اما و اگرهای حقوقی دعوای خلع ید

خلع ید به‌ لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول (خانه، مغازه، زمین) به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه (امروزه شورای حل اختلاف) می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند.

عبدالعلی اللهیاری، رییس شعبه دوم دادگاه عالی انتظامی قضات در تعریف دعوای خلع ید اظهار کرد: وقتی فردی مال دیگری را بدون داشتن حق، تصرف کند، مالک مال غیرمنقول مثل صاحب یک دستگاه آپارتمان یا یک قطعه زمین طبق قانون می‌تواند از دادگاه تقاضای خلع ید کند و کسی که مال دیگری را بدون داشتن حق، تصرف کرده، مکلف به تحویل مال به صاحب آن است.

وی افزود: اگر این مال به نحوی تلف شده باشد، مکلف به پرداخت قیمت یا مثل آن خواهد بود. بنابراین دعوای خلع ید در خصوص اموال غیرمنقول به وجود می‌آید.

رییس شعبه دوم دادگاه عالی انتظامی قضات ادامه داد: اصلی در قانون وجود دارد که به صاحب مال حق می‌دهد اگر آن مال نزد هر کسی بود به او مراجعه کند که به آن، اصل تعقیب می‌گویند. بنابراین برای این ‌که صاحب‌ مال بتواند مال خود را از ید متصرف خارج کند، باید دعوای خلع ید را مطرح کند.

وی در خصوص مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید بیان کرد: اصل بر این است که دعوا در محل اقامت خوانده مطرح شود ولی مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول خواهان باید به دادگاهی که مال غیرمنقول در آن حوزه است، مراجعه کند.

به گزارش مهداد، اللهیاری عنوان کرد: مثلاً در صورتی‌ که آپارتمانی در کرج واقع شده باشد، اگرچه خوانده مقیم کرج نباشد دعوای خلع ید باید در دادگستری کرج مطرح شود چون آپارتمان در کرج واقع شده است.

وی تصریح کرد: بدیهی است با توجه به این ‌که قابلیت تجدیدنظرخواهی رأی صادره بر اساس تقویم خواسته تعیین می‌شود، دعوا از حیث معیار صلاحیت و قابلیت تجدیدنظرخواهی همان است که خواهان در دادخواست خود به‌عنوان تقویم خواسته معین کرده است و اگر خواهان خواسته خود را کمتر از سه میلیون ریال تقویم کند، رأی صادره قطعی و غیرقابل ‌تجدیدنظر خواهد بود.

رییس شعبه دوم دادگاه عالی انتظامی قضات در پاسخ به اینکه آیا دعوای خلع ید یک دعوای مالی است یا خیر، گفت: خواهان باید بداند که دعوای خلع ید یک دعوای مالی است و مثلاً اگر کسی تقاضای خلع ید آپارتمانی را بکند، باید آن را تقویم کند و تعیین قیمت آن بر عهده خود خواهان است. مثلاً هنگام تنظیم دادخواست در خواسته می‌نویسد: «خلع ید از یک دستگاه آپارتمان مُقَوَّم (قیمت‌شده) به مبلغ 50 میلیون تومان» اگرچه آپارتمان ممکن است واقعاً 500 میلیون تومان قیمت داشته باشد ولی قانونگذار تقویم را بر عهده خواهان گذاشته است.

وی در ادامه گفت: به دلیل این‌ که در دعوای خلع ید باید دادخواست تنظیم شود، نیاز به هزینه‌های دادرسی و مراحل دادرسی خواهد بود.

اللهیاری همچنین در خصوص اینکه هزینه‌ دادرسی در دعوای خلع ید چگونه تعیین می‌شود؟ افزود: تمبر دعوای خلع ید یعنی هزینه دادرسی، ارتباطی به تقویم ندارد بلکه هزینه تمبر بر اساس ارزش منطقه‌ای که دفاتر دادگاه‌ها معین می‌کنند، دریافت می‌شود. وی ادامه داد: در زمان تقویم دادخواست باید خواهان پرونده، دلایلی مبنی بر این‌ که مال خواسته‌شده مثلاً آپارتمان به وی تعلق دارد را پیوست دادخواست خود کند. چون در دعوای خلع ید خواهان باید ثابت کند که مالک مال است و در مورد مالکیت باید توجه کرد که آیا مال خواسته‌شده سابقه‌ ثبتی دارد یا خیر؟ چون اگر ملک ثبت شده باشد خواهان باید دلیلی ارایه دهد که ملک به نام وی است یا اینکه رسماً به وی انتقال داده شده است.

رییس شعبه دوم دادگاه عالی انتظامی قضات ادامه داد: در نتیجه، اگر کسی با سند عادی و به اصلاح با قولنامه ملک ثبت‌شده را خریداری کند، نمی‌تواند به استناد این قولنامه از دادگاه تقاضای خلع ید کند؛ حتی اگر اصالت سند عادی محرز باشد زیرا مطابق قانون، از جمله ماده 22 قانون ثبت، از نظر دولت، مالک ملک ثبتی کسی است که ملک یا به نام او ثبت شده است یا این‌ که رسماً به وی انتقال داده شده باشد. از این ‌رو، اگر خواهان سند عادی داشته باشد باید الزام فروشنده یا مالک رسمی به تنظیم سند رسمی را بخواهد و سپس تقاضای خلع ید کند.

وی در پاسخ به این پرسش که اگر شخصی بدون داشتن حق ملکی را در تصرف داشته باشد، آیا در دعوای خلع ید اثبات آن از سوی خواهان ضروری است یا خیر، بیان کرد: بعد از اثبات مالکیت دومین مطلبی که خواهان باید در دعوای خلع ید ثابت کند، این است که ملک بدون داشتن حق در تصرف خوانده (متصرف) است بنابراین اگر متصرف با یکی از راه‌های قانونی متصرف ملک شده باشد، نمی‌توان خلع ید وی را خواست چون در دعوای خلع ید باید تصرفات خوانده بدون حق باشد.

اللهیاری افزود: نتیجه این می‌شود که در دعوای خلع ید، زمانی خواهان می‌تواند در دادگاه اقامه دعوا کند که دلایلی مبنی بر مالکیت خود و بدون حق‌ بودن تصرف خوانده داشته باشد. درواقع، باید بتواند اثبات کند که خودش مالک است و تصرفات خوانده غیرقانونی است.

رییس شعبه دوم دادگاه عالی انتظامی قضات همچنین در پاسخ به پرسش دیگری مبنی بر اینکه آیا بدون سند رسمی می‌توان دادخواست خلع ید را تنظیم کرد یا خیر، خاطرنشان کرد: اگر ملکی فاقد سند رسمی بوده و سابقه ثبتی نداشته باشد، خواهان باید با ارایه دلایل، مالکیت خود را ثابت کند. مثلاً می‌تواند به شهادت شهود استناد کند، از دادگاه تقاضای تحقیق محلی کند یا به دادگاه سند عادی (قولنامه) ارایه دهد. در ضمن اگر در دعوای خلع ید به‌هنگام تقویم (قیمت‌گذاری) مال، میزان تقویم در حد صلاحیت شورای حل اختلاف باشد، خواهان باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند.