ابتیاعی به چه معناست؟
واژه "ابتیاعی" به معنای خریداری شده یا مورد خرید و فروش قرار گرفته است. در اصطلاح حقوقی و فقهی، به اموالی اطلاق می‌شود که از طریق معامله خرید و فروش به دست آمده‌اند.
ملک ابتیاعی چیست؟
ملک ابتیاعی، ملکی است که از طریق عقد بیع (خرید و فروش) به مالکیت شخص منتقل شده است. این ملک می‌تواند هر نوع ملکی از جمله زمین، ساختمان، آپارتمان، باغ و ... باشد.
انواع عقود منجر به ایجاد ملک ابتیاعی
عقد بیع رایج‌ترین راه برای ایجاد ملک ابتیاعی است، اما عقود دیگری نیز وجود دارند که می‌توانند منجر به ایجاد این نوع ملک شوند، از جمله:
- هبه: بخشش مالی بدون عوض به دیگری. اگر مالی که هبه می‌شود، ملک باشد، ملک هبه شده به ملک ابتیاعی برای گیرنده تبدیل می‌شود.
- وقف: وقف نیز نوعی انتقال مالکیت است که با این تفاوت که مال وقفی برای نیات خیر اختصاص می‌یابد.
- صلح: نوعی قرارداد است که در آن یک طرف مال خود را به دیگری منتقل می‌کند و طرف مقابل نیز متقابلاً مالی به او می‌دهد.
- مبادله: تعویض دو مال به یکدیگر.
انواع ملک ابتیاعی
ملک ابتیاعی را می‌توان بر اساس ویژگی‌ها و شرایط مختلف به انواع زیر تقسیم کرد:
- ملک ابتیاعی مشاع: ملکی است که چند نفر به طور مشترک مالک آن باشند و هر یک سهم مشخصی از آن داشته باشند.
- ملک ابتیاعی مفروز: ملکی است که مالکیت آن به یک نفر تعلق داشته باشد و سهم مشخصی از آن به شخص دیگری تعلق نداشته باشد.
- ملک ابتیاعی تجاری: ملکی است که برای فعالیت‌های تجاری مورد استفاده قرار می‌گیرد.
- ملک ابتیاعی مسکونی: ملکی است که برای سکونت مورد استفاده قرار می‌گیرد.
- ملک ابتیاعی کشاورزی: ملکی است که برای فعالیت‌های کشاورزی مورد استفاده قرار می‌گیرد.
- ملک ابتیاعی صنعتی: ملکی است که برای فعالیت‌های صنعتی مورد استفاده قرار می‌گیرد.
زمین ابتیاعی
زمین ابتیاعی، زمینی است که از طریق خرید و فروش به دست آمده باشد. این زمین می‌تواند به عنوان زمین زراعی، باغی، ساختمانی، صنعتی و ... مورد استفاده قرار گیرد.
حقوق املاک مرتبط با ملک ابتیاعی
حقوق املاک، مجموعه قوانین و مقرراتی است که به روابط حقوقی بین افراد در مورد املاک مربوط می‌شود. در خصوص ملک ابتیاعی، مهم‌ترین حقوق عبارتند از:
- حق مالکیت: مالک ملک ابتیاعی، حق استفاده، بهره‌برداری و تصرف در ملک خود را دارد.
- حق انتقال: مالک می‌تواند ملک خود را به دیگری منتقل کند.
- حق کسب درآمد: مالک می‌تواند از ملک خود کسب درآمد کند.
قرارداد خرید و فروش ملک
قرارداد خرید و فروش ملک، سندی است که بین خریدار و فروشنده منعقد می‌شود و در آن شرایط معامله، مشخصات ملک و مبلغ پرداختی مشخص می‌شود. این قرارداد باید به صورت کتبی و با حضور دو شاهد تنظیم شود.
سند مالکیت
سند مالکیت، مدرکی است که مالکیت ملک را به نام شخص خاصی اثبات می‌کند. این سند توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود.
