رای شماره 203 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال مصوبه شماره 1390 8 18-131 63 7885 سازمان صنعت ،معدن و تجارت استان گیلان

رأی شماره ٢٠٣ ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع: ابطال مصوبه شماره ١٣١/6٣/٧5٨5ـ ١٣٩٠/٨/١٨ سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان

٢٩/٣/١٣٩6 ٩٣/٩6٧/ھـ شماره

بسمه تعالی

جناب آقای جاسبی

مدیرعامل محترم روزنامه رسمی جمھوری اسلامی ایران

با سلام

یک نسخه از رأی ھیأتعمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه ٢٠٣ مورخ ١٣٩6/٣/٩ با موضوع:

«ابطال مصوبه شماره ١٣١/6٣/٧5٨5ـ ١٣٩٠/٨/١٨ سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان» جھت درج در روزنامه رسمی به پیوست ارسال میگردد.

مدیرکل ھیأتعمومی و سرپرست ھیأتھای تخصصی دیوان عدالت اداری ـ مھدی دربین

مرجع رسیدگی: ھیأتعمومی دیوان عدالت تاریخ دادنامه: ١٣٩6/٣/٩ شماره دادنامه: ٢٠٣ کلاسه پرونده: ٩6٧/٩٣

شاکی: آقای نعمت اله رمضانی اداری.

موضوع شکایت و خواسته: ابطال مصوبه شماره ١٣١/6٣/٧5٨5ـ ١٣٩٠/٨/١٨ سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان

گردش کار: شاکی به موجب دادخواستی ابطال مصوبه شماره ١٣١/6٣/٧5٨5ـ ١٣٩٠/٨/١٨ سازمان صنعت و معدن گیلان را خواستارشده و در جھت تبیین خواسته اعلام کرده است که:

«با سلام احترامًا اینجانب نعمتاله رمضانی مدیر مشاور املاک شھر سبز واقع در فومن در خصوص مصوبه سازمان صنعت و معدن استان گیلان به شماره ١٣١/6٣/٧5٨5ـ ١٣٩٠/٨/١٨ که بلافاصله پس از تصویب به شھرستان فومن نیز ارسال گردید و از طریق
بازرگانی فومن به اتحادیه امور صنفی و متعاقب آن به اتحادیه مشاورین املاک و تک تک واحدھای صنفی مربوطه ابلاغ شد مقرر شد در قیمتگذاری آپارتمان متراژ مفید آپارتمان و مساحت انباری به صورت کامل و پارکینگ نیم بھا محاسبه گردد (یا نصف مساحت) یعنی اگر پارکینگ ١٢ متر مساحت دارد 6 متر محاسبه گردد و به عبارتی نصف قیمت پارکینگ از خریدار قابل دریافت است و مشاعات ساختمان به ھر اندازهای که باشد مجانًا متعلق به خریدار است و در قیمت ساختمان تاثیری ندارد. مصوبه فوق مخالف اصول و مواد مختلف قانون از جمله موارد زیر میباشد.

١ـ نه تنھا وزارت صنعت و معدن بلکه ھیچ نھاد دولتی یا خصوصی صلاحیت تعیین قیمت املاک شخصی را ندارد تا چه رسد به اینکه تعیین کند کدام قسمت تمام بھا محاسبه شود و کدام قسمت نیم بھا اصولاً بر چه اساس و اصول قانونی سازمان مذکور اقدام به تعیین قیمت و صدور چنین مصوبهای نموده است! املاک شخصی که کالای تعزیراتی نیست طبیعتًا قیمتگذاری آپارتمان از این قاعده مستثنی میباشد.

٢ـ موضوع حذف مشاعات در نحوه محاسبه قیمت آپارتمان مخالف ماده ١ و ٣ قانون تملک آپارتمان میباشد به عبارتی در ھنگام انتقال ملک علاوه بر انتقال قسمتھای اختصاصی، مشاعات نیز قھری به خریدار منتقل میگردد و با توجه به ماده ٣٣٨ قانون مدنی که بیع را (اختصاصی یا مشاعی) تملیک عین به عوض معلوم میداند پس چگونه ممکن است خریدار مالک مشاعات گردد بدون آن که بابتش بھایی پرداخت نماید.

٣ـ تعیین قیمت آپارتمان و املاک در ھر منطقه و شھری عرف خاص خود را دارد در واقع قیمت ملک به توافق میان خریدار و فروشنده برمیگردد ممکن است یک پارکینگ به دلیل بدون تعارض بودن، درب برقی داشتن، در مرکز ترافیک قرار داشتن قیمتی بیش از مفیدساختمان داشته باشد و نمیتوان طرفین را ملزم نمود که ملک را به چه قیمتی خرید و فروش نمایند مث ًلا در تھران با توجه به منطقه و نقاط ترافیکی یا بالای شھر پارکینگ جداگانه محاسبه میگردد تا جایی که در بعضی نقاط قیمت یک پارکینگ چندین برابر قیمت یک واحد در نقطه پایین شھر است یا در شھری مثل صومعه سرا پارکینگ و انباری اصولاً محاسبه نمیگردد و فقط خریدار قیمت مفید ساختمان را با فروشنده به توافق میرسد یعنی قیمتگذاری به عرف محل برمی گردد نه اجبار اداره بازرگانی.

