لایحه 377 - 14 / 2 / 73 دعوی را مستند نموده و از جانب مالکیت وی نسبت به پلاکهای منظور از 15 / 6 / 54 مستقر گردیده است با توجه به ماهیت و نوع قرار داد منعقده بین مالک ماقبل خواهان و مورث خواندگان ادعای مزبور به نحو معنونه منطبق با موازین قانونی نبوده محکوم به بطلان می باشد در رابطه با خواسته دیگر با محرز بودن مالکیت خواهان نسبت به عرصه قطعات مورد متنازع و ثابت بودن مالکیت مورث خواندگان نسبت به اعیان (حقوق غارسانه و زارعانه) بموجب قرار داد رسمی شماره 31441 و 31376 مورخ 24 / 12 / 1325 منعقده بین ایادی ماقبل خواهان و مورث خواندگان و همچنین دادنامه شماره 939 - 18 / 12 / 65 صادره از شعبه 15 دادگاه حقوقی 1 سابق تهران که حسب حکم شماره 738 - 19 /10 /66 شعبه 10 دیوانعالی کشور به تایید رسیده است نظر باینکه برابر گواهی های 11390 و 11392 و 11400 و 11402 تاریخ 11 / 7 / 1360 صادره از سازمان عمران اراضی شهری تهران به نام خواهان پلاک های مذکور سابقه احیا و عمران داشته و به صورت باغ به عنوان دایر شناخته شده است و نظرباینکه برابر نامه 42773 - 19 / 10 /71 ثبت شمیران ضمن تایید وجود حتی زارعانه و غارسانه چون این حقوق از حقوق راجعه به عین املاک (عرصه) نیست آنها را قابل افراز ندانسته است و نظر باینکه مدت یکساله قرار داد 10175 - 28 / 3 /23 که فی الواقع عقد مساقات بوده سپری گردیده و بدین وصف با انقضای مدت عقد مساقات برطرف شده است به حکم ماده 545 ناظر به ماده 531 قانون مدنی عامل (مرحوم ...) مالک حصه خود گردیده است .
و نظرباینکه قرارداد رسمی 31372 - 24 / 12 / 25 که بدنبال قرارداد قبلی منعقد گردیده و آن هم ماهیت عقد مساقات است اما چون مدت در آن پیش بینی نگردیده که این نیز به دستور ماده 545 ناظر به ماده 518 قانون مدنی عقد باطلی است و طبق ماده 544 همین قانون عامل صرفا مستحق اجرت المثل می باشد که بنابراین حقوق غارسانه ناشی از قرارداد اولیه و حق مطالبه اجرت المثل ناشی از اقدام به قرارداد باطل دوم برای مورث خواندگان حاصل آمده است و این حقوق به حقوق زارعانه که عبارت است از حق ریشه و بهای شخم و کود و ارزش زحماتیکه برای آبادکردن زمین معروف و یا بحق دسترنج رعیتی که عبارت است از آنچه از آثار مادی که دهقان با اذن و یا اجازه مالک زمین مزروعی در آن پدید آورده باشد از قبیل اشجار مرسوم میباشد و این حقوق حسب ماده 31 نظامنامه ثبت اسناد تبصره 1 از بند الف ماده اول تصویب نامه 18 / 11 / 41 هیئت وزیران در اجرای قوانین ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات اراضی مصوب1341 به رسمیت شناخته نشده است و رویه قضایی نیز موید آن است از جمله حکم تمیزی شماره 2032 - 13 / 11 / 25 شعبه 8 دیوان و در ما نحن فیه دادنامه شعبه 15 دادگاه حقوقی 1 سابق و رای شعبه 10 دیوانعالی کشور با توجه بمراتب فوق بین حقوق مالک عرصه و مالک حصه مشاعی اشجار و صاحب حقوق ناشی از عملیات زارعی امتزاج و اشتراک ایجاد شده است و چون طرفین به نحو ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم نیستند با ملحوظ بودن مواد 572 و 573 و 578 و بویژه ماده 586 قانون مدنی که اشعار دارد (اگر برای شرکت در ضمن عقد لازمی مدت معین نشده باشد هریک از شرکا هر وقت بخواهند می تواند رجوع کند) و ماده 589 همان قانون که بیان مینماید (هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند) نظر باینکه تقسیم عملی است که به موجب آن حصص مشترک بین شرکا را از هم جدا نموده و تخصیص می دهد و در صورت عدم امکان تقسیم مال مشترک با اجازه حاصله از ماده 591 قانون مدنی باستناد ملاک ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22 / 8 /57 و ماده 4 همین قانون و ماده 9 آئین نامه قانون مذکور و بویژه ماده 317 قانون امور حسبی که مشعر است (در صورتیکه مالی اعم از منقول و یا غیر منقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود) می بایست بفروش برسد دادگاه با قبول