ثبت ملک
ثبت ملک، فرایندی است که در آن مشخصات ملک و مالک آن در دفاتر ثبت اسناد و املاک ثبت می‌شود. ثبت ملک باعث ایجاد امنیت حقوقی برای مالک می‌شود.
عوارض و مالیات املاک
مالک ملک ابتیاعی باید عوارض و مالیات‌های مربوط به ملک خود را پرداخت کند. این عوارض و مالیات‌ها شامل:
- عوارض نقل و انتقال: مالیاتی است که هنگام انتقال ملک از مالک قبلی به مالک جدید پرداخت می‌شود.
- مالیات بر ارزش افزوده: مالیاتی است که بر روی ارزش افزوده کالاها و خدمات، از جمله معاملات املاک، اعمال می‌شود.
- مالیات بر دارایی: مالیاتی است که بر اساس ارزش املاک محاسبه می‌شود.
ثبت ملک ابتیاعی
ثبت ملک ابتیاعی در دفتر املاک، یکی از مهم‌ترین مراحل در فرآیند انتقال مالکیت است. این کار به دلایل زیر اهمیت دارد:
- ایجاد امنیت حقوقی: ثبت ملک، مالکیت را برای مالک جدید تثبیت می‌کند و از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند.
- اثبات مالکیت: سند مالکیت، مهم‌ترین مدرک برای اثبات مالکیت است.
- امکان استفاده از تسهیلات بانکی: برای دریافت وام یا سایر تسهیلات بانکی، ارائه سند مالکیت الزامی است.
مراحل ثبت ملک:
- تنظیم سند رسمی: عقد قرارداد خرید و فروش و تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی.
- پرداخت هزینه‌های ثبت: پرداخت هزینه‌های ثبت و نقل و انتقال.
- ثبت سند در دفتر املاک: ثبت مشخصات ملک و مالک جدید در دفتر املاک.
- صدور سند مالکیت جدید: صدور سند مالکیت به نام مالک جدید.
محدودیت‌های قانونی در خرید و فروش املاک
در برخی موارد، خرید و فروش املاک با محدودیت‌هایی مواجه است. این محدودیت‌ها ممکن است به دلایل مختلفی مانند:
- ماهیت ملک: برخی املاک مانند املاک تاریخی یا اراضی کشاورزی مشمول قوانین و مقررات خاصی هستند.
- منافع عمومی: در مواردی که خرید و فروش ملک به منافع عمومی لطمه بزند، ممکن است با محدودیت مواجه شود.
- محدودیت‌های قانونی: قوانین شهرسازی و ساخت و ساز نیز می‌توانند محدودیت‌هایی را برای خرید و فروش املاک ایجاد کنند.
مسائل مالیاتی و عوارض
خرید و فروش ملک با پرداخت برخی مالیات‌ها و عوارض همراه است، از جمله:
- عوارض نقل و انتقال: مالیاتی است که هنگام انتقال مالکیت ملک پرداخت می‌شود.
- مالیات بر ارزش افزوده: مالیاتی است که بر ارزش افزوده معامله اعمال می‌شود.
- مالیات بر درآمد: در صورتی که ملک به عنوان دارایی سرمایه‌ای محسوب شود، ممکن است مشمول مالیات بر درآمد شود.
مباحث حقوقی خاص در ارتباط با ملک ابتیاعی
علاوه بر مباحث کلی، برخی مسائل حقوقی خاص نیز ممکن است در ارتباط با ملک ابتیاعی مطرح شوند، از جمله:
- حق تقدم همسایه: در برخی موارد، همسایه حق تقدم برای خرید ملک را دارد.
- حق کسب و پیشه: در مواردی که در ملک تجاری، کسب و پیشه‌ای راه‌اندازی شده باشد، ممکن است حق کسب و پیشه برای مالک آن ایجاد شود.
