استفاده اختصاصی از مشترکات آپارتمان ممنون

 مقتضیات زندگی در شهرهای بزرگ که متشکل از ساختمان‌های و فضاهای متراکم و به‌ هم فشرده است، گاه معضلاتی را پدید می‌آورد که با وجود پیش‌بینی راهکار‌های صریح از سوی قانونگذار، بروز اختلاف و دعاوی گوناگون حقوقی و کیفری دور از انتظار نیست.‌ در این میان زندگی در محیط‌های آپارتمانی که متشکل از بخش‌های مشاع است درگیری‌هایی را در میان شهروندان پدید می‌آورد که زمینه‌ساز طرح دعوا در مراجع قضایی می‌شوند. از سوی دیگر با توجه به اهمیت قابل توجهی که قانونگذار به مفهوم تصرف و نیز احترام به تصرف سابق داده است، طرح دعاوی متعددی در خصوص ادعای تصرف عدوانی در مراجع کیفری به کرات مشاهده شده است. در ادامه به بررسی پرونده‌ای می‌پردازیم که در آن مسئله ادعای تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمانی زمینه‌ساز بروز اختلاف و طرح دعوا در دادسرا و سپس دادگاه عمومی کیفری شده است.

شروع دعوا

در تاریخ 29/7/91 «نیلوفر ...» با مراجعه به دادسرا اقدام به طرح شکایتی نسبت به همسایه خود، «محمدجواد ...» کرد.‌ شاکی در شکایت خود به بیان این مسئله پرداخت که همسایه وی با اقدام به تصرف در مشاعات منزل مسکونی، گوشه‌ای از حیاط را مورد تصرف عدوانی قرار داده است. وی با استناد به اسنادی از قبیل کپی سند مالکیت، نظریه کارشناس رسمی دادگستری، صورت‌جلسه تفکیکی و کروکی ثبت، اقدام به ثبت شکایت خود در مرجع تعقیب کرد.

شاکی در ادعاهای خود ذکر می‌کند که در سال 1376 اقدام به خرید یک باب آپارتمان کرده است. در جریان توافق او و متهم چنین مقرر شده بود که حیاط و در ورودی شمالی در اختیار متهم و بام و در جنوبی در اختیار شاکی باشد. این توافق برای مدتی بیش از 15 سال مبنای عمل شاکی و متهم بود. اما سال گذشته متهم اقدام به ساخت سرویس بهداشتی در حیاط کرد و زیرزمین را در قالب واحدی مسکونی اجاره داد. شاکی در این میان ادعا می‌کند که در طول 15 سال گذشته هیچ استفاده‌ای از زیرزمین مربوطه به‌عمل نیاورده و حقی نیز نسبت به آن نداشته است. در عین حال متهم در این دوره تنها اقدام به نصب آنتن روی ‌بام کرده است، اما شاکی اظهار می‌دارد که اگر متهم مایل به تصرفات بیشتر نیز بوده، وی ممانعتی برای این تصرف به‌عمل نمی‌آورده است.

دفاعیات متهم

متهم ادعا می‌کند که ملک مربوطه 50 سال پیش از سوی وی و برادرش ساخته شده است و آنها در این منزل با یکدیگر شریک بوده‌اند. برادر وی در سال 1370 تمامی مشاعات را به متهم، واگذار کرد و اندکی بعد طبقه دوم از منزل مسکونی را به آقای سعید ... فروخته و وی نیز با علم به اینکه نسبت به مشاعات داخل حیاط حقی ندارد، طبقه دوم آن منزل را خریداری کرده و ضمن سندی اقرار کرده است که نسبت به مشاعات آن ملک اعراض می‌کند و ادعای حقی نخواهد داشت. مالک جدید چندی بعد آپارتمان مربوطه را به شاکی، خانم نیلوفر ... فروخت. از این رو شاکی ادعا می‌کرده که وی سرویس بهداشتی را در ملک خود ساخته است و نسبت به حقوق شاکی تعرضی انجام نداده است.

از سوی دیگر وکیل متهم چنین بیان می‌کند که ادعای شاکی در خصوص زیرزمین نیز بی‌اساس است، چرا که وی با اطلاع از توافقات سابقاً واقع شده میان شرکای قبلی ملک در خصوص زیرزمین و حیاط اقدام به خریداری ملک کرده و از اشاره وی به توافقات مربوطه در برگه بازجویی می‌تواند اطلاع وی از این موضوع را برداشت کرد. وکیل متهم در دفاع از موکل خود برابر اتهامات وارده چنین استدلال می‌کند که اکنون بیش از پانزده سال است که شاکی در همسایگی متهم زندگی می‌کند و پس از گذشت این مدت طولانی وی اقدام به طرح شکایت در خصوص تصرف عدوانی کرده است و مراجعات مکرر وی و موکل او برای برقراری صلح و سازش نتیجه‌ای در پی نداشته است. در خصوص ادعای شاکی بیش از هر چیز باید به این نکته توجه داشت که‌ با توجه به مستفاد مدلول ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی برای تحقق جرم تصرف عدوانی وجود و احراز سه عنصر ضرورت دارد: سبق تصرف، لحوق تصرف و عدوانی بودن تصرف. چنان که پیش‌تر اشاره شد شاکی سال‌های متمادی در حالی در ملک مزبور سکونت داشته که با توجه به توافقات صورت گرفته بین مالکان سابق از تصرف در مشاعات بی‌بهره بوده، به‌علاوه تصرفات متهم همراه با سکوت و رضایت ضمنی بوده است. عدم شکایت و پیگیری قضایی این موضوع توسط شاکی قرینه‌ای بر همین ادعا به‌شمار می‌رود.

از سوی دیگر در طول این دوران متهم کلیه هزینه‌های مربوط با مرمت، بازسازی و محافظت از ملک را تقبل و پرداخت کرده است. عنصر ضروری دیگر برای تحقق عنوان تصرف عدوانی که در ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته، لحوق تصرف است؛ یعنی متصرف عدوانی بدون رضایت متصرف سابق، مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده باشد، اما در قضیه حاضر تصرف جدیدی از طریق خارج کردن مال از تصرف متصرف سابق صورت نپذیرفته است. از سوی دیگر به نظر می‌رسد که تصرف متهم در بخش مشاع مورد اختلاف فاقد خصیصه عدوانی بودن باشد و استناد به ماده 690 قانون مجازات اسلامی فاقد وجاهت قانونی به نظر می‌رسد، چرا که مطابق ماده 308 قانون مدنی اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز در حکم غصب است و با توجه به اینکه متهم طبق توافقات قبلی با مالک سابق و نیز عرق منطقه از مشاعات استفاده می‌کرده، نمی‌تواند عمل وی را در حکم غصب و عملی عدوانی به‌شمار آورد، به‌علاوه تصرف ملک مشاع بدون افراز و تفکیک را نمی‌تواند جرم و واجد عنوان جزایی دانست؛ بنابراین عنصر عدوانی بودن تصرف در قضیه حاضر یافت نمی‌شود. در این میان باید دقت داشت که متهم در طول دوران مورد بحث دیگر شرکای قسمت‌های مشاع ملک را به طور موثر از تصرف در این قسمت‌‌ها منع نکرده است که این امر را می‌تواند مهر تأییدی بر عدوانی نبودن تصرف دانست. فقدان این عناصر در تحقق جرم تصرف عدوانی در شکایت شاکی نیز به چشم نمی‌خورد، چرا که وی هیچ یک از این امور را با مستندات خود مورد اشاره و ادعا قرار نداده است. از این رو وقوع این جرم از سوی متهم با تردید جدی مواجه است، چرا که عناصر قانونی لازم برای تحقق جرم مزبور در فعل وی جمع نشده‌اند. متهم در اثبات ادعاهای خود به شهادت برادر خود یعنی آقای محمدباقر ... که شریک سابق وی در ملک مربوطه بوده استناد می‌کند. شاهد پس از التزام به راستگویی چنین اظهار می‌دارد که وی به عنوان مالک قبلی آپارتمان، قبل از فروش طبقه مذکور سهم خود از کلیه مشاعات را به برادر خود آقای محمدجواد ... منتقل کرده. از سوی دیگر خوانده در اثبات برائت خود به نظریه کارشناس رسمی دادگستری استناد می‌کند که چنین اظهارنظر کرده است که با توجه به تردد خواهان از در جنوبی مشرف به حیاط و تردد خوانده از در جنوبی که بر اساس موافقت سابق صورت می‌پذیرد، حقوق خواهان و خوانده یکسان است و هیچ یک بر دیگری از حیث برخورداری از حقوق برتری ندارند.

رای دادگاه

دادگاه در نهایت با بررسی ادله موجود در پرونده و نیز اظهارات طرفین اختلاف به شرح ذیل اقدام به صدور رای می‌کند: به‌موجب کیفرخواست صادره از دادسرای تهران، آقای محمدجواد... متهم به تصرف مشاعات از جمله زیرزمین و حیاط بوده. این اتهام بدین شرح، موضوع شکایت خانم نیلوفر ... بوده است که متهم مالک طبقه اول و شاکی مالک طبقه دوم ساختمان دو طبقه، با در‌های ورودی مجزا هستند. شاکی مدعی است که حیاط و زیرزمین طبقه اول اماکنی مشاع به‌شمار می‌روند و متهم بدون در نظر گرفتن حق مشاعی وی در حیاط خانه اقدام به ساخت انباری کرده و از آن استفاده نیز می‌کند، به‌علاوه زیرزمین منزل را نیز به محلی مسکونی تبدیل کرده است. دادگاه با توجه به محتویات پرونده، کیفرخواست دادسرا، اقرار صریح متهم مبنی بر احداث انباری در حیاط مشاع ارتکاب بزه تصرف عدوانی را در حیاط مشاعی محرز می‌داند.

اما در خصوص استفاده از زیرزمین دادگاه ملاحظه می‌دارد که متهم با مالک قبلی آپارتمان شاکی به‌نام سعید... در خصوص تصرفات در فضای مشاع دو دستگاه آپارتمان توافق کرده‌اند. با توجه به اینکه در ورودی هر یک از آپارتمان‌ها مجزاست و طرفین به مشاعات ترددی ندارند، فلذا تصرف مشاعات زیرزمین محرز دانسته نمی‌شود. بنابراین دادگاه راجع به تصرف حیاط صدرالذکر متهم را با استناد به ماده 690 قانون مجازات اسلامی، ضمن محکومیت به رفع تصرف، یعنی جمع‌آوری انباری، با رعایت بند 2 ماده 3 قانون وصول برخی درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، وی را به پرداخت دو میلیون ریال جزای نقدی در حق صندوق دولت محکوم کرده است.