دعوی خواهان حسب صورتجلسه 15 / 2 / 72 برای تقویم و ارزیابی املاک در حالتهای (مجموع عرصه و اعیان و حقوق زارعانه) موضوع را به کارشناسی ارجاع که پس از وصل گزارش کارشانسان رسمی آقایان پروین نژاد و صمدی به شماره های 72/151 - 5 / 8 / 72 و آقایان وکلای خواندگان در لایحه 21 ,29 - 9 / 9 / 72 و برابر صورت جلسه 20 / 2 / 73 نسبت به آن اعتراض نموده اند دادگاه پس از بررسی لازم و تحصیل مستندات آنان در 2 / 5 / 73 موضوع را به هیئت سه نفره کارشناسی ارجاع نموده که کارشناس متخصص در امور زارعی به موجب گزارش 5062 - 28 / 12 / 73 حقوق زارعانه متعلق به خواندگان را تعیین و کارشناسان خبره در املاک نیز برابر گزارش 2541 - 29 / 11 / 74 ارزش عرصه متعلق به خواهان را معین نموده اند گزارش کارشناسان حسب لوایح 2836 - 24 / 12 / 74 و 24 / 12 / 74 از سوی طرفین مورد اعتراض واقع گردیده است دادگاه به لحاظ تقاضای طرفین و جلوگیری از تضییع حقوق احتمالی آنان و ضرور دانستن تحصیل نظر هیئتی مرکب از کارشناسان امور املاک و امور زراعتی که توام بررسی موضوع را عهده دار گردند و جلب نظر هیئت پنج نفره را لازم دانسته که سرانجام هیئت منتخب گزارش خود را بشماره 1982 - 24 / 6 / 76 تقدیم داشته اند و آنان از مجموع بررسی های خود این چنین نتیجه گیری کرده اند جهت عرصه و اعیان پلاک های مذکور جمعا به مساحت 1200 مترمربع از قرار مترمربعی یک میلیون و هشتصد و پنجاه هزار ریال و جمعا بملغ دوهزار و دویست و بیست میلیون ریال و قیمت عرصه از قرار مترمربعی یک میلیون و هفتصد و پنجاه ریال و جمعا بملغ دوهزار و صدمیلیون ریال و حقوق زارعانه را از قرار متر مربعی یکصد هزار ریال و جمعا به مبلغ یکصد و بیست میلیون ریال برآورد و ارزیابی می نماید .
در اجرای ماده 36 قانون تشکیل دادگاههای عمومی مصوب 1358 این گزارش به آقایان وکلای خواندگان و خانم وکیل خواهان ابلاغ گردیده است آقای سید مصطفی موسوی یکی از وکلای خواندگان به موجب لایحه 2253 - 17 / 7 / 76 نسبت به آن اعتراض نموده است عمده اعتراض وی عدم امکان خلع ید وجود زمین خواهان در داخل اراضی خواندگان و عدم دسترسی به معبر و عدم رعایت حق کسب و کار موکلین عنوان شده است موضوع عدم امکان خلع ید با توجه به خواسته خواهان بیوجه بوده و بفرض موقعیت خاص زمین خواهان به محاط بودن در اراضی خواندگان این امر تاثیر مثبتی در حقوق زارعانه نداشته و ندارد و ماده 605 قانون مدنی نیز تکلیف موضوع را روشن کرده است و عدم رعایت حق کسب و کار نیز با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 که هرمحلی را که برای سکنی با کسب و یا پیشه یا تجارت یا اجازه داده شده باشد مشمول مقررات آن قانون دانسته و صرفنظر از آنکه تسلط مورث خواندگان بر املاک منظور ناشی از عقد اجاره نموده است اصولا با توجه به بند دوم ماده دوم قانون مرقوم اراضی همزروعی و باغها از شمول مقررات آن قانون خارج بوده و لذا برای خواندگان بیش از حق زارعانه و غارسانه حق دیگیری متصور نیست که بدین جهات اعتراض معنونه غیر مدلل و غیر مستدل تشخیص و چون گزارش هیئت پنج نفره کارشناسان منطبق با اوضاع و احوال مسلم و محقق قضیه بود و از جانبی مستندات خواهان از تعرض مصون و در قبال ادعای وی ایراد و دفاعی موثری صورت نگرفته است دعوی را منطبق با موازین شرعی و قانونی دانسته لذا حکم به فروش عرصه و عیان قطعات فوق الاشعار و تقسیم بهای حاصله به نسبت منعکس در گزارش کارشناسان (از مجموع ارزش هرمتر مربع عرصه و عیان به میزان 850000 1 ریال مبلغ 1750000 ریال کارشناسان (از مجموع ارزش هر مترمربع عرصه و عیان به میزان 1850000 ریال مبلغ 1750000 سهم خواهان و مبلغ 100000 ریال سهم خواندگان) تقسیم خواهد شد . این رای حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قانون تجدید نظر خواهی در محاکم استان تهران است .
رئیس شعبه 131 دادگاه عمومی تهران : وکیلیان

منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)