قراردادهای بیع تنظیمی بنگاه های معاملاتی و ایراد های آن

بحث یک‌ شکل نمودن قراردادهای بیع که توسط بنگاه‌های معاملا‌تی تنظیم می‌شود و در عمل مشکلا‌ت فراوانی را برای طرفین قرارداد ایجاد نموده، مدت‌هاست نقل محافل حقوقی از جمله دستگاه قضایی کشور است؛ اما تاکنون چنین امری به منصه ظهور ننشسته و همچنان این قراردادها متعاقدان را گرفتار محاکم می‌کند.متأسفانه این نوع قراردادها نه در مرجعی که مسؤول چاپ و تنظیم آن است، مورد بررسی حقوقی قرار می‌گیرد و نه متصدیان بنگاه‌های معاملا‌تی از کوچک‌ترین اطلا‌عات حقوقی برخوردارند.

در حقیقت شروط چاپی به متعاقدان تحمیل می‌گردد و طرفین قرارداد تنها زیر آن را امضا می‌نمایند، در حالی که قسمت شروط قرارداد باید غیرچاپی و خالی باشد تا طرفین درباره شروط مورد نظر خود توافق کرده و این موارد را در قرارداد درج نمایند تا اصل آزادی اراده در قراردادها رعایت گردد.

این نوشتار درصدد بررسی این موضوع که قولنامه‌های موصوف تعهد به بیع هستند یا خیر، نیست.این مسأله تنها یک بحث نظری است که استادان حقوق در کتاب‌های خویش درباره آن به بحث پرداخته‌اند، وگرنه در محاکم دادگستری هیچ همکار قضایی نیست که قائل به بیع نبودن این قراردادها باشد؛ زیرا بیع انعقاد یافته دارای تمامی‌شرایط اساسی صحت معامله، به‌ویژه قصد انشای بیع بوده و از همان آغاز انعقاد بیع، ثمن و مثمن به مالکیت فروشنده و مشتری درمی‌آید و تنها ممکن است تأدیه بخشی از ثمن و تسلیم مبیع مؤجل باشد که آن هم خللی به عقد بیع وارد نمی‌آورد.ناگفته نماند در سربرگ این قراردادها از هر عنوانی مانند قولنامه، بیع‌نامه و مبایعه‌نامه که استفاده شده باشد، ماهیت بیع بودن معامله منعقد شده را تغییر نمی‌دهد.

جالب قولنامه ھای موصوف تعھد به بیع ھستند یا خیر، نیست.این مسأله تنھا یک بحث نظری است که استادان حقوق در کتاب ھای خویش درباره آن بھ بحث پرداختھ اند، وگرنه در محاکم دادگستری ھیچ ھمکار قضایی نیست که قائل به بیع نبودن این قراردادھا باشد؛ این است که بعضی بنگاه‌ها در سربرگ قرارداد خود عبارت «مبایعه‌نامه رسمی» را درج می‌نمایند و از این رو خریدار گمان می‌کند که بدون تحمل مخارج گزاف ثبت معامله، صاحب یک «مبایعه‌نامه رسمی» شده است.این موضوع مبین آن است که برای گشایش یک بنگاه معاملا‌تی هیچ‌گونه ضابطه‌ای از حیث تحصیلا‌ت و دارا بودن حداقل دانش حقوقی وجود ندارد و بر این اساس هرکس مجوزی از شهرداری اخذ نماید و اتحادیه مربوط پروانه کسب صادر کند، می‌تواند یک بنگاه معاملا‌تی راه بیندازد.این‌گونه قولنامه‌های تنظیمی در آینده متعاقدان را با مشکلا‌ت فراوانی مواجه نموده و بیع انجام شده را متزلزل می‌کند.نواقص این قولنامه‌ها را می‌توان به ترتیب زیر خلا‌صه کرد:

