تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

گاهی اوقات ممکن است ملکی به شرط داشتن متراژ مشخصی فروخته شده و بعدا مشخص شود که متراژ ملک چیزی نیست که در قولنامه نوشته شده است.

اگر متراژ ملک، کمتر از میزان قیدشده در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت. اما اگر متراژ آن بیشتر از متراژ نوشته‎شده در قرارداد باشد، فروشنده می‎تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

برای انجام فسخ قرارداد، صاحب حق فسخ (خریدار یا فروشنده) می‎تواند از طریق ارسال اظهارنامه یا به هر طریق دیگری، مراتب فسخ را به طرف مقابل اعلام دارد و بعد از آن دادخواست تأیید فسخ قرارداد را تقدیم دادگاه کند. نکته قابل ذکر این است که هیچ‎گونه الزامی در جهت تقدیم دادخواست تأیید فسخ وجود ندارد و کسی که قرارداد را فسخ کرده است، می‎تواند منتظر طرح دعوا از سوی طرف مقابل باشد و ادعای فسخ را به عنوان دفاع در دادگاه مطرح کند.
در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، خواهان دعوا در صورتی که متراژ ملک کمتر باشد، خریدار است و در صورتی که متراژ ملک بیشتر باشد، خواهان دعوا، فروشنده است. مرجع صالح در دعوای تأیید فسخ قرارداد، به جهت کسری یا مازاد مساحت، به‎دلیل اینکه مربوط به ملک و مال غیرمنقول است، دادگاه محل وقوع ملک است.

پس از صدور رأی مبنی بر تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت و قطعیت آن، رأی صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نیست. هرگونه مبلغی که بابت قرارداد پرداخت شده است، باید به‎صورت دادخواستی جداگانه مطالبه شود.

در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، فروشنده یا خریدار فقط می‎توانند قرارداد فی‎مابین را فسخ کنند و حق دریافت هیچ‎گونه مابه‎التفاوتی را ندارند؛ مگر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد. اگر در قرارداد، طرفین توافق کرده باشند که همه خیارات ساقط شود، نمی‎توانند از حق فسخ استفاده کنند.

اگر بعد از آن که ملک به‎صورت رسمی به خریدار منتقل شد، خریدار متوجه شود که مساحت ملک بیشتر از مساحت سند است، در این صورت او می‎تواند مطابق با ماده ١۴٩ قانون ثبت، اقدام به اصلاح سند و اضافه کردن مساحت مازاد کند. خیار فسخ به جهت کسری یا مازاد مساحت، فوری نیست. این موضوع بدین معناست که خریدار یا فروشنده هر زمانی که متوجه شدند ملک دارای کسری یا مازاد مساحت است، ملزم نیستند که فوراً اختیار فسخ خود را اعمال کنند.

اگر ملکی به‌ شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و مساحت آن کمتر باشد، خریدار صرفاً حق فسخ بیع را خواهد داشت و نمی‌تواند قیمت کسری مساحت را مطالبه کند. در دعاوی ناظر بر اعلام فسخ قراردادها، با توجه به اعلام اراده به موجب تقدیم دادخواست، ارسال اظهارنامه اعلام فسخ، مقدمتاً الزامی نیست.

تا زمانی که مرجع صالح قضایی نسبت به تأیید و تنفیذ فسخ قرارداد، انشای رأی نکند، مطالبه خسارت ناشی از فسخ، قابلیت استماع ندارد.

با توجه به آثار متفاوت میان دو فرآیند «اعلام فسخ قرارداد» و «تأیید فسخ قرارداد»، اگر دادگاه بدوی، در دعوای تأیید فسخ قرارداد، مبادرت به صدور حکم بر اعلام فسخ قرارداد کند، رأی صادره به علت صدور رأی خارج از خواسته خواهان در مرحله تجدیدنظر نقض می‌شود.

با عنایت به اینکه فسخ قرارداد جزء حقوق طرفین و مختص به آنهاست، داور حق اظهارنظر در خصوص آن را ندارد. زیرا در فرض پذیرش فسخ قرارداد، دیگر موجبی برای انجام داوری از ناحیه داور مرضی‎‌الطرفین باقی نمی‌ماند.

فسخ یک عمل حقوقی (ایقاع) بوده و مبتنی بر اراده ذی‌نفع حق فسخ است و نه رأی دادگاه. از آنجایی که رأی دادگاه در این خصوص ماهیت اعلامی و کشفی دارد و نه تأسیسی، درخواست فسخ قرارداد از دادگاه قابل استماع نیست.

در دعوای تأیید فسخ قرارداد صرف پیش‌بینی داور جهت حل اختلافات ناشی از اجرای قرارداد مانع استماع دعوای فسخ نیست. زیرا داوری ناظر بر اختلافات حاصل از اجرای قرارداد است؛ نه اختلافات راجع به اصل قرارداد.