برخی مقررات حاکم بر عقد اجاره

از آنجایی که تأمین مسکن بیشترین هزینه را در سبد کالای هر خانوار به خود اختصاص داده است، لذا اکثر مردم با معنی و مفهوم اجاره آشنا هستند. با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آنان به خانه یا محل سکونت و اقامت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان‌های با کاربری تجاری، اداری، قانونگذار برای تنظیم روابط بین طرفین قرارداد، ضوابط و مقرراتی را پیش‌بینی کرده است.

این مقررات عمدتاً مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال‌های 1356، 1362 و 1376 است که تشخیص اینکه قرارداد تابع کدام قانون است از اهمیت بسیاری برخوردار است. زیرا قوانین مذکور، حقوق متفاوتی را به‌ویژه در خصوص واحدهای تجاری در نظرگرفته‌اند.

بنابراین یکی از مسایل مهمی کـه در روابط موجـر و‌ ‌مـسـتـاجر باید به آن توجه کرد، این است که روابط آنها بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم شده است.

اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند در زمان فعلی اقدام به تنظیم قرارداد اجاره کنند، بدیهی است که روابط ‌استیجاری خود را باید تحت‌ ‌قانون مصوب سال 1376 در آورند. اما قراردادهای قبل از این قانون عمدتاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بوده و مستأجر دارای حقوق مکتسبه‌ای است که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

 ویژگی‌های کلی مشترک قوانین اجاره

در اجاره هر واحدی باید مدت اجاره معین باشد که معمولاً این مدت برای یک سال تا سه سال تعیین می‌شود و آغاز آن از روزی خواهد بود که مورد توافق موجر و مستأجر واقع شده است و اگر در هنگام تنظیم قرارداد، ابتدای مدت تعیین نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. به علاوه مستاجر باید در زمان‌های مورد توافق با مالک اجاره‌بها را پرداخت و در مقابل از وی رسید دریافت کند.  در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای موجر به رسمیت شناخته شده است. همچنین در فرضی که ملک مورد اجاره جهت استفاده مسکونی اجاره داده شده، مستاجر حق تبدیل به کاربری اداری یا تجاری را ندارد. در غیر این صورت، در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.

به گزارش معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به‌روز) لقب دارد، بپردازد.

البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.

 هنگام تنظیم قرارداد اجاره چه قانونی حاکم است؟

آنچه اکنون به عنوان مقررات قابل اجرا بر روابط استیجاری حاکم است،‌ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 است. در صورتی قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال 1376 می‌شود که ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود. از جمله اینکه قرارداد به صورت کتبی، ‌در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود.

ولی اجاره محل‌های مسکونی که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 تنظیم شده باشند، مشمول قانون سال 1362 و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است.

 موجر در هنگام تنظیم قرارداد اجاره چه سمتی داشته باشد؟

بنا بر قوانین جاری لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافع عین مستأجره شناخته شود بنابراین اگر الف خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است.

ولی باید گوشزد کرد که طریقه عملی در قراردادهای اجاره این است که شرط خلاف آن می‌شود، بدین صورت که معمولاً شرط می‌شود مستأجر حق انتقال منافع را به غیر ندارد.

به طور معمول اجاره‌بها همان مبلغی است که باید مستاجر در زمان‌های معین به موجر بپردازد. اما به پول‌پیش یا هر مبلغی با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجاره‌بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود، رهن، قرض‌الحسنه یا ودیعه گفته می‌شود.

ضمناً هر آنچه به عنوان تضمین و از این قبیل بین طرفین توافق شود، معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود.

 پرداخت هزینه‌های عین مستاجره

در اینجا پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه برای بهره‌برداری از مورد اجاره، کدام مخارج بر عهده موجر و کدام بر عهده مستاجر است؟

در پاسخ باید گفت تعمیرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمکن یا شوفاژ بر عهده مالک است.

اما مخارجی که برای حسن استفاده از مورد اجاره انجام می‌شود مانند نصب کاغذ دیواری و نورپردازی و همچنین هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود.

قرارداد اجاره ازجمله عقودی است که طرفین آن را، متعهد و پایبند به ادامه آن تا انقضای مدت اجاره می‌کند. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره‌برداری از ملک که به لحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری کرده باشند. البته در قراردادهای اجاره امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه قبل اعلام کنند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.

همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می‌گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.

پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره‌بها، هزینه شارژ و ... باشد، می‌تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟

در پاسخ باید گفت در صورتی که در قرارداد شرط نشده باشد، موجر نمی‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه که نزد اوست اقدام کند، بلکه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجرا مراجعه کند تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه کسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.

 تخلف از مفاد قرارداد

مالک می‌تواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به دیگری، تخریب و صدمه محل اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف، درباره محل تجاری به دادگاه عمومی حقوقی، دادخواست تخلیه بدهد.

به علاوه، مستاجر هم می‌تواند در مواردی مثل عدم تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنین عدم بازگرداندن مبلغ رهن، قرض‌الحسنه یا هر عنوان دیگری که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی کند.

 فرآیند گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف

شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. اگر موجر مبلغی به عنوان رهن از مستاجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است.

پس از ابلاغ این دستور توسط مأموران به مستأجر، او مکلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.

پرسشی که در اینجا مطرح می‌شود، این است که اگر موجر از مستأجر بابت تضمین تخلیه ملک استیجاری چکی دریافت کند و در متن آن قید شود که بابت تضمین تخلیه است، آیا صادرکننده چک قابل تعقیب کیفری است؟  در پاسخ باید گفت هر گاه کسی مبادرت به صدور چکی کند که در متن آن «امانی بودن» یا «تضمین تخلیه ملک مورد اجاره» را قید کرده باشد، چک مذکور در ردیف چک مشروط قرار گرفته و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نخواهد بود. پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که آیا یکی از ورثه حق دارد در قسمتی از ماترک (خانه پدری) ساکن شود یا خیر؟

در پاسخ باید گفت استفاده انحصاری از خانه مورث به‌وسیله یکی از ورثه با وجود عدم رضایت سایر وراث، مستلزم پرداخت اجرت‌المثل ملک مزبور به سایر وراث به نسبت سهم‌الارث هر یک از آنهاست. از جمله سایر حقوق وراث تقاضای خلع ید متصرف از ملک موصوف است.