1- در قسمت شروط این قولنامه‌ها مواردی در قالب بند قرارداد آورده می‌شود که با یکدیگر تناقض دارند، به‌گونه‌ای که در یک بند کافه خیارات ساقط می‌گردد و در بند دیگر حق فسخ برای یکی از متعاملا‌ن در نظر گرفته می‌شود.به این ترتیب با حصول اختلا‌ف میان طرفین عقد، هریک این بند را به نفع خود تفسیر می‌کنند.به عبارت دیگر، بایع به استناد این بند از قرارداد دعوای فسخ بیع را طرح می‌نماید و خریدار چنین دفاع می‌کند که در قسمت شروط قرارداد تمامی‌خیارات ساقط شده و بیع به ‌صورت مطلق منعقد گردیده و هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ معامله را ندارند.این موضوع سبب سلیقه‌ای عمل کردن قضات محاکم و صدور رأی بر این اساس می‌شود.

به عنوان نمونه، در صورت درج شروط متناقض، مطابق قاعده کلی «النقیضان اذا تعارضاً ساقطاً» هردو شرط ساقط هستند و بیع مطلق فرض می‌‌شود.بنابراین قاضی طرفدار این استدلا‌ل دعوای فسخ را مردود اعلا‌م می‌نماید.حال چنانچه اسقاط کافه خیارات مقدم بر شرط اعطای خیار فسخ باشد، گروهی معتقدند شرط مؤخر از آنجا که آخرین اراده متعاقدان به آن تعلق گرفته، حاکم است و از این رو بیع را باید مشروط دانست؛ اما در مقابل، برخی حقوقدانان این پرسش را مطرح می‌کنند که چرا شرط مقدم؛ یعنی اسقاط کافه خیارات نباید حکمفرما باشد و ترجیح هرکدام بر دیگری ترجیح بلا‌مرجح است.عده‌ای دیگر نیز معتقدند اگر شرطی چاپ شده و شرط دیگر به صورت دست‌نویس باشد، شرط دست‌نویس مرجح است؛ زیرا 2 طرف با توافق و ظاهر نمودن اراده خویش درحقیقت و به طور ضمنی آن شرط چاپی را بی‌اعتبار نموده‌اند.بنابراین باید شرط دست‌نویس را پذیرفت و اگر هردو چاپی باشند، ساقطند و بیع مطلق است.ملا‌حظه می‌شود که در بیشتر موارد متعاملا‌ن و نیز متصدیان بنگاه‌ها از مسائل حقوقی اطلا‌ع چندانی ندارند و از سویی امضای قولنامه بدون مطالعه تمامی‌مطالب درج شده در آن از سوی طرفین قرارداد، مشکلا‌ت فراوانی را برای متعاقدان ایجاد می‌کند؛ ضمن این که معامله‌کنندگان رغبتی به استفاده ھرکدام از متعاملا ن از انجام معامله منصرف شود، باید مبلغی معین را بابت انصراف به طرف دیگرمعامله بپردازد از وکلا‌ و حقوقدانان برای تنظیم قرارداد نشان نمی‌دهند.این مسائل، نظارت و کنترل و نظام‌مند و یک‌شکل نمودن قولنامه بنگاهی را ضروری می‌نماید.

2- در قسمت شروط مبایعه‌نامه‌های چاپی چنین شرطی آمده است:«هرگاه یکی از متعاملا‌ن از انجام معامله منصرف شود، باید مبلغی معین را بابت انصراف به طرف دیگر معامله بپردازد.» از این شرط برداشت‌های مختلفی توسط محاکم عالی و دانی شده و هرکدام به ظن خود مبادرت به صدور رأی نموده‌اند.به عنوان نمونه، در یکی از آرای تجدیدنظر آمده است: گنجاندن عبارت «هرکدام از متعاملا‌ن از انجام معامله منصرف شود، باید مبلغی معین را بابت انصراف به طرف دیگر معامله بپردازد» به معنای وجود خیار فسخ نبوده؛ بلکه برای تأکید و تثبیت معامله و التزام به بیع است.این استدلا‌ل هم‌اکنون در بسیاری از احکام دادگاه‌های بدوی به چشم می‌خورد و حکم وحدت رویه را پیدا کرده است.در حالی که عقد بیع از عقود لا‌زم است و اگر به صورت مطلق منعقد گردد، هیچ‌کدام از طرفین عقد نمی‌تواند آن را به هم بزند.بنابراین نیازی به گنجاندن وجه التزام برای تثبیت عقد بیع نیست.

