جستاری پیرامون انجام کارشناسی در اموال مشاع

تحول وپیشرفت علوم وفنون در تمام زمینه ها موجب شده که در شمارروز افزونی از اختلافات،دادرس بدون رجوع به اشخاص خبره نتواند به طور کامل و صحیح جنبه های موضوعی اختلاف را درک نماید و ناچار شود رای خود را با نظراشخاص بیاراید که به دلیل داشتن تخصص در علم یافن خاصی یا حتی داشتن تجربه و مهارت ،توانایی لازم را برای روشن کردن عناصر موضوعی مربوط به اختلاف دارا می باشد.

در جریان  ارجاع  امر  به  کارشناسی  در  دعاوی  مطروحه  می بایست دو امر مورد توجه قرار گیرد:

1- تشخیص وجود دو جنبه فنی و تخصصی موضوع

2- درجه تکلیف دادگاه در ارجاع امور فنی و تخصصی به کارشناس. درمورد اول ،باید گفت نظر به اینکه درزمینه های غیر حقوقی ،دانش دادرسی نمی توانند تعیین کننده باشد چرا که دادرس درمقام قضاوت و نه در مقام متخصص رشته های دیگر اقدام به صدور رای می نماید ،بنابراین اگر چه رویه قضایی متمایل به اختیار دادگاه و نه اجبار آن،به ارجاع امر به کارشناس است ،اما این اختیار،تنها نسبت به تشخیص دارابودن یا نبودن جنبه فنی و تخصصی موضوع است.

بنابراین با توجه به اینکه در بحث حاضر(تقسیم اموال مشاع) موضوع دارای جنبه فنی و تخصصی بوده موضوع باید به کارشناس ارجاع شود . تصمیم دادگاه به ارجاع امر به کارشناس درقانون با عنوان «قرارارجاع امر به کارشناس» (ماده 257 قانون آیین دادرسی مدنی) آمده است. بدیهی است دراین زمینه دادگاه باید مساله یا مسائلی را که به کارشناسی ارجاع می شود به گونه ای روشن و مشخص ودر قرار کارشناسی تعیین نماید تا کارشناس درمحدوده آن به اظهار نظر بپردازد.

در قسمت شکلی،کارشناس از جایگاه ویژه ای برخوردار است ؛زیرا او است که بهای اموال مورد درخواست را مطابق بهای روز،ارزیابی وتعیین می نماید و قابل تقسیم و غیر قابل تقسیم بودن آنها را معین می کند و در نهایت مبادرت به تعدیل سهام می نماید. وقتی به دعاوی تقسیم مطروحه درمحاکم وحتی دراداره ثبت ،نظری بیفکنیم،ضرورت حضورکارشناس واثر وجودی آن درسامان دادن به عملیات نهایی تقسیم و تلاش او برای ارزیابی اموال وارائه طرح برای کیفیت تقسیم وحضور او در میان انواع و اقسام اموال منقول و غیر منقول مورد تقاضای تقسیم با کاملاً چشمگیر است ؛ به طوریکه هم در تقسیم به تراضی طرفین ،عمل تقسیم به او ارجاع می شود و هم در تقسیم اجباری و به توسط دادگاه.

کارشناس پس از ارجاع و دعوت، می بایست مطابق ماده 315 قانون امور حبسی توجه داشته باشد که بهای اموال مورد درخواست تقسیم را برمبنای بهای روز ارزیابی ،برآورد نماید و در صورت نیاز ،با استعلام و کسب نظر  از دوایر ذیربط اداری ،با دستور دادگاه و اخذ معرفی نامه از دادگاه جهت مراجعه به ادارات موردنیاز و ملاحظه سوابق موجود در آن واحد ها،نظیر سوابق ثبتی و نقشه های موجود در شهر داری،اداره مسکن و شهرسازی ،جهاد کشاورزی و ...درصورتی که اظهار نظر نهایی اوبرای طرح تقسیم و یاحتی اعلام عدم امکان تقسیم، نیاز باشد ،نهایتاً نظر خودرا درباره ارزش اموال وحصه ها وقابل قسمت بودن یا غیرقابل تقسیم بودن آنها،اعلام نموده و در صورت مثبت بودن امکان تقسیم ،با تعدیل سهام شرکاء مبادرت به ارائه طرح تقسیم می نماید؛ به نحوی که بتوان در صورت عدم امکان تراضی ،به قید قرعه حصه شرکاءرا تعیین نمود؛مشروط به اینکه نقشه ها و طرح تعدیل با ضوابط قانونی موجود مطابقت نماید.لازم به یاد آوری است که اگر دادرس دادگاه علی رغم فنی بودن خواسته ،بدون ارجاع امر به کارشناس وتعیین سهم مدعی طبق نظر خبره و ذکر مشخصات آن ،رأساً مبادرت به صدور رای اخذ نماید،تخلف انتظامی به حساب می آید. به این علت که حکم مبهم اصولاً قابلیت اجرا ندارد؛ در حالتی که منظور اصلی و غرض از رسیدگی به دعوی، اجراء آن می باشد

اگر کارشناس به جای اینکه سهام شرکاءرا از اموال افراد بر حسب قیمت تعدیل نماید تا در صورت عدم تراضی به قرعه تعیین سهام بشود، بنابرنظرخود،بعضی از آنها را در سهم یکی قراردهد وبعضی دیگررا درسهم شریک دیگر و همین طرح تقسیم ،بدون کسب رضایت صاحبان سهام و بدون اقدام به قرعه مورد حکم دادگاه واقع شود،حکم مزبور برخلاف قانون خواهد بود؛زیرا،طبق ماده 589 قانون مدنی و ماده 319 امور حبسی در تقسیم اموال مشترک ،پس از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی شرکاء حصص آنها از طریق قرعه تعیین می گردد.

