با قوانین و مقررات آپارتمان نشینی بیشتر آشنا شوید-از مجمع عمومی تا نحوه وصول هزینه ها

سال‌هاست که شکل زندگی در شهرهای بزرگ تغییر پیدا کرده و خانه‌های بزرگ با حیاط و اتاق‌های متعدد جای خود را به واحدهای آپارتمانی داده است. در برخی از مناطق پرتراکم شهرهای بزرگ با متراژ کم واحدهای آپارتمانی متعددی بنا شده است. سکونت چندین نفر در واحدهای آپارتمانی متعدد با متراژ کم نیازمند رعایت برخی بایدها و نبایدهای اخلاقی و قانونی است که به طور کلی فرهنگ آپارتمان‌نشینی نام گرفته است. بسیاری از مشکلاتی که در آپارتمان‌ها میان ساکنان به وجود می‌آید ریشه در درک نادرست از وظایف و حقوق و انتظارات و توقعات بیجا و نامتناسب با واقع دارد.

در ادامه برخی از بایدها و نبایدهای آپارتمان‌نشینی را بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها بررسی می‌کنیم.

مجمع عمومی آپارتمان نشینی

یکی از مهمترین نهادهایی که برای اداره صحیح آپارتمان تشکیل می‌شود مجمع عمومی آپارتمان است. هر چند یک مجموعه کوچک دو واحدی نیز آپارتمان محسوب می‌شود اما تنها زمانی مجمع عمومی مالکان تشکیل و انتخاب می‌شود که عده مالکان بیشتر از سه نفر باشد. بنابراین در آپارتمان‌هایی که مالکان آن دو یا سه نفر باشند تکلیفی به تشکیل مجمع عمومی نخواهند داشت. در یک تقسیم‌بندی کلی، قانون تملک آپارتمان‌ها مالکیت در آپارتمان را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می‌کند.

قسمت‌های مشترک آپارتمان

قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده بلکه متعلق به همه مالکان است و به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا است. از قبیل زمین، تأسیسات، اسکلت، راهرو، پله و پاگرد و در و پنجره‌های خارج از قسمت‌های اختصاصی، بام، نمای خارجی ساختمان و محوطه ساختمان را قسمت‌های مشترک ساختمان می‌نامند. در قسمت‌های مشترک استفاده انحصاری یک یا چند مالک ممنوع است همچنین قرار دادن میز و صندلی و هر نوع اشیا و لوازم دیگر و نیز نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است.

قسمت‌های اختصاصی

قسمت‌هایی از ساختمان است که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از یکدیگر با ذکر حدود و مشخصات، متعلق به شخص معین یا عرفاً متعلق به او باشد قسمت‌های اختصاصی ساختمان است. قسمت‌های اختصاصی اساساً در مالکیت انحصاری و شخصی افراد است. در صورت مجلس تفکیکی که توسط نماینده اداره ثبت تنظیم می‌شود علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت‌های مشترک، مشخصات قسمت‌های اختصاصی نیز ثبت می‌شود اما فقط برای قسمت‌های اختصاصی سند رسمی جداگانه صادر و به مالکان آنها تحویل می‌شود و صدور سند مالکیت برای قسمت‌های مشترک موضوعیت ندارد.

هزینه‌های نسبی

هزینه‌های نسبی آن دسته از هزینه‌هایی است که ارتباط با مساحت زیربنای اختصاصی دارد. این هزینه‌ها بر اساس مساحت اختصاصی هر مالک نسبت به کل مساحت‌های اختصاصی محاسبه و دریافت می‌شود. از قبیل هزینه‌های آب، گازوئیل، آسفالت پشت بام و بیمه آتش‌سوزی.

هزینه‌های ثابت

هزینه‌های ثابت آن دسته از هزینه‌هایی است که هیچگونه ارتباطی به مساحت زیر بنا ندارد. این هزینه‌ها به طور مساوی بین همه واحدها تقسیم و دریافت می‌شود مانند هزینه‌های سرایدار، نگهبانی، آسانسور، نگهداری تأسیسات، باغبان تزئینات.

هزینه‌های اختصاصی

در بعضی از ساختمان‌ها برخی از قسمت‌های مشترک به گونه‌ای قرار می‌گیرد که تنها یک یا چند مالک از آن قسمت‌ها می‌توانند استفاده کنند و این قسمت‌ها اگر چه در صورت مجلس تفکیکی به عنوان قسمت‌های مشترک ذکر شده است اما چون از جهت ساختمان طوری است که عملاً یک یا چند واحد آپارتمانی از آن استفاده می‌کنند بنابراین منطقاً نباید هزینه‌های آن قسمت‌ها را دیگر مالکان آپارتمان‌هایی که از آن قسمت استفاده نمی‌کنند تحمل کنند. مانند حیاط خلوت که ورود به آن و استفاده از آن تنها برای طبقه همکف ممکن است دیگر طبقات امکان دسترسی و استفاده از آن را ندارند و در این موارد هزینه‌های حفظ و نگهداری تنها به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.

‌ انواع روش‌های تعیین سهم مالکان از هزینه‌ها

مالکان ساکن در یک مجموعه آپارتمانی به دو طریق می‌توانند سهم خود را از مجموع هزینه‌ها تعیین نمایند.