اما گروه دیگری از حقوقدانان معتقدند که ذکر عبارت «از انجام معامله منصرف شود» در این شرط مبین آن است که قرارداد انعقاد یافته عقد بیع نبوده؛ بلکه تعهد به بیع است.بنابراین نمی‌توان اشخاص را مجبور به انجام بیع نمود و به‌منظور اجبار اشخاص به بیع نمی‌توان وجه التزامی‌را در نظر گرفت.بدین ترتیب از آنجا که در قراردادها اصل آزادی اراده حکمفرماست، طرفین می‌توانند از انجام بیع منصرف شوند و تحت هیچ عنوانی نمی‌توان آنها را اجبار به بیع نمود.

عده‌ای دیگر را نیز اعتقاد آن است که این شرط اعطای اختیار فسخ به متعاملا‌ن است و معنای عرفی «انصراف» فسخ می‌باشد.از این رو هریک از طرفین که از اختیار فسخ خویش استفاده نماید، باید به طرف دیگر جریمه معین شده در قرارداد را پرداخت کند؛ به شرطی که این شرط مؤجل باشد.در غیر این صورت براساس ماده 401 قانون مدنی شرط و عقد باطل هستند.

ملا‌حظه می‌شود که از این شرط چاپی برداشت‌های متفاوتی صورت گرفته است.

3- یکی دیگر از ایرادهای قولنامه‌‌های چاپی این است که برای خیار شرط مدتی تعیین مشکلا ت موجود در این قولنامه ھا عدم تعیین ساعت تأدیه قسط ثمن و ارائه چک به بانک است نمی‌شود و همین موضوع سبب می‌گردد پس از ترقی قیمت ملک، بایع به علت عدم تعیین مدت برای خیار شرط، دعوای ابطال بیع به طرفیت خریدار مطرح نماید و در این خصوص دادگاه چاره‌ای جز صدور حکم به ابطال بیع ندارد.

در این زمینه هم رویه‌های مختلفی در آرای محاکم دیده می‌شود.به عنوان مثال، عده‌ای معتقدند اگر در قرارداد بیع برای پرداخت ثمن و یا تسلیم مبیع و یا تنظیم سند رسمی روز معینی مقرر شده باشد، مدت خیار شرط تا آن زمان خواهد بود و در حقیقت خیار شرط مؤجل است گروه دیگری نیز اعتقاد دارند که این مهلت‌ها تنها برای پرداخت ثمن معامله و تسلیم مبیع و تنظیم سند رسمی تعیین شده‌اند و نمی‌توان آنها را به خیار شرط تسری داد و خیار شرط نیاز به تعیین مدت جداگانه‌ای دارد، به‌گونه‌ای که بتوان گفت در قرارداد به‌صراحت برای خیار شرط مدت تعیین شده است.

برای جلوگیری از ارائه این‌گونه تفسیرها بهتر است در قراردادهای چاپی به‌صراحت پس از درج خیار شرط، مدت نیز برای آن تعیین و به صورت کتبی نوشته شود؛ چراکه گاه به دلیل عدم تعیین مدت برای خیار شرط، خریدار مدعی می‌شود که خیار شرط مدت داشته و به شهادت متصدی بنگاه یا دلا‌ل و گواهان امضاکننده زیر قرارداد تمسک می‌جوید که در بیشتر مواقع نیز مورد قبول محاکم قرار نمی‌گیرد؛ زیرا چنین استدلا‌ل می‌کنند که اگر برای خیار شرط مدت تعیین شده بود، به طور حتم در قرارداد ذکر می‌گردید و از این رو شهادت شهود قابل اعتنا نیست.

