قرارداد اجاره به شرط تملک صراحت قانونی می خواهد

اجاره به‌شرط تملیک، عقدی است که در آن، مستاجر، در طول مدت اجاره، مالک منافع و در پایان مدت اجاره، به‌شرط عمل به تعهدات، مالک عین مورد معامله می‌شود.

در مورد سابقه تاریخی اجاره به‌شرط تملیک در حقوق ایران اطلاعات خاصی در دست نیست و امروزه آنچه تحت عنوان لیزینگ برای واگذاری ماشین‌آلات مختلف و به‌ویژه وسایل نقلیه شهرت یافته، با این قرارداد انجام می‌شود. در خصوص این عقد و شرایط آن دکتر «مجتبی قاسمی»، وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه با روزنامه «حمایت» گفت‌وگو کرده است.

قاسمی در خصوص ماهیت حقوقی اجاره به‌شرط تملیک عنوان کرد: ماهیت حقوقی اجاره به‌شرط تملیک، همان‌گونه که در آیین‌نامه اجرایی عملیات بانکی بدون ربا و در تعریف آن، ذکرشده، اجاره است. منتها اجاره‌ای که دارای شرط ضمن عقد تملیک به‌صورت شرط نتیجه است. چراکه اگر این عقد را بیع در نظر بگیریم، در بیع معلق، مالکیت، پس از حصول معلق علیه، منتقل می‌شود، بنابراین، تصرف مستأجر در مورد اجاره، در بازه زمانی بین انعقاد عقد و پرداخت آخرین قسط، فاقد توجیه حقوقی است. در بیع اقساطی نیز، تملیک، بلافاصله پس از انعقاد عقد، محقق می‌شود، بنابراین، با اجاره به‌شرط تملیک که انتقال مالکیت را منوط به اتمام مدت اجاره و ایفای تعهدات مستأجر، کرده، دارای تعارض اساسی است.

وی افزود: اصطلاح عقد اجاره به‌شرط تملیک، در قانون عملیات بانکی بدون ریا و آیین‌نامه اجرای آن و همچنین آیین‌نامه موقت اجرایی اجاره به‌شرط تملیک و آیین‌نامه تسهیلات اعطایی بانکی، صراحتاً موردقبول قانون‌گذار واقع‌شده است. لذا می‌توان ادعا کرد که این عقد، یکی از عقود معین نوظهور در سیستم حقوقی ما بوده و ماهیت مستقلی از عقود اجاره و بیع دارد. ولی چون در هیچ‌کدام از مقررات فوق‌الذکر، در مورد احکام کامل آن، مقرره‌ای وجود ندارد و قانون مدنی نیز، در مورد آن ساکت است، بهتر است تا زمان تصویب قانون مربوطه، با تطبیق این عقد با یک یا هر دو عقد بیع و اجاره، احکام مربوطه، استخراج و مورد بهره‌برداری قرار بگیرد.

این کارشناس حقوقی همچنین در مورد ماهیت حقوقی عقد اجاره به‌شرط تملیک یادآور شد: در این مورد نظرات مختلفی وجود دارد. ازجمله این‌که می‌توان گفت که این عقد، عقدی است نامعین (بر اساس ماده 10 قانون مدنی) که در قالب عقود معین نمی‌گنجد یا عقد معین نوظهوری است مختلط از عقود اجاره و بیع و یا عقدی است منطبق بر یکی از عقود بیع یا اجاره.

قاسمی گفت: اجاره به‌شرط تملیک، حسب نوع اراده طرفین، ممکن است به صور ذیل، منعقد شود. اول اینکه اجاره به‌شرط تملیک به‌صورت شرط نتیجه منعقد شود. در این صورت، ماهیت عقد، اجاره بوده و تملیک، به‌محض اتمام مدت اجاره و به‌شرط عمل به تعهدات توسط مستأجر، بدون نیاز به اراده ثانوی طرفین، محقق می‌شود. دیگر اینکه اجاره به‌شرط تملیک به‌صورت شرط فعل منعقد شود. در این صورت، ماهیت عقد منعقده، اجاره بوده و تملیک، بعد از اتمام مدت اجاره و بااراده ثانوی طرفین، واقع می‌شود.

وی افزود: همین‌طور اجاره با وعده یک‌طرفه بیع منعقد شود. در این صورت، ماهیت عقد منعقده، اجاره بوده و به دلیل این‌که موجر همزمان با انعقاد عقد اجاره، ایجاب بیع را نیز انشا نموده، مستأجر، دارای حق تملک عین مستاجره بوده که با قبول وی، تملیک واقع می‌شود. همچنین اجاره با وعده دوطرفه بیع قابل انعقاد است. در این صورت، ماهیت عقد منعقده، اجاره بوده و پس از اتمام مدت اجاره و ایفای تعهدات توسط مستأجر، طرفین ملزم به انشای ایجاب و قبول، جهت انتقال مالکیت مورد اجاره می‌شوند.

