حق ارتفاق در اموال غیر منقول

ارتفاق از ریشه رفق بوده و رفق به معنای مدارا است. ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری که این حق، جنبه شخصی ندارد. حق ارتفاق به لحاظ مالکیت شخص بر ملک، برای او ایجاد می‌شود و مخصوص اموال غیرمنقول است.

صاحب حق ارتفاق مکلف است در اعمال حق، از تصرفات غیر متعارف و مغایر با حقوق طرف مقابل اجتناب کند. این حق وابسته به ملک است، چه ملک ثبت شود یا نشود؛ منتقل شود یا نشود.حق ارتفاق به دلیل نوع خاص استفاده از املاک (کاربری املاک) ایجاد می‌شود. مثلا اگر کاربری ملک کشاورزی باشد و املاک دیگر نیز با همین کاربری یا کاربری نزدیک به آن مانند دامداری باشد، رابطه خاص برای این املاک به وجود می‌آید و امکان ایجاد حق ارتفاق وجود دارد و تغییر کاربری املاک موجب تغییر نوع حق ارتفاق و حتی از بین رفتن آن می‌شود. حق ارتفاق قائم به ملک است و اختصاص به زمین دارد؛ به این معنا که این حق، به سود مالک زمین خاصی برقرار می‌شود و هر کسی که مالک زمینی شد، می‌تواند از این حق استفاده کند.به طور معمول، حق ارتفاق در دو زمین متصل و نزدیک به هم به وجود می‌آید اما مجاور و متصل بودن شرط نیست زیرا ممکن است بین دو ملک، فاصله‌ای اندک یا زیاد وجود داشته باشد اما حق ارتفاق بین آنها برقرار باشد؛ مانند وضعیتی که یک ملک با فاصله زیاد و غیرمتصل، از ملک دیگری مجرای آب داشته باشد. حق ارتفاق با نابودی دو ملک از بین می‌رود، چرا که وجود دو ملک از ارکان این حق است، همچنین حق ارتفاق و نیز رهن یا توقیف آن، بدون ملک و به استقلال جایز نیست.

 اوصاف حق ارتفاق

حق ارتفاق دارای اوصاف زیر است:

الف) حق عینی است و صاحب آن، همه مزایای حق عینی را دارد، یعنی هر کسی که به این حق، تجاوز کند، صاحب حق می‌تواند آن را از تصرف او خارج کند.

ب) حق ارتفاق، حق غیرمنقول است.

ج) حق ارتفاق، حقی تبعی است.

د) حق ارتفاق، حقی دائم است، اما می‌توان این حق را به طور متناوب یا موقت معین کرد و صاحب حق ارتفاق نیز می‌تواند از حق مزبور چشم بپوشد.

حق ارتفاق غیر قابل تقسیم و تجزیه است، به این معنا که اگر ملک مورد نظر، بین چند نفر مشاع باشد و آنان بعضا سهم خود را بفروشند، حق ارتفاق به صورت اشاعه بین آنان باقی می‌ماند، حتی اگر بعضی از مالکان مشاع، حق ارتفاق خود را ساقط کنند، آن حق کاملا بدون تجزیه در اختیار سایرین قرار خواهد گرفت.

حق ارتفاق تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین است؛ به این معنی که نمی‌توان آن را جداگانه به دیگری انتقال داد و همواره با زمین منتقل می‌شود.

حق ارتفاق دائمی است؛ اگرچه مالک می‌تواند برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند.

نباید پنداشت که حق ارتفاق زوال‌ناپذیر است بلکه حق ارتفاق با اعراض از حق و عدم استفاده از حق یا با شرط فاسخ از بین می‌رود، اگر ایجاد حق ارتفاق به موجب اذن بوده باشد و رجوع از آن نیز ممکن باشد و منع قانونی نیز نباشد، صاحب ملک مرتفق می‌تواند هر‌گاه بخواهد از اذن خود رجوع کند و این امر نیز یکی از راه‌های زوال حق ارتفاق است.

حق ارتفاق قابل تقسیم نیست؛ منظور این است که اگر حق ارتفاق به سود ملکی مشاع (مشترک) برقرار شده باشد، پس از تقسیم ملک، حق ارتفاق فقط به سود یکی نخواهد بود و هر کدام به طور مستقل حق استفاده از این حق را خواهند داشت. همان‌طور که ماده 103 قانون مدنی بیانگر آن است، حق ارتفاق تحمیلی بر ملک مرتفق‌به، غیر قابل تقسیم است. بر اساس این ماده، «هر گاه شرکای ملکی، دارای حقوق و منافعی باشند و آن ملک مابین شرکا تقسیم شود، هر کدام از آنها به قدر حصه، مالک آن حقوق و منافع خواهد بود. مثل اینکه اگر ملکی دارای حق عبور در ملک غیر بوده و آن ملک که دارای حق است، بین چند نفر تقسیم شود، هر یک از آنها حق عبور از همان محلی که سابقاً حق داشته است، خواهد داشت.»

 تشابه حق انتفاع و حق ارتفاق

1-  هر دو در زمره حقوق عینی هستند.

2- حق انتفاع جز در مورد حبس مؤبد که دائمی بوده، موقت است و با حق ارتفاقی که برای مدت معین برقرار شده است، شباهت دارد. (حبس مؤبد به معنای واگذاری منافع مالی برای امور خاص یا افراد معین است، بدون اینکه عین ملک از ملکیت شخص خارج شود.)

