روشهای مختلف انتقال مالکیت

مالکیت یک ملک شامل مالکیت عین ملک، مالکیت منافع ملک و مالکیت حقوق ملک است. در یک معامله ممکن است تمامی موارد ذکرشده یا برخی از آنان منتقل شود.

انتقال مالکیت ملک به روش‎های صلح، مشارکت در ساخت، بیع، هبه، معاوضه، اجاره به شرط تملیک، پیش‎فروش، تعهد بیع و مالکیت زمانی صورت می‎گیرد:

 صلح

صلح به معنای توافق و سازش است و در علم حقوق به معنای این است که طرفین بر امری تراضی (توافق) کنند.

انجام صلح به دو طریق رفع اختلاف و تفاهم و انجام معامله در قالب یک عقد صورت می‎گیرد:

ماده ٧۵٨ قانون مدنی مقرر می‎دارد: «صلح در مقام معاملات هرچند نتیجه معامله را که به جای آن واقع شده است، می‎دهد، لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله را ندارد. ‌بنابراین اگر مورد صلح عین باشد در مقابل عوض نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود؛ بدون اینکه شرایط و احکام خاصه بیع در آن مجری شود.»

به کسی که مال خود را به دیگری صلح می‌کند «مصالح» و کسی که مالی به او صلح می‎شود، «متصالح» گفته می‌‎شود. مورد صلح نیز مالی است که به متصالح صلح می‎شود.

 مشارکت در ساخت

یکی از روش‎های انتقال مالکیت ملک، انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت است. این قرارداد میان مالک و سازنده منعقد شده و بر مبنای آن سازنده متعهد می‎شود که بنا را طبق توافق طرفین احداث کند و در مقابل، مالکیت بخشی از ساختمان جدیدالاحداث بر اساس زمان توافق‎شده در قرارداد، به طرفین منتقل شود.

 بیع

ماده ٣٣٨ قانون مدنی مقرر می‎دارد: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.»

با وقوع عقد بیع، مشتری در قبال پرداخت ثمن، مالک عین مال می‎شود.

همچنین بر اساس ماده ٣٣٩ قانون مدنی، «پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع شود.»

 انواع بیع

بیع عرصه و بیع اعیان: نام دیگر زمین ملک، عرصه است و به بنایی که بر روی زمین ساخته می‎شود، اعیان می‎گویند.

در عقد بیع امکان دارد که عرصه یا اعیان به‎صورت مجزا منتقل شوند یا به صورت همزمان.

بیع با سند عادی و بیع با سند رسمی: انتقال مالکیت ممکن است از طریق تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی باشد یا از طریق سند عادی صورت گیرد.

بیع حال و بیع موجل: بیع حال یعنی هر بیعی که برای تحویل مبیع یا پرداخت ثمن، مدتی تعیین نشده باشد.

در بیع موجل طرفین توافق می‎کنند که تحویل مبیع یا پرداخت ثمن، با تأخیر انجام شود.

 هبه

ماده ٧٩۵ قانون مدنی مقرر می‏دارد: «هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجاناً به کس دیگری تملیک می‎کند. تملیک‎کننده واهب، طرف دیگر را متهب و مالی را که مورد هبه است، عین موهوبه می‎گویند.»

یکی از موارد مهم در وقوع عقد هبه، این است که مال موهوبه به تصرف و تسلیم متهب درآید.

همچنین هبه می‎تواند معوض یا مجانی باشد.

بعد از وقوع عقد هبه، واهب می‎تواند از هبه رجوع کند؛ مگر در موارد ذیل:

در صورتی که متهب پدر یا مادر یا اولاد واهب باشد.

در صورتی که هبه معوض بوده و عوض هم داده شده باشد.

در صورتی که عین موهوبه از ملکیت متهب خارج شده یا متعلق حق غیر واقع شود؛ خواه قهراً مثل اینکه عین موهوبه به رهن داده شود.

در صورتی که در عین موهوبه تغییری حاصل شود.

 معاوضه

معاوضه عقدی است که ثمن معامله وجه نقد نباشد و کالا باشد. این نوع معامله در بازار املاک بسیار متداول است و اشخاص به‎جای پرداخت پول، کالای دیگری مانند ملک را با یکدیگر معاوضه می‎کنند.

معاوضه متفاوت از بیع است و آثار حقوقی متفاوتی دارد.

 اجاره به شرط تملیک

در اجاره به شرط تملیک، مالک، ملک خود را در قالب عقد اجاره در اختیار شخص دیگری قرار می‎دهد و بر مبنای آن طرفین توافق می‎کنند که در صورتی که مستاجر اقساط اجاره را پرداخت کند، مالکیت ملک به وی منتقل ‎شود.

«اجاره به شرط تملیک عقد اجاره‎ای است که در آن شرط شود که مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک شود.»

قرارداد اجاره به شرط تملیک در مقابل قرارداد فروش اقساطی است. در قرارداد فروش اقساطی، مالکیت ملک همزمان با انعقاد قرارداد به خریدار منتقل می‌شود.

 پیش‎فروش

یکی از متداول‎ترین روش‎های انتقال مالکیت، پیش‎فروش است.

ماده یک قانون پیش‎فروش ساختمان مقرر می‎دارد: «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‎فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‎خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چارچوب این قانون و قراردادی که به‌ موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند:

سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به ‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد. مستاجران اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به ‌موجب سند رسمی، حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.»

در قراردادهای پیش‎فروش، مالکیت ملک فروخته‎شده به میزان پرداخت اقساط یا عوض قراردادی به پیش‎خریدار منتقل می‎شود.

در پیش‎فروش ملک علاوه بر انتقال مالکیت، تعهد پیش‎فروشنده به ساخت یا تکمیل بنا نیز به‎عنوان موضوع اصلی قرارداد مطرح است.

 تعهد بیع

قولنامه یا تعهد بیع، قراردادی است که بر مبنای آن طرفین توافق می‎کنند که در آینده معامله‎ای با یکدیگر داشته باشند. دو طرف قرارداد برای اطمینان خاطر در ابتدا قراردادی می‎بندند و متعهد می‎شوند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخصی انجام دهند.

قولنامه نیز مانند سایر قراردادها در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن اجرا شود. لذا به‎موجب آن می‎توان اجبار طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‎کند، از دادگاه خواست.

تفاوت اصلی مبایعه‎نامه و قولنامه در این است که در مبایعه‎نامه همزمان با امضای قرارداد، مالکیت ملک به خریدار منتقل می‎شود. اما در قولنامه مالکیت ملک به خریدار منتقل نمی‌شود.

 مالکیت زمانی

مالکیت زمانی به عنوان یکی از روش‎های جدید انتقال مالکیت، به معنای این است که مالکیت ملک در یک محدوده مشخص زمانی از سال مثلاً یک هفته یا یک ماه سال، توسط مالک به شخص دیگری منتقل شود و انتقال‎گیرنده صرفاً در آن محدوده زمانی حق استفاده و بهره‎برداری از ملک را دارد.

انتقال مالکیت زمانی به دو طریق انجام می‎شود:

در روش اول مالک، عین و منافع ملک را در روزهای خاصی از سال به دیگری منتقل می‎کند و انتقال‎گیرنده در همان محدوده زمانی مالک عین و منافع ملک است. در روش دوم، مالک صرفاً منافع ملک را در یک محدوده زمانی مشخصی از سال به شخص دیگری منتقل می‏کند و مالکیت عین در اختیار مالک باقی می‎ماند.