این حقوقدان اضافه کرد: یا اینکه اجاره به‌شرط تملیک به‌صورت بیع معلق منعقد شود. در این صورت، ماهیت عقد منعقده، بیعی بوده که معلق به ایفای تعهدات مستأجر است. بدین شکل که به‌محض حصول معلق علیه، یعنی اتمام مدت اجاره و عمل به تعهدات توسط مستأجر، تملیک واقع می‌شود. همچنین اجاره به‌شرط تملیک به‌صورت بیع با شرط فاسخ معلق نیز قابل انعقاد است. در این صورت، ماهیت عقد منعقده، بیع است. بدین شکل که به‌محض انعقاد عقد، تملیک واقع می‌گردد، منتها در صورت عدم ایفای تعهدات توسط مستأجر، عقد واقع‌شده، منفسخ می‌شود.

وی از دیگر صور انعقاد اجاره به‌شرط تملیک را به‌صورت اجاره به‌شرط تملیک به‌عنوان عقدی مختلط از اجاره و بیع عنوان کرد و گفت: در این صورت، عقد واقع‌شده، عقدی است مستقل از عقود بیع و اجاره. بدین‌صورت که ابتدا عقد اجاره، واقع و مستأجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود. منتها پس از اتمام مدت اجاره و در صورت ایفای تعهدات توسط وی، یکی از اقسام عقد بیع، به‌صورت فوق‌الذکر، محقق می‌شود.

قاسمی در خصوص شرط نتیجه در اجاره به‌شرط تملیک نیز عنوان کرد: در اجاره به‌شرط تملیک، اگر شرط تملیک، به‌صورت شرط نتیجه باشد، به‌محض اتمام مدت اجاره و پرداخت آخرین قسط مال الاجاره، مالکیت، بدون نیاز به عمل دیگری، به مستأجر، منتقل می‌شود.

وی تفاوت اجاره به‌شرط تملیک با بیع اقساطی را این‌گونه عنوان کرد: در اجاره به‌شرط تملیک تا اتمام مدت اجاره و ایفای تعهدات مستأجر، تملیک، واقع نمی‌شود. ولی در بیع اقساطی، به‌محض وقوع بیع، مالکیت عین، به خریدار، منتقل می‌شود.

این کارشناس حقوقی همچنین در خصوص حقوق موجر در قرارداد اجاره به‌شرط تملیک عنوان کرد: موجر حق دارد اقساط مال‌الاجاره را در سررسید مطالبه نماید. همچنین در صورت عدم ایفای تعهد توسط مستأجر، مختار است نسبت به فسخ معامله و استرداد عین مستاجره، اقدام نماید. پس از فسخ قرارداد، تقاضای تخلیه مورد اجاره نیز، در حیطه حقوق موجر قرار دارد.

وی همچنین در خصوص تکالیف موجر در قرارداد اجاره به‌شرط تملیک نیز یادآور شد: موجر مکلف است عین مستاجره را به‌صورت سالم و بدون عیب و نقص، تسلیم مستأجر نماید. همچنین موظف است تعمیرات لازم جهت امکان انتفاع از عین مستاجره را با انجام برساند. مضافاً این‌که موجر مکلف است در صورت توقیف بودن ملک، نسبت به رفع توقیف آن، اقدام نماید.

قاسمی همچنین دو حالت را همزمان با انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک متصور دانست: یک اینکه مستأجر به تعهدات خویش عمل کرده که در این صورت، عین مستاجره به مالکیت وی درمی‌آید یا مستأجر از ایفای تعهدات خویش، استنکاف کرده که موجب استرداد عین مستاجره از جانب موجر می‌شود. حالت دیگر انقضای قرارداد، فسخ یا انفساخ یا اقاله عقد توسط موجر، مستأجر یا هر دو است.

وی همچنین در خاتمه پیشنهاد کرد: با عنایت به کثرت استعمال اجاره به شرط تملیک از یکسو و اختلافات مذکور پیرامون ماهیت و آثار آن از سوی دیگر؛ جهت تنویر امر و ایجاد وحدت رویه و جلوگیری از تشتت آرا، این مهم در قالب مقرره‌ای توسط قانون‌گذار تبیین و در منطوق مواد قانونی به نحو مقتضی داخل شود.