نحوه ابطال سند رهنی

سند رهنی یک سند رسمی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‎شود و به موجب آن راهن یا بدهکار، ملک خود را به‎عنوان وثیقه بدهی خود در رهن مرتهن یا طلبکار قرار می‎دهد.

اگر سند رهنی به‎صورت کاملاً قانونی تنظیم نشده باشد، شخص ذی‎نفع می‎تواند جهت ابطال سند رهنی، به دادگاه دادخواست تقدیم کند.

گاهی اوقات ممکن است شخصی ملک دیگری را به‎عنوان مال خود در رهن شخص دیگری (حقیقی یا حقوقی) قرار دهد و بعد از اینکه مالک متوجه قرار گرفتن ملک خود در رهن شود، می‎تواند دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح کند.

در دعوای ابطال سند رهنی، خواهان کسی است که مالک ملک است یا کسی است که از در رهن بردن ملک متضرر شده است و خوانده نیز راهن و مرتهن است.

دادگاه صالح جهت اقامه دعوای ابطال سند رهنی دادگاهی است که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است.

 نحوه صدور اجراییه

بعد از صدور رأی مبنی بر ابطال سند رهنی و قطعی شدن آن، دادگاه گواهی قطعیت رأی را صادر می‎کند و با ارائه حکم قطعی از مرجع قضایی به اداره ثبت اسناد و املاک و تقاضای ذی‎نفع، رییس اداره ثبت موضوع را بررسی می‎کند و به دفتر املاک ارجاع می‎دهد.

متصدی دفتر املاک بعد از بررسی موضوع، مراتب ابطال سند رهنی را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوطه توضیح می‎دهد. در پیش‎نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات کامل مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند رهنی و شماره و تاریخ مستند ابطال باید به‎طور مشروح نوشته شود.

 نکات مهم در ارتباط با دعوای ابطال سند رهنی

کسی که به موجب مبایعه‎نامه عادی، ادعای مالکیت ملک را دارد و سند رسمی ندارد، در دادگاه به‎عنوان مالک شناخته نمی‎شود و نمی‌تواند دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح کند. بلکه باید قبل از این کار، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.

همزمان یا قبل از دادخواست ابطال سند رسمی، حسب مورد باید تأیید بطلان عقد رهن موضوع سند رهنی نیز از دادگاه خواسته شود. چرا که ابطال سند رهنی، فرع بر بطلان عقد رهن است.

گاهی اوقات ممکن است دادخواست ابطال سند رسمی، همزمان با دادخواست توقیف و ابطال اجراییه موضوع سند رهنی تقدیم شود. در چنین حالتی ابتدا در دادگاه محل وقوع ملک به دادخواست ابطال سند رهنی رسیدگی شده و بعد از صدور حکم قطعی مبنی بر ابطال سند، به خواسته توقیف و ابطال اجراییه، رسیدگی می‎شود.

 مستندات قانونی در ارتباط با دعوای ابطال سند رهنی

بر اساس ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران، محاکم دادگستری مکلفند، در هر مورد که رأی بر بی‎اعتباری سند رسمی صادر می‌کنند، مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند. هرگاه موضوع سندی که ابطال شده است، ملک باشد، مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد. ولی هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت، موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود.

 رویه و نظریات قضایی

رأی شماره ۱۴۹۷ مورخ 13 اسفند سال 1391 شعبه ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران: ابطال سند رهنی، قبل از اثبات بطلان عقد رهن، امکان‎پذیر نیست.

رأی شماره ۱۱۹۰ مورخ 20 آذر سال 1391 شعبه ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران: در خصوص دعوی دایر بر ابطال سند رهنی در دفترخانه، ماحصل دعوی مطروحه آن است که موکل، یک باب آپارتمان خود را به موجب سند رسمی فوق‎الذکر در رهن خوانده ردیف چهارم قرار داده است تا خوانده ردیف اول بتواند مجوز تأسیس، اخذ کند و مقرر بوده است، پس از ۶ ماه که شرکت تأسیس شده، این ملک فک رهن شود. اما پس از گذشت ۵ سال تاکنون این امر صورت نپذیرفته است. اصولا طرح دعوای ابطال سند رهنی، صحیح نیست، بلکه خواهان باید از طرف قرارداد، خود را به فک رهن ملزم کرده و دعوای الزام به فک رهن مطرح کند. لذا دعوی به کیفیت مطروحه، قابلیت استماع ندارد.

رأی شماره ۱۲۸۲ کلاسه ۹۸۰۴۵۲ شعبه ۱۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران: گرچه اقدام بانک در استفاده از سند وثیقه، بابت قرارداد و تسهیلاتی که تأدیه نشده، موجه و قانونی نبوده و به‎کارگیری وثیقه مزبور به منظور تأمین دیون گذشته تسهیلات‎گیرنده، خارج از مقتضای قرارداد تنظیمی موضوع وثیقه بوده است، اما طرح خواسته انحلال سند رسمی، مبنای قانونی نداشته و دعوی به کیفیت صحیح مطرح نشده است.

خواسته در رفع اثر از سند رهنی با طرح تقاضای ابطال یا بی‎اعتباری سند رسمی تخصیصی تسهیلات، قابلیت رسیدگی دارد.

رأی شماره ۱۴۱ کلاسه ۹۱۱۵۱۶ شعبه ۵۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران: تجدید نظرخواه قبل از اینکه ملک در رهن بانک قرار بگیرد، نسبت به خریداری آن از شرکت تجدید نظر خواه اقدام کرده و در مالکیت وی قرار گرفته است و واگذاری و ترهین به لحاظ عدم مالکیت راهن، صحیح و منطبق با موازین قانونی نبوده است.

رأی شماره ۸۸۸ مورخ 29 شهریور سال 1391 صادره از شعبه ۲۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران: اگر عقد رهن به دلیل تعلق مال مرهونه به غیر باطل شود، اجرائیه ثبتی که بر اساس این عقد، صادر شده است نیز به درخواست ذی‎نفع ابطال می‌شود.

رأی شماره ۱۰۶۷ شعبه ۴۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران: برابر سند رهنی، تمامی مورد ثبت در رهن بانک مسکن قرار دارد و جهت حفظ حقوق احتمالی بانک، خواهان ابطال سند باید بانک مسکن را نیز طرف دعوی قرار می‎داد.