راهکارهایی برای تنظیم بهتر قراردادهای اجاره

روابط بین مالک و مستاجر از جمله روابطی است که اگر هر یک از طرفین نسبت به استانداردهای آن، آگاهی نداشته باشد، ممکن است خسارت‌های جبران‌ناپذیری به او وارد شود. البته در این میان، مستاجر بیشتر از موجر یا همان مالک آسیب می‌بیند.

اجاره عقدی است که برابر آن، اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره‌ می‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد. مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده و آن را برای مدتی اجاره کند.

در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد که معمولا این مدت برای یک سال تعیین می‌شود. مدت اجاره از روزی آغاز می‌شود که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.

قانون می‌گوید مستاجر باید در زمان‌های تعیین‌شده در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.

برخی از مستاجران استفاده‌های سوء از ملک مورد اجاره می‌کنند. مثلا با آنکه ملک مورد اجاره کاربری مسکونی دارد، اما مستاجر استفاده اداری یا تجاری از آن می‌کند که قانون در چنین مواردی حق فسخ اجاره را به مالک داده است.

مستاجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید به موجر اجاره‌بهایی که معادل اجاره‌بهای مکان شبیه به آن است، بپردازد.

البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستاجر خواهد بود.

تنظیم قرارداد بین مالک و مستاجر باید حتما در بنگاه‌های املاک معتبر و رسمی صورت گیرد.

باید توجه داشت که برای تنظیم قرارداد اجاره حتما دو نفر به عنوان گواه و شاهد ذیل سند اجاره را امضا کنند. همچنین تنظیم قرارداد باید در فرم‌های چاپی معتبر انجام شود.

 میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن‌

در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد، میزان‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده ‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات ‌قانونی از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین‌ می‌شود.

موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه ‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را داشته باشد، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده ‌مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین ‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه ‌با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد و حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

همچنین موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌ دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند.

در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم‌، محکوم می‌کند. دایره اجرا مکلف است ‌خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار 12 درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها مابه‌التفاوت پرداخت‌شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به‌ شرح فوق درخواست کند.

در حقوق مدنی ایران، اگر متعاقدین مدت عقد اجاره را ذکر نکنند و همچنین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نکنند و از طریق دیگری مقدار منفعت را مشخص نکنند، عقد اجاره باطل است اما اگر عقد اجاره‎ای منعقد کرده باشند که در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده باشد، مطابق ‌قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است، منعقد می‎شود.

در قانون روابط موجر و مستاجر شرایطی برای انعقاد قرارداد اجاره در نظر گرفته شده است که معمولا اجاره‌ها با این شرایط منعقد می‌شوند اما اگر یکی از شرایط وجود نداشته باشد مثلا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشود یا اینکه یک شاهد آن را امضا کرده باشد در این صورت تکلیف چیست؟ آیا قانون سال 1376 در مورد آن رعایت خواهد شد؟‌

از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و آیین‌نامه اجرایی آن در خصوص نحوه اجرای قانون و به خصوص ماده یک قانون اختلاف نظر وجود دارد. ماده یک این قانون می‌گوید: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.»

در این زمینه دو نظر وجود دارد:

1- چنانچه حسب ماده 2 قانون، قرارداد اجاره با قید مدت اجاره و در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود مشمول قانون 1376 می‌شود اما اجاره‌نامه‌ای که در مورد یک باب مغازه تنظیم می‌شود اما فقط یک نفر به عنوان شاهد امضا کند یا قرارداد در یک نسخه تنظیم شود قانون سال 1356 در مورد اجاره حاکم خواهد بود.

2- با توجه به صراحت ماده یک قانون سال 1376 از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره همه اماکن از جمله اماکن تجاری و محل کسب‌ و پیشه تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر است.

در نتیجه چنانچه بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 اجاره‌نامه‌ای در مورد یک باب مغازه تنظیم شود و ضوابط مذکور در ماده 2 در تنظیم اجاره‌نامه رعایت نشود به صراحت ماده 2 این اجاره‌نامه تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حاکمیتی در قضیه نخواهد داشت. طبق این نظریه قانونگذار با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 همه روابط استیجاری افراد جامعه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون وفق مقررات قانون مذکور و قانون مدنی و قرارداد بین طرفین قرار داده است.