- حق ارتفاق: حق استفاده از ملک دیگری برای رفع نیاز خود (مثلاً حق عبور از ملک همسایه).
قوانین و مواد قانونی مرتبط
قوانین مختلفی بر ملک ابتیاعی حاکم هستند، از جمله:
- قانون مدنی: کلیات حقوقی مربوط به مالکیت و معاملات.
- قانون ثبت: مقررات مربوط به ثبت املاک و اسناد.
- قانون مالیات‌های مستقیم: مقررات مربوط به مالیات‌های املاک.
- قوانین شهرسازی و ساخت و ساز: مقررات مربوط به ساخت و ساز و استفاده از اراضی.
نکات مهم در مورد ملک ابتیاعی
- بررسی حقوقی ملک: قبل از خرید ملک، بهتر است از نظر حقوقی بررسی شود تا از وجود هرگونه مشکل یا محدودیت اطمینان حاصل شود.
- ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی: قرارداد خرید و فروش ملک باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا از لحاظ قانونی معتبر باشد.
- دریافت سند مالکیت: پس از انجام مراحل قانونی، سند مالکیت به نام خریدار صادر می‌شود.
- مشاوره با وکیل: در صورت بروز هرگونه مشکل یا اختلاف در مورد ملک ابتیاعی، بهتر است از مشاوره یک وکیل متخصص در امور املاک کمک بگیرید.
حقوق همسایه در مورد ملک ابتیاعی
هر مالکی، اعم از اینکه ملک او ابتیاعی باشد یا به روش دیگری کسب شده باشد، نسبت به املاک مجاور خود حقوق و تکالیفی دارد. این حقوق و تکالیف در قوانین مختلفی از جمله قانون مدنی و آیین‌نامه‌های اجرایی آن، به طور مفصل بیان شده‌اند.
مهم‌ترین حقوق همسایگان عبارتند از:
-
حق آرامش و آسایش: هر همسایه حق دارد در ملک خود از آرامش و آسایش برخوردار باشد و از هرگونه مزاحمت و آزار همسایگان دیگر در امان باشد. این حق شامل جلوگیری از ایجاد سروصداهای مزاحم، آلودگی هوا، ارتعاشات و سایر مزاحمت‌های مشابه می‌شود.
-
حق استفاده از اموال مشترک: در مواردی که اموالی مانند دیوار مشترک، چاه مشترک یا راهرو مشترک بین دو ملک وجود دارد، هر دو همسایه حق استفاده عادلانه از این اموال را دارند.
-
حق حفظ حریم: هر مالک حق دارد که حریم ملک خود حفظ شود و همسایگان به حریم وی تجاوز نکنند. این حریم شامل حریم هوایی، زمینی و زیرزمینی ملک می‌شود.
-
حق دسترسی به ملک: هر مالکی حق دارد به ملک خود دسترسی داشته باشد و این حق نباید توسط همسایگان محدود شود.
محدودیت‌های حقوق مالک در برابر همسایگان:
مالک یک ملک، هرچند که مالک مطلق آن محسوب می‌شود، نمی‌تواند از حقوق خود به گونه‌ای استفاده کند که به حقوق همسایگان لطمه بزند. به عنوان مثال، مالک نمی‌تواند:
- ساختمانی بسازد که نور و هوا را از همسایه بگیرد.
- درختی بکارد که ریشه‌های آن به ملک همسایه آسیب برساند.
- آب را از ملک همسایه منحرف کند.
ماده قانونی مرتبط:
ماده 302 قانون مدنی یکی از مهم‌ترین مواد در خصوص حقوق همسایگان است. این ماده مقرر می‌دارد: «هر احدی مکلف است از استعمال حق خود به نحوی خودداری نماید که برای غیر ضرر وارد آورد.»