4ـ مصوبه فوق با ماده ٣٠ قانون مدنی در تعارض میباشد و به نوعی از مالک سلب اختیار نموده است، بنابراین از ریاست محترم دیوان عدالت اداری ابطال مصوبه یاد شده را خواستارم.»

در پاسخ به اخطار رفع نقصی که از طرف دفتر ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری برای شاکی ارسال شده بود، به موجب لایحه شماره ١6٩5ـ١٣٩٣/١٢/١٢ ثبت دفتر اندیکاتور ھیأت عمومی شده، پاسخ داده است که:

«ریاست محترم دفتر ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری

با سلام احترامًا، در پاسخ به اخطاریه مورخ ١٣٩٣/١/١٨ اینجانب نعمت اله رمضانی به عرض میرساند علاوه بر مصوبه مورخ ١٣٩٠/٨/١٨ به شماره ٧5٨5/6٣/١٣١ سازمان صنعت و معدن استان گیلان درخواست ابطال بخشنامه مورخ ١٣٩٠/٨/٢٣ به شماره
5٢٧٧ فومن را نیز دارم خواھشمند است اقدام لازم به عمل آید.»

متن مصوبه شماره ١٣١/6٣/٧5٨5ـ ١٣٩٠/٨/١٨ که مورد اعتراض قرار گرفته به شرح زیر است:

«رئیس محترم مجمع امور صنفی مشترک شھرستان رشت

سلام علیکم

احترامًا به اطلاع میرساند در راستای پیگیری بند ٨ مصوبه مورخ ١٣٩٠/4/4 کمیسیون نظارت بر سازمانھای صنفی شھرستان رشت گزارش مورخ ١٣٩٠/٧/٧ کمیته منتخب در خصوص نحوه محاسبه و قیمتگذاری تملک آپارتمانھا در جلسه مورخ ١٣٩٠/٨/١٢ کمیسیون نظارت بر سازمانھای صنفی شھرستان رشت مطرح و مقرر شد در قیمتگذاری آپارتمان، محاسبه متراژ مفید ساختمان و انباری و یک دوم پارکینگ بدون محاسبه مشاعات ملحقه ساختمان ملاک عمل قرار گیرد.

خواھشمند است در راستای حمایت از حقوق شھروندان و جلوگیری از ھرگونه سوء استفاده احتمالی دستور فرمایند مراتب را به اتحادیه صنف به منظور ابلاغ مصوبه به تمامی واحدھای صنفی مشاور املاک در سطح شھرستان رشت ابلاغ نمایند.»

در پاسخ به شکایت مذکور، رئیس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان به موجب لایحه شماره ٣١/5٣٨56ـ١٣٩٣/١٢/١٢ توضیح داده است که:

«مدیریت محترم دفتر ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری

سلام علیکم

عطف به کلاسه ٩6٧/٩٣ و نامه مورخ ١٣٩٣/١١/١٨ آن مدیریت موضوع شکایت آقای نعمتاله رمضانی نسبت به نحوه محاسـبه مساحت آپارتمانھا موضوع مصوبه به کمیسیون نظارت تحت شماره ١٣٩٠ ـ ١٣٩٠/٨/١٨ دفاعًا به استحضار میرساند:

١ـ از نظر شاکی: ایشان تقاضای ابطال مصوبه مورخ ١٣٩٠/٨/١٨ـ ١٣١/6٣/٧5٨5 سازمان صنعت، معدن استان گیلان را تقاضا کردهاند در حالی که در ستون دادخواست به جای طرح شکایت علیه ھیأت نظارت مرکز استان ـ اداره بازرگانی شھرستان فومن را طرف دعوی قرار داده اند. قابل ذکر است که چنین ادارهای تحت اداره بازرگانی در حال حاضر موضوعیت و عنوان قانونی ندارد و اداره و سازمان صنعت و معدن و تجارت دارای شخصیت مستقل حقوقی تأسیس گردیده است.

