مرز باریک میان قولنامه و بیع نامه

مهسا بایگان: قراردادها تابع قصد واقعی طرفین آن است و چون امکان تعیین قصد واقعی طرفین قرارداد به صورت دقیق وجود ندارد، برای پی‌بردن به آن باید به الفاظ عقود و قراردادها مراجعه کرد.

بسته به اینکه از چه الفاظی در این عقود و قراردادها استفاده شده است مقررات حاکم بر آن ممکن است تفاوت‌های زیادی با هم داشته باشد. از جمله اینکه استفاده از لفظ قولنامه یا بیع‌نامه در ابتدای قرارداد می‌تواند مقررات حاکم بر قرارداد و اثر آن را تحت تاثیر قرار دهد. در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی دو قالب قراردادی قولنامه و بیع‌نامه می‌پردازیم.

مفهوم قولنامه و بیع‌نامه

در پرتو اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها علی‌الاصول هرکس در خرید و فروش یا خودداری از آن آزاد است و مختار است که موضوع معامله، نوع معامله و طرف معامله خود را انتخاب کند.

یک وکیل پایه یک دادگستری در مصاحبه با «حمایت» می‌گوید: قانون مدنی در ماده 338 در تعریف بیع مقرر می‌دارد که: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.» در مبحث خرید و فروش نیز موضوع معامله می‌تواند مال منقول یا غیر منقول باشد که با ظهور خریدار و فروشنده به عنوان متعاملین مبادرت به انعقاد «عقد بیع» می‌کنند، بدین شرح که فروشنده مال معینی را با اوصاف مشخصی معلوم می‌کند و پس از تعیین ثمن (قیمت قراردادی) و توافق کامل خریدار بر آن و سایر شرایط از قبیل نحوه پرداخت ثمن، زمان تحویل مبیع و حسب مورد انتقال سند رسمی و... مبادرت به بیع می‌کند.

حمیدرضا حمزه‌ای خاطرنشان می‌کند: برای اثبات معامله و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی آینده عمدتا طرفین بیع را به صورت مکتوب نیز در می‌آورند که به آن «بیع‌نامه» یا «مبایعه‌نامه» می‌گویند. لازم به ذکراست که با وحدت ملاک از آیه 282 سوره بقره در قرآن کریم نیز مکتوب کردن و گرفتن شاهد در معاملات توصیه شده است، اگرچه الزامی در قانون مدنی ایران بر مکتوب بودن بیع وجود ندارد.

این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: در مقابل اگر طرفین قصد انعقاد معامله‌ای را داشته باشند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است و تعهد کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاصی انجام دهند و به عبارت دیگر صرفا وعده انجام بیع را در آینده به یکدیگر بدهند، سندی را که درخصوص این قول متقابل طرفین تنظیم می‌شود در زبان عرف «قولنامه» می‌گویند.

دلایل وجود دو قالب قولنامه و بیع‌نامه در قراردادها

این وکیل دادگستری در پاسخ به این سوال که چه ضرورتی وجود دارد که طرفین یک بار قولنامه تنظیم و متعاقبا با فراهم شدن مقدمات، مبادرت به انعقاد عقد بیع کند؟ توضیح می‌دهد: در پاسخ شاید بتوان گفت که برخی موارد وجود دارد که خریدار و فروشنده نمی‌خواهند مورد معامله یا همدیگر را از دست بدهند و بدین وسیله تا فراهم شدن مقدمات خود را در مقابل یکدیگر متعهد می‌کنند که خریدار تعهد به خرید مبیع و در مقابل فروشنده نیز تعهد به فروش می‌کند.

حمزه‌ای در پاسخ به این پرسش که اکنون معاملاتی که مردم در مورد املاک انجام می‌دهند با عنوان قولنامه شناخته می‌شود آیا کاربرد این اصطلاح برای آن صحیح است یا خیر؟ می‌گوید: عناوینی را که اشخاص برای اعمال حقوقی خود بر می‌گزینند در اکثر موارد صحیح است، لکن با بررسی روند تاریخی و عرف حاکم بر جامعه در برخی موارد عناوین «قولنامه» و «مبایعه‌نامه» به غلط، هر یک در جای دیگری مورد استفاده قرار می‌گیرد. در تشخیص صحت عنوان برگزیده شده در قرار‌داد می‌بایست به قصد و اراده طرفین رجوع کرد، بدین معنا که با توصیف و تفسیر اراده باطنی متعاملین و مداقه در عبارات و الفاظ مستعمل در قرار‌داد و معانی عرفی آن و اوضاع و احوال و شرایط حاکم بر قرار‌داد و سایر قرائن و امارات قصد واقعی طرفین را احراز کرد. اگر قصد طرفین تعهد به انعقاد بیع در آینده باشد استعمال لفظ قولنامه بر آن صحیح است، لکن اگر قصد طرفین، تحقق بیع در زمان حال باشد لفظ مبایعه بر آن صدق می‌کند. امروزه با تاسیس اتحادیه صنف مشاورین املاک و تهیه قراردادهای تیپ، معاملاتی را که مردم در خصوص املاک انجام می‌دهند عنوان مبایعه‌نامه دارد و کاربرد قولنامه بر آن صحیح نیست.