3- حق ارتفاق و حق انتفاع در مال غیرمنقول جاری هستند؛ خواه مال غیرمنقول مشاع باشد یا مفروز.

 تفاوت حق انتفاع و حق ارتفاق

1- حق انتفاع یک حق مستقل برای منتفع است، در حالی که حق ارتفاق یک حق فرعی و تبعی برای صاحب ملک، در ملک دیگری است.

2- در صورتی که مباشرت منتفع در انتفاع شرط نشده باشد، حق انتفاع مثل سایر حقوق مالی قابل واگذاری به غیر است. در حالی که حق ارتفاق به طور مستقل قابل واگذاری به غیر نبوده و با ملکی که حق ارتفاق برای آن برقرار شده است، قابل واگذاری به غیر خواهد بود. البته، هیچ‌گونه ایراد اشکالی وجود ندارد که صاحب حق ارتفاق حق خود را به صاحب ملک موضوع حق ارتفاق واگذار کند.

3- در حق انتفاع، قبض شرط صحت است؛ در حالی که حق ارتفاق به صرف ایجاب و قبول واقع می‌شود و نیازی به قبض ندارد.

4- حق ارتفاق حقی است که دارنده آن مالک آن است. در حالی که منتفع، مالک منافع مال موضوع حق انتفاع نیست و صرفا حق بهره‌برداری دارد.

حق انتفاع بر خلاف حق ارتفاق، حق اصلی است و بخشی از مایملک شخص منتفع محسوب می‌شود.

5- علی‌الاصول، حق انتفاع، حقی مجانی است و برخی مجانی بودن را جزو ذات عقد حق انتفاع می‌دانند و برخی نیز آن را جزو ذات این حق نمی‌دانند.

در حالی که حق ارتفاق علی‌الاصول غیرمجانی است. هر چند می‌تواند به طور مجانی نیز برقرار شود.

6- حق ارتفاق ویژه املاک و اراضی (مال غیرمنقول) است و در غیرمنقول تبعی و حکمی راه ندارد اما حق انتفاع شامل مال منقول و نیز غیرمنقول می‌شود.

 شیوه‌های ایجاد حق ارتفاق

1- قرارداد: که به طور معمول‌، حق ارتفاق با همین شیوه ایجاد می‌شود. همان‌طور که ماده 94 قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌دارد: «صاحبان املاک می‌توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند، نسبت به دیگری قرار دهند؛ در این صورت، کیفیت استحقاق، تابع قرارداد و عقدی است که مطابق آن، حق داده شده است.» بنابراین، مالک زمین و ملک می‌تواند با قراردادی حق عبور یا حقوق دیگری را به شخصی واگذار کند.

2- قانون: ممکن است حق ارتفاق ناشی از حکم مستقیم قانون و مربوط به وضع طبیعی املاک باشد. به عنوان مثال، زمینی که بالا‌تر از زمین دیگر است، بر حسب طبیعت که قانون نیز آن را محترم می‌شمارد، دارای حق ارتفاق برای فاضلاب و آب باران نسبت به زمین پایین‌تر است؛ همان‌طوری که ماده 95 قانون مدنی مقرر می‌دارد: «هر گاه زمین یا خانه‌ کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه‌ دیگری بوده است، صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند از آن جلوگیری کند، مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم شود.»

3- اذن در ارتفاق: در این صورت مالک فقط به دیگری اذن در ارتفاق می‌دهد؛ بدون ‌آن که خود را متعهد و ملتزم کرده باشد (اذن ساده محض) و در این صورت مالک هر زمان می‌تواند از اذن خود رجوع کند.

 انواع حق ارتفاق

ارتفاق عقدی: ارتفاق عقدی در اثر قرارداد و با تراضی مالکان املاک ایجاد می‌شود.

ارتفاق ایقاعی: ماهیت قراردادی نداشته و صرفاً ناشی از اذن مالک ملک است و حقوقدانان از آن به عنوان ارتفاق ایقاعی تعبیر کرده‌اند. در این نوع از ارتفاق بدون آن که قرارداد یا توافقی میان صاحبان املاک مجاور منعقد شود، مالک به دیگری اذن استفاده از ملک خود را می‌دهد؛ مانند موردی که مالک به همسایه‌اش اجازه می‌دهد از ملکش عبور کند. در این‌گونه موارد که به صورت حق انتفاع از ملک غیر ایجاد می‌شود، هیچ حقی به سود منتفع یا مأذون به وجود نیامده و مالک همواره حق رجوع از اذن خود را دارد و ملزم به نگهداری آن نیست. ارتفاق طبیعی: این قسم از ارتفاق به دلیل وضع طبیعی املاک به موجب قانون بر املاک مجاور تحمیل می‌شود؛ مانند زمینی که در سطحی پایین قرار دارد و به دلیل وضع طبیعی‌اش، مجرای آب باران یا فاضلاب زمین بالا‌تر است.  ارتفاق مثبت و منفی: در ارتفاق مثبت، شخص از ملک دیگری برای عبور و مرور و برداشت آب استفاده می‌کند و جنبه ایجابی دارد (فعل مثبت، نه ترک فعل) اما در ارتفاق منفی، مالک از بعضی تصرفات در ملک خود منع می‌شود؛ مانند عدم احداث چاه یا بنا (حق حریم و قنات را از مصادیق ارتفاق منفی دانسته‌اند.