مسئول کنترل قیمت‌گذاری‌ اراضی و املاک چه کسی است؟

نحوه تعیین قیمت اراضی و املاک و جبران خسارت به صورت قیمت عادله اراضی و اینکه چه نهادی مسئول کنترل این قیمت‌گذاری‌ها است محور گفتگوی تفصیلی خبرنگار باشگاه خبرنگاران با "سید‌علی شاه‌صاحبی" وکیل دادگستری را تشکیل داد که متن این گفتگو را در زیر می‌خوانید.

در صورت عدم وجود توافق بین دستگاه دولتی و مالک چه راه حلی می‌توان اتخاذ کرد؟

در این حالت بهای عادله توسط هیأتی مرکب از سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می‌شود.

نحوه انتخاب کارشناسان رسمی دادگستری به چه صورت است؟

یک کارشناس از سوی دستگاه اجرایی متقاضی تملک و خرید، و یک نفر از سوی مالک  و نفر سوم با تراضی طرفین انتخاب می‌شود و اگر برای معرفی کارشناس سوم هر یک از طرفین خودداری نمایند، با معرفی دادگاه محل وقوع ملک انتخاب می‌شود و نظر اکثریت این سه نفر در تعیین بهای عادله قطعی و لازم الاجرا است.

کارشناسان برای تعیین بهای عادله چه ملاکی دارند؟

ملاک تعیین قیمت اراضی و املاک بهای عادله روز بر مبنای قیمت اراضی و ساختمان‌ها و تأسیسات مشابه در حوزه عملیات طرح، بدون در نظر گرفتن تاثیر پروژه مذکور در قیمت آن‌هاست چرا که وجود و تاسیس ساختمان‌های دولتی و تاسیسات عمومی عمدتاً به صورت مثبت یا منفی بر قیمت سایر اراضی و املاک مجاور اثرگذار است.

وی ادامه داد: در مواردی که ملک‌ محل سکونت یا مکان درآمد در اختیار مالک باشد، علاوه بر بهای عادله صدی 15 به قیمت ملک افزوده خواهد شد و تشخیص این امر نیز با دستگاه اجرایی متقاضی است و در صورت بروز اختلاف تشخیص نهایی با دادگاه خواهد بود.

چنانچه ملک مورد نظر زمین زراعی باشد و علاوه بر مالک زمین زراعی، در آن زمین مطابق عرف، کشاورز یا کشاورزانی دارای حق باشند آیا نسبت به جبران حقوق آنان نیز اقدامی صورت می‌پذیرد؟

اگر برابر نظر اداره کشاورزی زارعین دارای حقوقی در ملک باشند حقوق زارعین ذی نفع به تشخیص اداره کشاورزی از محل ارزش کل ملک به آن پرداخت و مابقی در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت می‌شود و چنانچه در ملک ساختمان روستایی فاقد سند مالکیت و یا هر گونه اعیانی و یا حقوقی مانند حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و ... وجود داشته باشد یا زارع زحماتی برای آماده کردن زمین متحمل شده باشد قیمت اعیانی و حقوق متعلق به آن برابر قرار داد موجود بین زارع و مالک یا طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق و یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به او پرداخت شده و مابقی به مالک پرداخت خواهد شد.

در خصوص اماکن تجاری که محل کسب و پیشه است آیا حق کسب و پیشه به مالک یا متصرف تعلق خواهد گرفت؟

اگر ملک، محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دستگاه دولتی متقاضی محل کسب و پیشه بوده‌ باشد البته دستگاه اجرایی می‌تواند به جای پرداخت حق کسب و پیشه در صورت رضایت صاحب حق تعهد نماید که پس از انجام طرح ، محل کسبی در همان حدود به صاحب حق واگذار کند.

از زمان ارجاع امر به کارشناسان چند ماه فرصت اظهار نظر دارند و دستمزد آنان توسط مالک پرداخت شده و یا دستگاه دولتی آن را پرداخت خواهد کرد؟

کارشناسان مکلف‌اند ظرف یک ماه نظر کارشناسی‌ خود را اعلام نمایند و دستمزد کارشناسان طبق تعرفه صورت می‌گیرد و در صورت اختلاف طبق نظر دادگاه مشخص می‌گردد و نصف هزینه کارشناسی به عهده مالک خواهد بود که در هنگام انجام معامله از ارزش ملک کسر می‌شود.

آیا مالک می‌تواند به جای دریافت بهای ملک از دستگاه اجرایی متقاضی، اراضی مشابه ملی یا دولتی بگیرد؟

در صورت رضایت مالک و تشخیص دستگاه اجرایی عوض اراضی تملیک شده از اراضی مشابه ملی یا دولتی متعلق به سازمان مربوطه قابل واگذاری است و در این صورت نیز تعیین بهای عوض و معوض بر عهده هیأت کارشناسان است.

آیا دولت می‌تواند قبل از پرداخت بهای ملک و اراضی نسبت به تصرف آن اقدام کند؟

قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت آن چیزی مجوزی وجود ندارد مگر هنگامی که مالک از انجام معامله خودداری کند یا مالک مجهول باشد و یا بواسطه فوت مالک انجام معامله قطعی ممکن نباشد و همچنین اگر فوریت طرح ایجاب کند با ذکر دلایل موجه به تشخیص و زیر دستگاه دولتی اجرای طرح ضرورت داشته باشد می‌توان قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت جلسه وضع موجود ملک، با حضور مالک یا نماینده او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام کرد.

وی ادامه داد: دستگاه دولتی مکلف است ظرف مدت 3 ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق نظر هیأت کارشناسان اقدام کند و از طرفی مالک یا صاحب حق می‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در طی مدت مذکور با مراجعه به دادگاه درخواست توقیف عملیات اجرایی را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم دادگستری نیز تکلیف دارند به این موضوع در وقت فوق‌العاده و خارج از نوبت رسیدگی کنند.

اگر مالک از انجام معامله با دولت خودداری کند آیا دولت می‌تواند رأساً ملک را به تصرف درآورد؟

چنانچه مالک ظرف مدت یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه دولتی برای معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی خودداری کند مراتب برای بار دوم اعلام و پس از گذشت 5 روز مهلت مجدد ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی تعیین شده به صندوق ثبت محل واریز می‌‌شود و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد کرد و قیمت ملک یا حقوقی و خسارت وارده از سوی اداره ثبت به ذی‌حق پرداخت و اسناد قبلی مالک اصلاح یا ابطال می‌گردد و سند مالکیت جدید به نام دستگاه دولتی مربوط صادر می‌شود.