موارد خاص در مورد ملک ابتیاعی:
در مورد ملک ابتیاعی نیز، حقوق همسایگان به همان صورتی است که برای سایر املاک پیش‌بینی شده است. با این حال، ممکن است برخی تفاوت‌های جزئی در مواردی مانند حق ارتفاق یا حق کسب و پیشه وجود داشته باشد که به شرایط خاص ملک و قرارداد خرید و فروش بستگی دارد.
تاریخ رسیدگی : 25/4/76 کلاسه پرونده : 75/121/11 شماره دادنامه : 583 - 25/5/76
مرجع رسیدگی : شعبه 212 دادگاه عمومی تهران
شاکی : آقای حجت ... به نشانی ...
متهمان : 1- آقای عباس ... به نشانی ... 2- آقای سیدمحمد ... به نشانی ...
اتهام : مشارکت در کلاهبرداری
رای دادگاه
اتهام آقایان 1- عباس ... 2- سیدمحمد ... 3- میرقدیر ... دایر به مشارکت در کلاهبرداری موضوع فروش یکباب منزل ملکی متهمین ردیف دوم و سوم به شاکی آقای حجت ... از توجه به محتویات پرونده امر و نحوه شکایت شاکی و مدافعات متهمان ردیف یک و دو و اینکه حسب مندرجات پرونده امر بالاخص مندرجات مبایعه نامه استنادی شاکی چنین استنباط می شود که شاکی از وضعیت خاص ملک ابتیاعی اطلاع داشته و ملک مورد بحث را با توجه به وضعیت خاص آن که در رهن بانک و توقیف دادستانی بوده ابتیاع می نماید بنا به مراتب و طرفنظر از گزارش مامورین درزمینه اعلام فوت متهم ردیف دوم نظر به جمیع تحقیقات معموله و عدم احراز سؤ نیت مشتکی عنهم حکم بر برائت آنان صادر و اعلام می گردد. رای صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظردر محاکم استان تهران است .
رئیس شعبه 212 دادگاه عمومی تهران - فقیهی نیا
تاریخ : 30/7/76 کلاسه پرونده : /4/1085ت شماره دادنامه : 1110
مرجع رسیدگی : شعبه چهارم دادگاه تجدید نظر استان تهران
هیئت شعبه : آقایان سید حسین جعفر رئیس ، سید خالص حسینیان حیدر علی حیدری مستشاران
تجدید نظرخواه : آقای حجت ... به نشانی ...
تجدید نظرخوانده : آقایان 1- عباس ... به نشانی ... 2- سید محمد ... 3- میرقدیر ... به نشانی ...
تجدید نظرخواسته : تجدید نظرخواهی نسبت به دادنامه شماره 583 - 15/5/76 صادره از شعبه 212 دادگاه عمومی تهران
گردشکار : پس از وصول درخواست، دادخواست تجدید نظرخواه به دفتر کل محاکم تجدید نظر دادگستری استان تهران و ارجاع به این شعبه و ثبت آن به کلاسه بالا و انجام امور دفتری و رسیدگی و اقدامات ضروری اینک جلسه دادگاه به تصدی امضاء کنندگان ذیل تشکیل است با بررسی اوراق و محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید.
رای دادگاه
لایحه تجدید نظرخواهی آقای حجت ... از دادنامه شماره 583 مورخ 15/5/1376 شعبه 212 دادگاه عمومی تهران متضمن جهات و شقوق قانونی تجدید نظرخواهی موضوع موارد 25و29 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب و همچنین دلایل اثباتی نیست و قضیه پرداخت قسمتی از بدهی بانک مرتهن که تجدید نظرخواه در لایحه اعتراضیه خویش بر آن تاکید دارد ومتن قولنامه فیما بین، جملگی مثبت صحت و استواری دادنامه تجدید نظرخواسته می باشند بنا براین اعتراض ایشان مردود و دادنامه تجدید نظرخواسته تایید و ابرام می گردد. این رای قطعی است .
رئیس شعبه 4 دادگاه تجدید نظر استان تهران - سید حسین جعفری
