فروشنده عملا حق فسخ ادعایی را بطور ضمنی از خود سلب و ساقط نموده - رهن

تاریخ : 5/8/76 پرونده کلاسه : 75/1914 شماره دادنامه : 1342
مرجع رسیدگی کننده : شعبه هفتم دادگاه تجدیدنطر استان تهران
هیات قضات رسیدگی کننده : علم خانی ، رفیع زاده
تجدیدنظر خواه : خانم دکتر الهه ... به وکالت آقای دکتر عباسعلی اخلاقی
تجدید نظرخوانده : آقای حجت اله ... و رونا ...
تجدید نظرخواسته : از دادنامه شماره 1815 - 30/8/75 صادره از شعبه اول دادگاه عمومی تهران
گردشکار : بتاریخ : 5/8/76 در وقت فوق العاده شعبه هفتم دادگاه تجدید نظر استان تهران به تصدی امضاء کنندگاه زیر تشکیل است پرونده کلاسه 75/7ت/1914 تحت نظر است با بررسی مجموع محتویات پرونده دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و پس از انجام مشاوره بشرح زیر مبادرت به اصدار رای می نماید.
بدوا خلاصه ای از جریان پرونده خانم دکتر الهه ... به موجب قرارداد مورخ 22/7/69 دفتر مشاور املاک تهران مسکن ششدانگ یک دستگاه آپارتمان طبقه همکف جزء پلاک تقکیکی از سند شماره 8749 - 8750/6974 بخش2 تهران به مساحت تقریبی 73 متر مربع واقع در خیابان ... را با کلیه مشاعات ولوا حق عرضیه آن از قرار هر مترمربع 325 هزار ریال از آقای حجت اله ... و رونا ... خریداری نموده و در زمان تنظیم قرارداد مبلغ پنج میلیون ریال به عنوان وبیعانه به فروشنده تحویل داده و بشرح ظهر مبایعه نامه مذکور در تاریخ 20/8/69 مبلغ پانزده میلیون ریال دیگر از ثمن مورد معامله را به فروشنده تسلیم و آپارتمان خریداری شده را تحویل گرفته است آقای ... و رونا ... ضمن العقد متعهد شده ظرف مدت 120 روز از تاریخ وقوع عقد بیع با تفکیک مبیع موجبات تنظیم سند رسمی را فراهم سازد اما در مدت یاد شده به تعهد خود عمل نکرده و مجددا در تاریخ 6/8/70 به شرح ظهر مبایعه نامه برای انجام تعهد فروشنده 180 روز دیگر مهلت تعیین شده که این مهلت نیز در تاریخ 6/2/71 به پایان رسیده ولی فروشنده کماکان از انجام تعهد خود امتناع کرده و خریدار بناچار با اخذ گواهی عدم حضور فروشنده از دفترخانه مورد توافق (دفتر 341 تهران) در تاریخ 27/5/71 مبادرت به تقدیم دادخواست نموده و الزام خوانده را به اخذ گواهی پایان کار از شهرداری و تفکیک ثبتی و انتقال قطعی آپارتمان مورد معامله را متضمن اعمال مادتین 729 و730 قانون آئین دادرسی مدنی تقاضا نموده است پرونده به شعبه دوم دادگاه حقوقی یک سابق ارجاع شده و خوانده در مقام دفاع به شرح لایحه مورخ 12/10/71 اظهار داشته، (قرارداد توافقی فی ما بین اینجانب و خانم دکتر الهه ... صرفا قولنامه محض بوده و به هیچ وجه جنبه عقد نداشته و اختیارات به قوت خود باقی بوده و اینجانب از خبار فسخ استفاده کرده ام) پاسخ استعلام ثبت منطقه شمال شرق تهران به شعبه دوم دادگاه حقوقی یک وقت اجمالا حاکی است که سند مالکیت ششدانگ یک قطعه زمین به انبار احداثی در آن به مساحت 87/139 مترمربع به پلاک ثبتی 8749 و 8750 فرعی از 6974 اصلی ... به نام آقای حجت الله ... و رنا ... ثبت و سند صادر گردیده ... و ششدانگ به موجب سند رهن شماره 55641 مورخ 22/10/58 دفترخانه 292 تهران نزد بانک صادرات در رهن قرار گرفته است خوانده مجددا در جلسه مورخ 20/7/72 دادگاه اظهار داشته (در قولنامه قید شده اگر من نتوانم یا نخواهم ملک را به خواهان منتقل کنم مبلغ پانصد هزارتومان دادنی باشم و با استناد به این شرط قولنامه را فسخ شده میدانم و لذا در خواست رد دعوی خواهان را دارم شعبه دوم دادگاه حقوقی یک سابق پس از اعلام ختم رسیدگی به شرح دادنامه شماره 437 مورخ 24/7/72 چنین رای داده (چون حسب پاسخ ادره ثبت پلاکهای 8749 و 8750 فرعی از 6974 اصلی بخش دو تهران در اثر تجمیع حدو د به صورت واحد در آمده و به علت مغایرت صورت جلسه تفکیکی تهیه شده با پایان کار صادره تفکیک انجام