نظریه مشورتی

برابر ماده ۳۵۵ قانون تجارت مصوب سال ۱۳۱۱ دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی انجام دهد، طرف معامله پیدا می‌کند؛ در بند ۳ ماده ۲ قانون هم ظاهراً تسهیل معاملات ملکی از جنس دلالی دانسته شده است.

از سوی دیگر قانون راجع به دلالان مصوب سال ۱۳۱۷ شرایط شکلی اشتغال به امر دلالی را مشخص و مقرر کرده است. با توجه به احکام قانون نظام صنفی و آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب سال ۱۳۱۹، آیا بنگاه‌های معاملات ملکی مشمول عملیات دلالی و قانون راجع به دلالان می‌شوند؟

متصدیان بنگاه‌های املاک که مبادرت به دلالی و تصدی به اموری می‌کنند که موجب تسهیل معاملات ملکی می‌شود، مستند به بند ۳ ماده ۲ قانون تجارت و ماده ۷ قانون راجع به دلالان، دلال محسوب می‌شوند؛ این اشخاص کسبه جزء تلقی نمی‌شوند و میزان درآمد آنها در سال تأثیری ندارد و مقررات ورشکستگی در مورد آنان اعمال می‌شود. در قانون نظام صنفی مصوب سال ۱۳۸۲ و دیگر قوانین و مقررات مرتبط تصریحی بر نسخ قانون راجع به دلالان مصوب سال ۱۳۱۷ و آیین‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب سال ۱۳۱۹ نشده است؛ اما در قوانین و مقررات بعدی، موازینی مغایر با برخی از مواد قانونی راجع به دلالان و ضع شده است؛ از جمله در ماده ۱۲ قانون تعزیرات حکومتی مصوب سال ۱۳۶۷ با لحاظ مواد ۲۷ و ۲۸ قانون نظام صنفی مصوب سال ۱۳۸۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، مقررات خاصی در خصوص نحوه برخورد با واحدهای صنفی فاقد پروانه کسب پیش‌بینی شده است و در حال حاضر پروانه دلالی علاوه بر پروانه کسب برای مشاوران املاک صادر نمی‌شود؛ لذا حکم ماده ۹ قانون راجع به دلالان مصوب سال ۱۳۱۷ نسخ ضمنی شده است.

در پرونده‌‌ای که دارای سه نفر مالک مشاع است، به لحاظ عدم امکان افراز برابر درخواست احد از مالکان مشاع (الف) دستور فروش ملک مشاع صادر شده است. در جریان اجرای حکم بین دو نفر از مالکان مشاع (الف و ب) در محضر دادرس دادگاه مجری حکم به شرح زیر توافق می‌کنند که براساس نظریه کارشناس سه نفره که قابل اعتراض نیز نباشد، مالکی که ملک مشاع وی برابر دستور فروش باید فروخته شود (ب) ملک متقاضی فروش (الف) را ظرف یک ماه از تاریخ تنظیم صورت‌جلسه خریداری کند. در صورت عدم خریداری ملک الف از ناحیه ب، شخص الف حق خواهد داشت که قیمت کارشناسی ملک شخص ب را پرداخت و ملک را خریداری کند. شخص ب در مهلت قانونی اقدام به خرید ملک شخص الف نکرده و شخص الف که متقاضی فروش مال مشاع است، تقاضا دارد که طبق توافق انجام‌یافته در اجرای احکام، نسبت به انتقال ملک به نامش اقدام شود. آیا توافق حاصله در اجرای احکام که خارج از موضوع دادنامه صادره نیز است، یک توافق و تعهد ابتدایی بوده یا اینکه مشمول ماده ۴۰ قانون اجرای احکام مدنی و الزام‌آور است؟

مطابق ماده ۴۰ قانون اجرای احکام مدنی طرفین می‌توانند در خصوص اجرای حکم، قراری گذارده و مراتب را به اجرای احکام اعلام کنند که با این وصف به قیاس اولویت طرفین می‌توانند در اجرای احکام و در حضور قاضی مجری حکم در خصوص موضوع توافق کنند. اما ماده یادشده ناظر به اجرای مدلول حکم از قبیل چگونگی و مدت اجرای آن بوده و منصرف از توافق خارج از موضوع اجراست و هرگاه توافق خارج از موضوع اجرا باشد، اگرچه مطابق عمومات برای طرفین لازم و نافذ است، اما مطالبه اجرای مفاد آن از طرف دیگر امری ترافعی بوده و نیاز به رسیدگی قضایی دارد.