نظریه مشورتی

مالک ملک تجاری به طرفیت مستاجر و منتقل‌الیه (مستاجر دوم) دادخواست تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ تخلف از شرط (انتقال به غیر) تقدیم دادگاه کرده است. با توجه به محتویات پرونده، تخلف مستاجر اول محرز بوده و مورد هم مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 است و وفق ماده 19 قانون مذکور نصف حق کسب و پیشه حسب مورد به مستاجر یا منتقل‌الیه پرداخت می‌شود. حال سوال این است که نصف حق کسب و پیشه چه زمانی به مستاجر و چه زمانی به منتقل‌الیه (متصرف) تعلق می‌گیرد؟

با توجه به تبصره یک ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 که لفظ «حسب مورد» را به کار برده، هرچند تصریحی در قانون وجود ندارد اما برای حل تعارض با عنایت به رویه قضایی حاکم، هرگاه مستاجر اول در زمان انتقال ملک به مستاجر دوم (منتقل‌الیه یا متصرف) حق کسب و پیشه را گرفته و ملک را با دریافت کلیه حقوق کسبی انتقال داده باشد حق کسب و پیشه به متصرف (منتقل‌الیه - مستاجر دوم) تعلق می‌گیرد زیرا بابت حق کسب و پیشه پول پرداخت کرده است اما اگر مستاجر اول ملک را بدون دریافت حق کسب و پیشه انتقال داده باشد حق کسب و پیشه به مستاجر اول تعلق می‌گیرد. همچنین حکم تخلیه علیه متصرف اجرا می‌شود، اما حق کسب و پیشه وفق تبصره ماده مذکور به مستاجر یا متصرف حسب تصمیم دادگاه تعلق می‌گیرد که طرف دعوا بوده است. اگر بیان شده است که حق کسب و پیشه به متصرف تعلق گیرد، منظور متصرفی است که طرف دعوا قرار گرفته است؛ نه هر متصرفی. طبیعی است که متصرفی که بعد از صدور حکم ملک به وی انتقال یافته است، نمی‌تواند طرح دعوا کند.

با توجه به بند 2 ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف که اشعار می‌دارد رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره در صلاحیت شورا است، آیا رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد اجاره اماکن مسکونی که به لحاظ تخلف مستأجر از شروط ضمن عقد و تأخیر در تأدیه به‌موقع اجاره مطرح می‌شود، با توجه به اینکه از متفرعات دعوائی است که اصـل آن در صلاحیـت شورای حل اختلاف است، باید در شورای حل اختلاف رسیدگی شود یا به لحاظ مالی بودن در صلاحیت محاکم عمومی حقوقی دادگستری است؟

با توجه به صراحت بند 2 ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف، فقط دعاوی تخلیه اماکن مسکونی در صلاحیت شوراهای مذکور بوده و سایر دعاوی با منشا عقد اجاره نظیر دعاوی بطلان و تأیید فسخ و انفساخ قرارداد اجاره از صلاحیت شوراهای مذکور خارج است.

چنانچه زوجی طبق دادنامه قطعی به پرداخت مهریه محکوم شده باشد و دارایی وی صرفاً مبلغی حدوداً 10 الی 20 میلیون تومان رهن یک منزل مسکونی باشد که در آن به سر می‌‌برد آیا می‌توان اموال و دارایی وی را توقیف و به دائن پرداخت کرد یا پول رهن منزل از مستثنیات دین محسوب می‌‌شود؟

در فرض سؤال، مبلغ ودیعه متعلق به مستأجر که به اعتبار آن، مورد اجاره به عنوان محل سکونت و تنها سرپناه وی در اختیارش قرار گرفته، جزء مستثنیات دین محسوب می‌شود و مشمول بند الف ماده 524 قانون آیین دادرسی مدنی بوده و قابل توقیف برای استیفای محکومٌ‌به نیست.