حد و مرز مسئولیت‌های مستاجر

ملکی که اجاره می‌شود ممکن است بر اثر گذشت زمان دچار خساراتی شود مثلا درهای آن فرسوده شود یا کولر آن غیرقابل استفاده شود. همچنین وسایل موجود در آن مثل ظروف ممکن است خسارت ببیند. سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا مستاجر باید این خسارت‌ها را جبران کند و ملک را همان‌طوری که تحویل گرفته است به موجر برگرداند؟

مستاجر امین موجر است

یک وکیل دادگستری در پاسخ به این پرسش که وقتی کسی ملکی را اجاره می‌کند آیا نسبت به آن امین است و ید امانی دارد؟ به «حمایت» می‌گوید: پاسخ سوال مطرح شده وفق ماده 493 قانون مدنی مثبت است و با انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر که مالک منافع می‌شود، نسبت به ملک مورد اجاره امین محسوب و ید امانی دارد.
محمد جواد بابائی در گفت‌وگو با «حمایت» تاکید می‌کند: صرف‌نظر از اینکه مستاجر بار مسئولیت‌های یک شخص امین برای حفظ و نگهداری متعارف ملک (مورد اجاره) را به دوش می‌کشد از طرفی نیز، چنانچه عین مستأجره بدون تقصیر وی اعم از تعدی و تفریط، ناقص یا تلف شود هیچ‌گونه مسئولیتی متوجه مستأجر، نیست مانند اینکه ملک مورد اجاره بر اثر ریزش ساختمانی که در مجاورت آن قرار دارد، تخریب شود یا در اثر استفاده از مصالح نامرغوب در ساخت ملک، عیب و نقصی در ساختمان حادث شود. در این وضع نمی‌توان از مستاجر تقاضای خسارت کرد.

افزایش مسئولیت مستاجر از امین به ضمان

این کارشناس حقوقی در خصوص امکان افزایش مسئولیت‌های مستاجر می‌گوید: وجود چنین شرطی که مسئولیت‌های مستاجر را افزایش دهد در قرارداد امکان‌پذیر است.

بابائی تاکید می‌کند: موجر می‌تواند شرط کند مستاجر ضامن هر نقص و عیبی باشد که در آینده در ملک ایجاد می‌شود با این توضیح که قرارداد اجاره نیز همانند سایر عقود و قراردادها تابع اراده طرفین است و هر یک از طرفین، می‌توانند شروطی را که مورد قبول طرف دیگر باشد تا جایی که منافاتی با نظم عمومی نداشته باشد، در قرارداد مقرر کنند. البته باید یادآور شد قانونگذار در مواد 642 و 643 قانون مدنی، شرط ضمان به طور مطلق را در عقد عاریه و در خصوص مستعیر (عاریه‌گیرنده) مورد پذیرش قرار داده و با وجود اختلاف نظر بین حقوقدانان می‌توان از مواد مورد اشاره، وحدت ملاک گرفت و در روابط موجر و مستأجر نیز از آن استفاده کرد و در نهایت چنین شرطی را برای مستأجر مقرر کرد.

این وکیل دادگستری متذکر می‌شود: در صورتی که در قرارداد در این باره سکوت شده باشد، مستاجر بدون شک امین محسوب خواهد شد نه ضامن؛ زیرا همان طور که در پاسخ پرسش اول اشاره شد قانونگذار در ماده 493 قانون مدنی به صراحت اصل را بر امین بودن مستأجر مقرر داشته مگر مستأجر مرتکب تقصیری شود که وصف امانت وی زایل و ید امانی او تبدیل به ید ضمانی شود.

مسئولیت مستاجر نسبت به وسایل موجود

امروز اجاره دادن خانه‌های مبله و دارای امکانات رواج پیدا کرده است. پرسشی که پیش می‌آید این است که مستاجر نسبت به این وسایل چه مسئولیتی دارد و در صورت ناقص شدن یا از بین رفتن آنها آیا باید جایگزین آنها را تهیه کند؟ این وکیل دادگستری در پاسخ به این پرسش می‌گوید: در فرض پرسش مزبور، باز هم مستأجر نسبت به مورد اجاره و تمامی وسایل و اثاثیه موجود در آن، امین محسوب می‌شود.

بابائی تاکید می‌کند: این نکته لازم به اشاره است در چنین قراردادهایی که مورد اجاره به همراه وسایل و به اصطلاح مبله به اجاره واگذار می‌شود در واقع طی یک قرارداد، دو نوع عقد اجاره منعقد می‌شود، یکی اجاره ملک و دیگری اجاره وسایل و اشیای موجود در آن؛ اما در عرف معاملاتی، اجاره وسایل و اثاثیه نیز در بطن اجاره ملک قرار می‌گیرد و این موضوع هیچ‌گاه عقد اجاره منعقده (در خصوص وسایل و ...) و همچنین ید امانی مستأجر را نسبت به آنها از بین نخواهد برد و مستأجر علاوه بر ملک، در خصوص وسایل موجود در آن نیز امین بوده و ضامن عیب و نقص آن نیست مگر اینکه مرتکب تقصیری شده باشد.

این وکیل دادگستری توضیح می‌دهد: تا زمانی که مستأجر در عین مستأجره به نحو متعارف عمل کند و مرتکب هیچ‌گونه تقصیری اعم از تعدی و تفریط نشود و در قرارداد اجاره نیز شرط ضمان وجود نداشته باشد، ید مستأجر کماکان امانی خواهد بود ولی در صورتی که مستأجر مرتکب تعدی و تفریط شود مانند اینکه مبادرت به احداث دیوار، زیر زمین، بالکن و ... کند یا در حفظ و نگهداری مورد اجاره کوتاهی کند مانند اینکه هنگام ریزش باران، در و پنجره‌ها را باز گذارد و این امر موجب تخریب دیوارهای داخلی یا اثاثیه موجود در آن شود یا به دلیل استفاده نامتعارف از وسایل و اثاثیه، سبب تخریب یا عیب و نقص آنها شود ، ید امانی وی تبدیل به ید ضمانی می شود و ضامن نقص و عیب حادث شده است.

عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی در خصوص حدود مسئولیت مستاجر توضیح می‌دهد: وقتی شخصی ملکی را اجاره می‌کند و آن را از موجر تحویل می‌گیرد تصرفات و استفاده مستاجر از مورد اجاره با اذن موجر بوده قطعا ید وی امانی است. دکتر فرهاد پروین ادامه می‌دهد: ید متصرف ماذون امانی است؛ بنابراین ید ضمانی استثنایی بوده و نیاز به تصریح دارد و چنین تصریحی (اضافی بودن ید مستاجر) در مقررات مالک و مستاجر وجود ندارد. طبق ماده 10 قانون مدنی، اصل بر صحت و لازم‌الاجرا بودن قراردادهای خصوصی بین اشخاص است مگر اینکه توافق بین موجر و مستاجر بر خلاف مقررات آمده باشد.

در امور مالی اصل بر تکمیلی و تفسیری بودن مقررات است و اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستاجر ضامن هر عیب و نقصی است که در آینده در ملک به‌وجود آید اگر چه ناشی از اعمال وی نباشد این توافق بین موجر و مستاجر در امر مالی لازم‌الاجرا و نافذ به نظر می‌رسد همان طوری که قانونگذار در عقد عاریه در قانون مدنی در ماده 642 ذکر کرده است که اگر بر مستعیر (عاریه‌گیرنده) شرط زمان شده باشد مسئول هر کسر و نقصانی خواهد بود، اگر چه مربوط به عمل او نباشد. از وحدت ملاک این ماده می‌توان نتیجه گرفت که در سایر عقود نیز شرط زمان نافذ است. این حقوقدان تاکید می‌کند: بنابراین با توجه به اینکه در مسئولیت متصرف ماذون، اصل بر امانی بودن ید است، در خصوص سکوت قرارداد اجاره مستاجر امین ‌محسوب می‌شود، نه ضامن و همان طوری که در ماده 614 قانون مدنی ذکر شده است امین ضامن تلف یا نقصان مالی که به او سپرده شده است، نیست، مگر در صورت تعدی یا تفریط و همچنین در ماده بعدی همان قانون آمده که امین در مقام حفظ، مسئول وقایعی نیست که دفع آن از اقتدار او خارج است.

این وکیل دادگستری در بررسی مسئولیت مستاجر نسبت به وسایل موجود در عین مستاجر می‌گوید: در صورتی که مورد اجاره با وسایل و به اصطلاح مبله اجاره داده شده باشد این امر تاثیری در حکم حقوقی ندارد و ید مستاجر همچنان امانی است، مگر اینکه شرط ضمان در قرارداد اجاره باشد. دکتر فرهاد پروین ادامه می‌دهد: در مورد اجاره با وسایل موضوعی که می‌تواند ذمه را مشغول سازد استهلاک و کسر قیمت از وسایل در اثر استفاده مستاجر است. با توجه به قاعده حقوقی «اذن در شی، اذن در لوازم آن است»، دادن وسایل برای استفاده متعارف مستاجر مستلزم پذیرش کسر منفعت استفاده از وسایل توسط مستاجر است. بنابراین اگر وسایل و مبلمان منزل همه نو باشد و به صورت مبله منزل به اجاره داده شود موجر نمی‌تواند در پایان مدت اجاره مطالبه وسایل و مبلمان دست اول و نو را بکند؛ زیرا این عمر مستلزم استفاده نکردن از وسایل است که با فلسفه اصلی اجاره در تعارض است. ماده 643 قانون مدنی راه‌حلی در عقد عاریه ارائه کرده است که در عقد اجاره نیز قابل استفاده است مبنی بر اینکه اگر بر مستعیر شرط ضمان منقصت ناشی از صرف استعمال نیز شده باشد ضامن این منقصت خواهد بود.

دکتر پروین در بیان تاثیر تقصیر مستاجر در مسئولیت وی توضیح می‌دهد: در صورت تقصیر مستاجر در حفظ عین مستاجره از زمان تقصیر ید امانی مستاجر تبدیل به ید ضمانی شده و مستاجر نه‌تنها مسئول خسارت مستند به تقصیر خود است، بلکه هرگونه زیانی که در دوره تقصیر وی به‌وجود آید گر چه مستند به تقصیر مستاجر نباشد و ناشی از عمل او نباشد مستاجر مسئول جبران آن است؛ زیرا با تقصیر ید امانی تبدیل به ید ضمانی می‌شود. ماده 493 قانون مدنی نیز در این باره مقرر کرده است که مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلا یا بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود؛ ولی مستاجر تفریط یا تعدی کند ضامن است اگرچه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد. برای مثال اگر مستاجر یک باغ میوه در آبیاری درختان کوتاهی کند و سپس در نتیجه وقوع سیل باغ از بین برود گرچه وقوع خسارت ناشی از سیل در نتیجه تقصیر در آبیاری درختان نبوده است ولی چون در دوره‌ تقصیر وی به وقوع پیوسته است به علت ید ضمانی مسئول جبران خسارت وقایع دوران تقصیر خود است گرچه ارتباطی به عمل وی نداشته باشد.