موارد دیگری نیز در امر ا فراز باید ملحوظ نظر قرارگیرد از جمله توجه به اجرای ماده 101 قانون شهرداریها،اجرای ماده 6 قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ،قانون تملک آپارتمانها،قانون افراز وفروش املاک مشاع،قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات،دراین قبیل موارد ،حتی الامکان لازم است که کارشناس از نماینده و نقشه بردارثبت درانجام عملیات تقسیم و افراز استفاده نماید تا در مواقع اجرای احکام تقسیم وافراز درادارات ثبت از نظر تطبیق حدود و فواصل معینه در نقشه های ثبتی و محدوده اسناد مالکیت و صورت مجلس های تحدیدی با اشکال و اختلاف مواجه نشود.

درهمین زمینه از اداره حقوقی دادگستری سوال شده است :«درصورتیکه دادگاه طبق نظر کارشناس و همچنین با استفاده از مواد 101 قانون شهرداریها و ماده 154 اصلاحی قانون ثبت مبادرت به انشای رأی نماید و حکم مذکور قطعیت یابد و در زمان تنظیم سند مالکیت مفروزی به نام هر یک از شرکا اداره ثبت اعلام نماید ،که نقشه ترسیمی افرازی و حدودتصرفات هریک از شرکاءداخل در حریم املاک مجاور است و صدور سند مالکیت مقدور نمی باشد. حال باتوجه به قطعیت حکم افراز دردادگاه تکلیف چیست؟

اداره حقوقی در پاسخ به استعلام طی نظر به شماره 6361-25/9/86 اعلام داشته است :

«نظر به اینکه موضوع به کیفیتی که عنوان شده است ،مساس به حقوق دیگران بوده و حسب اعلام اداره ثبت،امکان تعدی به حقوق دیگری وجود دارد که دادگاه به آن توجه نکرده است ولذا موضوع از مصادیق مشمول ماده 18 اصلاحی1385 قانون تشکیل دادگاههای عمومی وانقلاب مصوب سال 1373 با اصلاحات و الحاقات بعدی است ولذا مقتضی است پرونده همراه گزارش موضوع برای اقدام لازم به نظر ریاست کل دادگستری استان مربوط برسد».

اداره حقوقی در نظریه دیگری به شماره 424/7-6/2/ 63  نیز عنوان داشته است :

«حکم افراز درصورتی که مطابقت با محل نداشته باشد ،قابل اجرا نخواهد بود . در صورتی که از مصادیق مواد 601 و 602 قانون مدنی باشد ،باید مطابق این مواد عمل شود و چنانکه از مصادیق مقررات ماده 189 قانون آیین دادرسی مدنی (ماده 309 قانون آیین دادرسی فعلی ) و از موارد اصلاح باشد،حسب تقاضای اصحاب دعوی باید حکم صادره اصلاح و پس از طی مقررات قانونی به موقع اجرا گذاشته شود .

در همین زمینه و برای پرهیز از چنین موارد ومشکلاتی که عملاً در اجرای حکم افراز پیش می آید مطالعه بخشنامه سازمان ثبت به شماره 5002-21370 مورخ 23/7/1326 نیز خالی از لطف نمی باشد :

«چون در عمل مشاهده شده است که در دادنامه های افرازی،حدود ومشخصات وطول ابعاد و فواصل قطعات مفروزی بطوریکه کافی برای ذکر در اسناد مالکیت باشد ، معین نمی شود و اداره ثبت بعد از صدور حکم ناچاراست با حضور عموم شرکاء حدود و خصوصیات هر قطعه را مطابق معمول تعین کند تا برطبق آن سندمالکیت صادر شود ،دربسیاری از موارد،خاصه وقتی که شریک ها به تراضی و رغبت حاضر به افراز نبوده اند و در موقع تفکیک حدود هم حاضر نمی شوند و در نتیجه منظور واقعی خواهان افراز عملی نشده و ناچار است برای تکمیل دادنامه دادگاه مراجعه ویا مطابق آن چه گاه تاکنون معمول بوده اداره ثبت به شریک ممتنع اخطار کند که اگر به صورت مجلس تحدیدی اعتراض دارد ،در ظرف مدت معین به دادگاه مراجعه و تصدیق بیاورد و بسیار اتفاق افتاده که خوانده به دادگاه مراجعه وانجام کار و اخذ نتیجه سالها به تأخیر می افتد، برای احتراز از این تاخیر وکامل بودن دادنامه افرازی مقتضی است هنگام انجام عمل افراز به هر صورتی که افراز صورت گیرد، دادگاه ها از نماینده وکارشناس اداره ثبت دعوت نمایند که پس از تعیین حصص مفروز بوسیله کارشناس یا شرکا نماینده ثبت حدود ومشخصات هر قطعه را به نحوی که در موقع تعیین حدود املاک معمولاً تعیین می شود، دقیقاً معلوم ودرصورت مجلس عمل قید کنند و آن خصوصیات جزء به جزء در دادنامه تصریح شودکه به مجرد مراجعه هریک از مالکان سهام مفروز به اداره ثبت بدون معطلی و احتیاج به اقدام دیگری سندمالکیت هریک از سهام مفروز برطبق دادنامه صادر شود.

تدوین کننده:حسین قربانیان