نگرفته و از طرف دیگر کل پلاک نزد بانک صادرات در رهن قرارداده شده و چون قبل از رفع مغایرت موجود امکان تفکیک وجود ندارد و قبل از فک رهن صدور سند و انتقال آن به دیگری امکان نخواهد داشت لذا قرار رد دعوی وکیل خواهان صادر می شود) پرونده با اعتراض وکیل خواهان به دیوان عالی کشور ارسال و به شعبه 17 ارجاع شده شعبه مذکور به شرح دادنامه شماره 550/17 مورخ 30/9/79 اعتراض وکیل تجدید نظرخواه را وارد دانسته و استدلال نموده و با توجه به خواسته دعوی مطروحه و اخذ ثمن به دفعات و تحویل مبیع و قبض و اقباض مورد معامله و اینکه در خصوص رهن با توجه به اینکه حق مرتهن کماکان محفوظ است و انجام معامله نسبت به مال مورد رهن منافات با حق رهن ندارد دادنامه صادره از شعبه دوم دادگاه حقوقی یک اعاده نموده با انحلال دادگاههای سابق و تشکیل دادگاههای عمومی پرونده به شعبه اول دادگاه عمومی (قائم مقام شعبه دوم دادگاه حقوقی یک سابق) ارجاع شده و به دستور دادرسی محترم دادگاه وضعیت ثبتی مجددا از اداره ثبتت مربوط استعلام گردیده است وکیل خواهان به موجب لایحه مورخ 21/8/75 اعلام نموده خوانده در جریان دادرسی اقدام به اخذ گواهی پایان کار ساختمان و تفکیک آن نموده و توضیح داده که آپارتمان قطعه چهارم به مساحت 20/72 مترمربع در سهم اختصاص موکل وی قرار گرفته و لذا با استرداد دعوی در خصوص قسمت اول خواسته (الزام به تفکیک) تقاضای خود را به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی با احتساب خسارات تکرار نموده شعبه اول دادگاه عمومی تهران به شرح دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 1815 مورخ 30/8/75 با این استدلال که صرفنظر از قسمت اخیر بند اول قرارداد بیع چون حق فسخ با تعیین وجه التزام به مبلغ پنج میلیون ریال برای فروشنده در نظر گرفته شده صرفنظر از اینکه مورد معامله به موجب پاسخ واصله از ثبت در رهن می باشد لذا دعوی وکیل خواهان را مردود اعلام و حکم به رد آن صادر کرده است وکیل خواهان نسبت به حکم صادره تجدید نظرخواهی کرده و پرونده به دفتر کل دادگاههای تجدید نظر ارسال و به این شعبه ارجاع شده اینک با اعلام مراتب فوق دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح آتی مبادرت به انشاء رای می نماید.
رای دادگاه
تجدید نظر خواهی خانم دکتر الهه ... با وکالت آقای دکتر عباسعلی اخلاقی نسبت به دادنامه شماره 1815 مورخ 3/8/75 صادره از شعبه اول دادگاه عمومی تهران وارد و موجه است زیرا به موجب قرارداد عادی مورخ 22/7/69 ششدانگ یکباب آپارتمان که نزد طرفین مشخص و معلوم بوده از قرار متر مربعی 325000 ریال از طرف آقای رحمت اله ... و رنا ... به خانم الهه ... واگذار شده و در زمان تنظیم قرارداد مبلغ پنج میلیون ریال از طرف خریدار به فروشنده پرداخت گردیده هر چند تعیین وجه التزام در قراردادها عرفا به منظور قوت بخشیدن و تحکیم انجام معامله است اما بر فرض محال که ادعای فروشنده را در مورد اختیار وی به پرداخت وجه التزام در صورت امتناع او از انجام معامله بپذیریم چون نامبرده ضمن توافق موخر با خریدار در تاریخ 20/8/69 یعنی حدود یکماه بعد از تاریخ تنظیم قرارداد مبلغ پانزده میلیون ریال دیگر بابت قسمتی از ثمن معامله از خریدار گرفته و مجددا در تاریخ 6/8/70 (یعنی حدود 13 ماه بعد از تاریخ تنظیم قرارداد اولیه مدت 180 روز مهلت خواسته تا مقدمات انتقال رسمی را فراهم کند بنابراین عملا حق فسخ ادعایی را بطور ضمنی از خود سلب و ساقط نموده و معامله با همه شرایط قانونی خود براساس اصل حاکمیت اراده و تراضی طرفین بطور صریح واقع شده و حدود چهار پنجم از ثمن مورد معامله به فروشنده پرداخت گردیده و مبیع نیز در همان شش سال قبل به تصرف خریدار درآمده و سالها است که در آن محل به شغل طبابت اشتغال دارد لذا تحویل مبیع و قبض و اقباض مورد معامله بر