اول:تعیین سهم به طریق قانونی

همانطور که در بالا گفتیم قانون انواع هزینه‌ها و نحوه محاسبه و تعیین آن را برای هر مالک تعیین کرده است و علی‌الاصول به استناد هزینه‌هایی که ارتباط با مساحت اختصاصی ندارد، روش قانونی آن است که هزینه‌ها نسبت به مساحت اختصاص هر مالک در تمام مجموعه محاسبه و تعیین شود مثلا فرض کنید مجموعه‌ای که به طور کلی دارای 500 متر مربع زیربنا است؛ اگر کسی دارای 100 متر سهم اختصاصی باشد به همین نسبت یعنی یک پنجم از کل هزینه‌ها را باید پرداخت کند.

دوم: تعیین سهم به طریق قراردادی یا توافقی

نحوه محاسبه بالا در صورتی است که مالکان شیوه‌ای دیگری را با توافق یکدیگر تعیین نکرده باشند. مالکان الزامی ندارند که حتما از طریق قانونی پیروی کنند مالکان ملزم به تابعیت از ضابطه قانون نیستند. بنابراین مالکان می‌توانند با وجود تفاوت در مساحت واحدها، میزان سهم هر یک از واحدها را به صورت برابر تعیین کنند یا اینکه سهم مالکان از هزینه‌های مشترک را به نسبت تعداد افراد ساکن در آن واحدها تعیین کنند. یعنی آنکه هر واحدی که دارای افراد و جمعیت کمتری است، صرف‌نظر از مساحت اختصاصی که دارد، سهم کمتری از هزینه‌های مشترک را تأمین کند.

نحوه وصول هزینه‌های ساختمان

بعد از آنکه شیوه تعیین سهم مشخص شد، یعنی توافق مالکان و در صورت عدم توافق، محاسبه به طریق قانونی، این وظیفه مدیریت ساختمان است که از این مرحله به بعد بر اساس توافق یا قانون محاسبه کند که هر یک از واحدها چه میزان هزینه را باید پرداخت کند. بدیهی است هیچ مالکی نمی‌تواند به بهانه اینکه آپارتمان او خالی از سکنه است یا کمتر استفاده می‌کند از پرداخت تمام یا قسمتی از هزینه‌های تعیین شده امتناع کند.

در صورتی که هر یک از مالکان از پرداخت هزینه‌های خود امتناع کند مدیر یا مدیران ساختمان برابر اجازه قانونی می‌توانند از طریق دادگستری اظهارنامه‌ای حاکی از مطالبه هزینه‌ها برای مالک ارسال کنند. چنانچه مالک یا حتی استفاده کننده مانند مستأجر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر ساختمان می‌تواند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهیه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کند. البته اجرای این روش منوط به آن است که امکان قطع خدمات مشترک از نظر فنی و تجهیزاتی در هنگام احداث ساختمان پیش‌بینی شده باشد، مثلاً هر واحد دارای شیرفلکه قطع و وصل منتقل باشد و در هر محلی باشد که جزو مدیر ساختمان در اختیار اشخاص دیگر نباشد.

به هر حال چنانچه مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب نکند مدیر ساختمان می‌تواند با مراجعه به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک، تقاضای صدور اجراییه وصول مطالبات ساختمان را بکند. همچنین مدیر یا مدیران ساختمان می‌توانند به مرجع قضایی شکایت کرده و دادگاه برابر قانون وظیفه دارد به موضوع، خارج از نوبت رسیدگی کنند و شخص بدهکار را از دریافت خدمات دولتی مانند آب، برق، گاز محروم کند و نیز تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه محکوم خواهد شد.

البته چنانچه مالک به نظر مدیر نسبت به میزان هزینه تعیین شده اعتراض داشته باشد می‌تواند ظرف 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک، به دادگاه مراجعه و اعتراض خود را تقدیم کند. دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی بدون نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی به موضوع رسیدگی و رأی می‌دهد و هر رأیی که از سوی دادگاه در این مورد صادر شود برای هر دو طرف یعنی مدیر و مالک قطعی و غیرقابل اعتراض است. بنابراین برای هر مشکلی که در آپارتمان به وجود بیاید در قانون نسخه‌ای پیچیده شده است. در نتیجه قاعدتا نباید اختلافی میان حاضران و ساکنان یک ساختمان به وجود بیاید. افراد ساکن در یک ساختمان باید قانون را فصل‌الخطاب اختلافات خود قرار دهند. البته گاه آگاهی از قانون و بایدها و نبایدهای قانونی دشوار است که اینجا پای رسانه‌ها به میان می‌آید رسانه ها در اینجا باید با وسواس و روش درست به آموزش‌های لازم بپردازند. آپارتمان و آپارتمان‌نشینی محصول تمدن و ناشی از افزایش جمعیت، رشد تکنولوژی و محدودیت امکانات شهری از جمله زمین است این پدیده به نوبه خود مسائل و مشکلات جدیدی را در روابط بین مالکان و حقوق و وظایف آنها به وجود آورده است اصولاً ساختار قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن با اینکه در دهه 1340 تصویب شده ولی به گونه‌ای تنظیم شده است که رأی اکثریت مالکان ملاک و مبنای اداره ساختمان قرار گرفته است. یعنی بر اساس یک نظام دموکراتیک و مردم‌سالارانه که تحمل نظرات مخالف و احترام به نظر اکثریت از لوازم این قانون است. بنابراین مجموعه‌های آپارتمانی بهترین محل برای مشارکت است و مدیران آن همانند شهرداران کوچکی هستند که به اداره ساختمان تحت مدیریت خویش می‌پردازند.