4- یکی دیگر از مشکلا‌ت موجود در این قولنامه‌ها عدم تعیین ساعت تأدیه قسط ثمن و ارائه چک به بانک است.هرچند این موضوع در ابتدا ساده به نظر می‌رسد؛ اما در اینجا به نمونه آرایی اشاره می‌گردد که نشان می‌دهد مسأله به این سادگی‌ها هم نیست که فکر می‌کنیم:

در قراردادی شرط شده بود:«هرگاه یکی از چک‌های ثمن معامله برگشت بخورد، معامله منفسخ است.» در روز سررسید چک، فروشنده ساعت 8 صبح چک را به بانک ارائه می‌دهد؛ اما به دلیل فقدان موجودی، گواهی عدم پرداخت از سوی بانک محال‌علیه صادر می‌شود.خریدار ساعت 10 صبح همان روز وجه چک را به حساب خویش واریز می‌نماید و گواهی ھرگاه یکی از چکھای ثمن معامله برگشت بخورد، معامله منفسخ است بانک را در این خصوص اخذ می‌‌کند.

دادگاه در این باره چنین استدلا‌ل می‌نماید که خریدار ساعت 10 صبح تاریخ سررسید مبلغ چک را به حساب بانکی خویش واریز نموده و در نتیجه در تاریخ سررسید، ثمن قابل پرداخت بوده و بایع با اعلا‌م خریدار می‌توانسته برای وصول وجه چک به بانک مراجعه نماید؛ اما باوجود اعلا‌م خریدار اقدام به وصول وجه مورد نظر نکرده است.از این رو مقتضای حق فسخ بایع فراهم نشده و دعوای فسخ وی مردود می‌باشد.

دادگاه تجدیدنظر نیز این استدلا‌ل را پذیرفته و دادنامه بدوی را تأیید می‌نماید؛ اما شعبه تشخیص عکس این نظریه را اعلا‌م داشته و چنین بیان می‌دارد که ابتدای ساعت اداری بانک در روز سررسید وجه چک، ثمن معامله باید در حساب خریدار موجود باشد.در غیر این صورت با برگشت خوردن چک در ساعت اول وقت اداری، حق فسخ برای بایع ایجاد می‌شود.

با توجه به این موضوع در صورتی که در قراردادهای چاپی قید گردد:«چنانچه تا آخر ساعت اداری بانک، موجودی در حساب بانکی خریدار نباشد و چک برگشت بخورد، معامله منفسخ است» مشکلی پیش نخواهد آمد.مانند موردی که ثمن معامله وجه نقد است و خریدار از ابتدای روز معهود تا آخر همان روز برای پرداخت آن مهلت دارد و فروشنده نمی‌تواند مدعی شود که چون ساعت 8 صبح روز موعود برای دریافت ثمن به خریدار مراجعه نموده؛ اما وی موفق به تأدیه مبلغ مذکور نشده است، معامله منفسخ است.

به دلیل آن که در این موارد هیچ رأی وحدت‌رویه‌ای از سوی هیأت عمومی‌دیوان عالی کشور صادر نشده تا محاکم تابع و ملزم به رعایت آن باشند و هر محکمه‌ای به ظن خود مبادرت به صدور رأی می‌نماید، از این رو لا‌زم است تمامی‌این نکات ریز و مشکل‌آفرین رعایت گردد.

یکی از خصوصیات یک قانون اساسی خوب آن است که قابل تفسیر نباشد؛ چراکه در این صورت هر حزب و گروهی آن را به نفع خود تفسیر خواهد نمود.این موضوع درخصوص یک قولنامه خوب نیز مرعی است؛ یک قولنامه خوب نیز آن است که امکان تفسیرش وجود نداشته باشد تا هرکدام از طرفین قرارداد نتواند شرط قید شده در آن را به نفع خود تفسیر کند.