آیا مالکان آپارتمان مجازند برای تعیین قدرالسهم توافق کنند ؟

 قانون تملک آپارتمان‌ها در مواردی که به روابط و حق و حقوق و تعهدات مالکان مشاعی نظر دارد، از قانون مدنی به ویژه مبحث احکام شرکت تاثیر پذیرفته است.

قانون تملک آپارتمان‌ها تلفیقی از برخی قوانین مانند قانون مدنی و قانون ثبت است و در موادی که به روابط و حق و حقوق و تعهدات مالکان مشاعی نظر دارد، از قانون مدنی به ویژه مبحث احکام شرکت (مواد 571 الی 606) تاثیر پذیرفته است.

هر چند در ماده 10 قانون تملک آپارتمان‌ها، قدرالسهم مالکان مشاعی بر مبنای مساحت قسمت‌های اختصاصی، به رسمیت شناخته شده است اما در همان قانون مالکان مشاعی ملزم نشده‌اند که نمی‌توانند خلاف قدرالسهم به‌رسمیت‌شناخته‌شده خود، با هم توافق و تراضی کنند.

در واقع حکم ماده 10 قانون تملک آپارتمان‌ها جنبه ارشادی و آن هم برای هزینه‌های مشترک دارد و آمرانه نیست.

در غیر این صورت، قانونگذار تصریح می‌کرد که مالکان حق تصمیم‌گیری مغایر قدرالسهم اختصاصی را ندارند.

در مواردی که قانونگذار به هر دلیلی حقوقی را از ذی‌حق سلب می‌کند، صریحا در متن قانون به آن تصریح می‌کند.

به عنوان مثال، در ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 درج شده است که کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ کنند، پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل اعلام خواهد شد.

با توجه به عمومات قواعد قراردادها و مبحث احکام شرکت در قانون مدنی و در قالب قرارداد خصوصی موضوع ماده 10 قانون مدنی، شرکا (مالکان مشاعی در عرصه مجتمع ساختمانی) حق و اختیار دارند که هر گونه قراردادی را که مورد توافق و تراضی مالکان مجموعه یا حتی اشخاص خارج از مجموعه نظیر بانک باشد، جهت ساخت و ساز در احداث مجموعه جدید منعقد کنند.

از جمله در نسبت‌های مساحت اختصاصی تغییر دهند و در قرارداد تنظیمی (قرارداد مشارکت مدنی  سرمایه از بانک و زمین از مالکان) در خصوص شرایط قرارداد توافق و تراضی کنند. (باید به این نکته نیز توجه کنیم که بحت توافق و تراضی در حقوق خصوصی مطرح است و تداخلی با حقوق عمومی ندارد.)

مانند اینکه برای تقسیم واحدهای احداثی در مجموعه با هم تراصی کنند و در قرارداد تنطیمی بدون الزام به رعایت مساحت تثبیت‌شده اختصاصی خود با هم توافق و قراردادی تنطیم کنند و ضمن قرارداد، کارشناسی ارزیابی واحدها و تعیین قدرالسهم اختصاصی شرکا (مالکان و بانک) را به کارشناس مورد نظر خود یا کارشناس رسمی دادگستری محول کنند و کارشناس در قالب مفاد مندرجات قرارداد تنظیمی که در واقع قانون اختصاصی مالکان مجموعه است، اظهار نظر کند.

ماده 575 قانون مدنی تصریح می‌کند: هر یک از شرکا به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم هستند «مگر اینکه» برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل  عملی، سهم زیادتری منظور شده باشد.

سال‌ها است که تنظیم این‌گونه عقود اسلامی در قالب  قراردادهای خصوصی مشارکت مدنی موضوع ماده 10 قانون مدنی در دفاتر اسناد رسمی معمول است.