٢ـ از نظر ماھوی:

با توجه به اینکه عدهای از بساز و بفروشھا با تبانی با عدهای از مشاورین املاک «عرف ثابت و مسلم» بازار را در ھم شکسته و تحت عناوین متعدد از قبیل سقف مشاعی سقف غیرمشاعی ـ درز انقطاع ـ اتاقک آسانسور و بعضًا محوطه مشاعی را به طور جداگانه
محاسبه کرده و به ھنگام قیمتگذاری، خریدار را مجبور به پرداخت لیست بالا بلندی از این عناوین خود ساخته مینمایند. در حالی که با توجه به قانون تملیک آپارتمانھا و مقررات ساری و جاری اداره ثبت اسناد و املاک فقط مساحت مفید بناء و پارکینگ و انباری به ھنگام تنظیم صورتمجلس تفکیکی مورد لحاظ قرار گرفته و به ھر یک از قطعات سه گانه مذکور تحت عناوین مث ًلا قطعه ١٢ و ١٣ و ١4 شماره ثبتی تعلق میگیرد و در پایان ھر سند آپارتمان و صورتمجلس تفکیکی آن قید میشود که بقیه اجزاء ساختمان جزء مشاعات عمومی محسوب و تابع مقررات اموال مشاع مصرحه در قانون مدنی و قانون تملک آپارتمانھا میباشد. تفکیک اجزاء مختلف مجتمع آپارتمان و تراشیدن عناوین متعدد مثل اتاقک آسانسور، سقف مشاعی، لابی ورودی مجتمع و امثال آن برای ارضاء بساز بفروشھا و اخذ وجوه بیشتر شھروندان نیازمند و محتاج سرپناه به وسیله بنگاھدار ابداع گردیده است و این موضوع باعث شکایات متعدد به اتحادیه شده بود. ناگفته نماند خوشبختانه اکثریت قابل توجھی از مشاورین املاک با توجه به قوانین موضوعه و روش اداره ثبت در ذکر شماره سه گانه (مساحت مفید ـ انباری و پارکینگ) متعھد بوده و تحت عناوین دیگر خریدار را مجبور به پرداخت وجوه اضافه نمیکردند گو این که فروشندگان ملک به ھنگام قیمتگذاری محاسبه ھمه چیز من جمله مشاعات را کرده و در تعیین قیمت ملاک قرار میدادند. علیای حال چون روشھای متضاد مشاورین املاک و افزایش خریداران شاکی ـ اتحادیه صنف مشاورین املاک رشت را بر آن داشت که برای یکسان سازی و تثبیت عرف مسلم در معاملات مسکن با توجه به ماده ٢٢٠ قانون مدنی عرف حاکم بر کل معاملات مسکن در کشور را ملاک عمل قرار داده و برای جلوگیری از ھرج و مرج ایجاد شده وحدت ملاکی برای معاملات املاک ایجاد کند. از این رو ضمن استعلام از اتحادیه کشوری صنف مشاوران املاک من جمله تھران، اردبیل، گرگان، زنجان، کرمانشاه، خرم آباد و غیره نحوه عملکرد و ملاکھای محاسباتی استعلام شده و چون اتحادیهھای مذکور به وحدت ملاک در محاسبات تعیین قیمتگذاری املاک رسیده بودند در مرکز استان گیلان نیز اصلاح این رویه شد که ھماھنگ با عرف پذیرفته شده در سایر استانھای کشور از ھرج و مرج و سلیقهای شدن فروش ملک پایان داده و معرف مسلم و پذیرفته شده در سایر نقاط کشور را به مشاورین املاک گیلان نیز متذکر شود. ـ رئیس سازمان»

ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ١٣٩6/٣/٩ با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.

رأی ھیأت عمومی

نظر به اینکه مطابق ماده 4٩ قانون نظام صنفی کشور وظایف و اختیارات کمیسیون نظارت (به ریاست رئیس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان) عبارت است از ١ـ تصمیم گیری در مورد ادغام اتحادیهھا ٢ـ نظارت بر انتخابات اتحادیهھا و مجامع امور صنفی و رسیدگی و بازرسی عملکرد اتحادیهھا و رسیدگی به بودجه ترازنامه و صورتھای مالی مجامع امور صنفی و تصویب آنھا، میباشد در نتیجه مصوبه مورد اعتراض خارج از حدود اختیارات قانونی احصاء شده در ماده فوقالذکر است و با توجه به اینکه مرجع دولتی حق مداخله در امور راجع به وظایف اتحادیهھا را ندارند و تعیین تکلیف نسبت به قیمتگذاری ساختمان در مورد پارکینگ غیرقانونی است، بنابراین مستند به بند ١ ماده ١٢ و ماده ٨٨ قانون تشکیلات و آییندادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ١٣٩٢ حکم بر ابطال مصوبه کمیسیون نظارت شھرستان رشت که طی شماره ١٣١/6٣/٧5٨5ـ ١٣٩٠/٨/١٨ مدیریت سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان ابلاغ شده است صادر و اعلام میشود.

رئیس ھیأتعمومی دیوان عدالت اداری ـ محمدکاظم بھرامی