وفق مقررات صورت گرفته و خدشه ای بر صحت انجام معامله وارد نیست و ادعای اینکه ششدانگ پلاک ثبتی 8749 - 6974 در رهن بانک صادرات است این مطلب تغییری در ماهیت قضیه نمیدهد و انجام معامله نسبت به مال مورد رهن منافات با حق رهن ندارد کما اینکه شعبه 17 دیوان عالی کشور نیز به شرح دادنامه شماره 550/17 مورخ نامه شماره 2188/73/ح مورخ 26/7/76 دایره حقوقی منطقه 13 بانک صادرات ایران پلاک ثبتی شماره 8749 -8750/6974 متعلق به آقای حجت اله ... و رنا ... در قبال مبلغ 500/829/5 ریال در رهن آن بانک بوده و از ملک مذکور تحت شماره 1718/ت/73 مورخ 2/3/73 فک رهن بعمل آمده است بنا به مراتب یاد شده بنظر دادگاه مخدوش است بنابراین به تجویز بند 2 ماده 22 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب ضمن نقض دادنامه تجدید نظرخواسته مستندا به مواد 10 و 219 و 220 و223 قانون مدنی و مادتین 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک حکم به الزام آقای حجت اله ... و رنا ... به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به ششدانگ یک دستگاه آپارتمان واقع در طبقه همکف پلا ک ثبتی 8749 - 8750 -6974 بخش دو تهران بمساحت 20/72 مترمربع به نشانی ... که مشخصا قطعه چهارم صورت مجلس تفکیکی شماره 14400 مورخ 22/5/73 را تشکیل میدهد و به موجب قرارداد ادعای مورخ 22/7/69 به خانم الهه ... فروخته شده بنام مشارالیها صادر و اعلام میدارد ضمنا تجدید نظرخوانده محکوم است که مبلغ 51700 ریال بابت هزینه دادرسی در حق تجدید نظرخواه پرداخت نماید رای صادره مستندا بماده 20 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب قطعی است .
مستشاران شعبه هفتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران
رفیع زاده علم خانی

بسمه تعالی
بتاریخ : 26/8/75 کلاسه پرونده : 74/1/1255 شماره دادنامه : 30/8/75 - 1815
دادرس دادگاه : آقای قاسمی
مرجع رسیدگی : شعبه اول دادگاه عمومی تهران
خواهان : دکتر الهه ... با وکالت آقای دکتر عباسعلی اخلاقی
خوانده : آقای حجت اله ... و رنا ...
خواسته : تجدید نظر
گردشکار : خواهان دادخواستی به خواسته فوق بطرفیت خوانده تقدیم داشته است که به این شعبه ارجاع و بکلاسه بالا ثبت گردیده است پس از تعیین وقت دادرسی و رسیدگیهای لازم دادگاه در جلسه مورخ 26/8/75 بتصدی امضاء کنندگان زیر تشکیل و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح آتی مبادرت بصدور رای می نماید.
(رای دادگاه)
در خصوص دعوای دکتر عباسعلی اخلاقی وکالتا از طرف دکتر الهه ... به طرفیت حجت اله ... و رنا ... به خواسته الزام خوانده تفکیک و تنظیم سند رسمی موضوع مبایعه نامه عادی شماره 009 - 22/7/69 جزء پلاک تفکیکی از سند 8749 - 8750/6974 بخش 2 تهران واقع در طبقه اول (همکف) با احتساب خسارات دادرسی نظر بااینکه اولا وکیل خواهان خواسته خود را در قسمت اول به موجب لایحه ثبت شده به شماره 4672 - 21/8/75 مسترد نموده است فلذا مستندا به ماده 298 - قانون آئین دادرسی مدنی قرارداد آن در این مورد صادر و اعلام میگردد ثانیا در مورد قسمت دیگر خواسته وکیل خواهان صرفنظر از اینکه مورد معامله به موجب پاسخ واصله از ثبت در رهن میباشد چون در قسمت اخیر بند اول قرارداد بیع حق فسخ با این عبارت (چنانچه از معامله خودداری نموده مبلغ 000/5000 ریال به عنوان نقض معامله به طرف میپردازم ) برای فروشنده در نظر گرفته شده است و اظهار وکیل خواهان در این قسمت نیز به نظر دادگاه مردود اعلام و به مستفاد از مواد 451 و 452 قانون مدنی حکم به رد آن صادر و اعلام میگردد رای صادره قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر مرکز استان تهران می باشد.
دادرس شعبه اول دادگاه دادگاه عمومی تهران - قاسمی

منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)