کاربرد وجه التزام در قراردادها

این کارشناس ارشد حقوق خصوصی در تعریف وجه التزام می‌افزاید: هرگاه طرفین عقد، توافق کنند که در صورت عدم اجرای تعهد یا تاخیر در اجرای آن متعهد مبلغ معینی را به متعهدله بپردازد به این خسارت مقطوع و تعیین‌شده توسط طرفین وجه التزام می‌گویند. حمزه‌ای خاطرنشان می‌کند: قابل توجه آنکه در حقوق ایران دادگاه نیز نمی‌تواند متعهد را به کمتر یا بیشتر از آنچه بدان ملتزم شده محکوم کند و خسارتی که بر اثر تخلف و پیمان‌شکنی متعهد به متعهد‌له وارد می‌شود ،ممکن است ناشی از عدم انجام تعهد یا تاخیر در انجام تعهد باشد.

به طور مثال اگر در قولنامه مقرر شود که فروشنده در صورت عدم انجام تعهد مبلغی به عنوان وجه التزام بپردازد، خریدار نمی‌تواند الزام او را به انجام بیع و انتقال رسمی آن همراه با تادیه وجه التزام بخواهد؛ زیرا خسارت عدم انجام تعهد هیچ گاه با در خواست اجرای اصل آن جمع نمی‌شود. از طرفی اگر در قولنامه قید شود که فروشنده در صورت تخلف از انجام تعهد در موعد مقرر (تاخیر در انجام تعهد‌) متعهد به پرداخت مبلغ معینی به عنوان وجه التزام است مطالبه وجه التزام همراه با اجبار متعهد به انجام اصل تعهد منافاتی ندارد.

این وکیل دادگستری در مورد امکان مطالبه نکردن وجه التزام و اجبار فرد به انجام قرارداد ادامه می‌دهد: ذکر این نکته خالی از وجه نیست که وجه التزام، تعهدی تبعی و فرعی است و متعهدله نمی‌تواند زمانی‌که متعهد تعهد اصلی را ایفا می‌کند از آن صرف‌نظر و وجه التزام را مطالبه کند یا اینکه متعهد مختار باشد که تعهد اصلی را بجا نیاورد و وجه التزام را بپردازد مگر آنکه خلافش در قرارداد شرط شده باشد. بنابراین چنانچه وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهد و بدل از آن باشد متعهدله نمی‌تواند اجبار متعهد را به انجام قرارداد خواستار شود زیرا در این مورد زمانی حق مطالبه وجه التزام مستقر می‌شود که انجام دادن تعهد به طور قطعی منتفی شده و دیگر قابل اجرا نباشد بنابراین متعهد‌له تنها می‌تواند وجه التزام را به عنوان بدل از اصل تعهد مطالبه کند و اجبار متعهد به انجام قرارداد سالبه به انتفاع موضوع است.

حمزه‌ای با اشاره به اینکه در قولنامه چون هر دو طرف تعهد به انجام عملی حقوقی (بیع) در آینده می‌کنند صرفا وعده متقابل بیع است نه خود بیع زیرا با قولنامه تملیک و انتقال مال صورت نمی‌گیرد و اثر آن صرفا ایجاد تعهد است. در هر صورت تمییز آن تابع قصد و اراده باطنی طرفین است. وی می‌گوید: شهروندان در انعقاد قولنامه باید نکاتی را مورد توجه قرار دهند. در ابتدا توصیه می‌شود که برای انجام اموری که انسان نسبت بدان جاهل است، به اهل خبره مراجعه کند. لکن به طور اختصار باید گفت طرفین معامله با ذکر کامل مشخصات و احراز اهلیت آنها برای انجام معامله، باید توانایی قانونی برای متعهد شدن در برابر یکدیگر را داشته باشند. همچنین موضوع تعهد و متعلق آن به صورت صریح و روشن و بدون هرگونه ابهامی باید قید ‌شود. گذشته از اینها، مقدماتی را که برای انجام بیع لازم است و در هنگام انعقاد قولنامه فراهم است، در مرز تعهدات متعهد تصریح و ضمانت اجرای مناسب در خصوص عدم اجرا یا تاخیر در اجرای تعهدات در قولنامه درج شود.

جایگاه ثبت در معاملات املاک

این کارشناس حقوقی می‌افزاید: بیع‌نامه‌ای که به صورت عادی تنظیم شده به معنی پایان قرار‌داد فروش یک ملک محسوب نمی‌شود. با توجه به خصوصیت و قابلیت‌های خاص اموال غیر‌منقول و وجود قانون ثبت و مقررات آمره آن، بیعی که به صورت عادی تنظیم شده است از حیث قانون ثبت فاقد اعتبار است. به موجب این قانون معامله املاک دارای سابقه ثبتی الزاما به صورت سند رسمی دارای اعتبار است و دولت کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. اما در رویه قضایی موجود محاکم با تقاضای خریدار و احراز اصالت و صحت مبایعه‌نامه، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌کنند و در صورت امتناع فروشنده از انتقال سند رسمی نماینده دادگاه به عنوان «الحاکم ولی الممتنع» مبادرت به انتقال سند رسمی می‌کند.

حمزه‌ای در پایان خاطرنشان می‌کند که با توجه به موارد فوق که از اهمیت بسزایی برخوردار است شهروندان به خصوص خریداران باید در خصوص بیع املاک تلاش کنند که معاملات خود را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند و ثبت کنند نه در بنگاه‌های املاک. در خصوص موردی که مبایعه‌نامه به صورت سند عادی تنظیم می‌شود باید قبل از تنظیم آن به نکات ذیل توجه شود: در خصوص احراز هویت، اهلیت، ممنوع‌المعامله نبودن، سمت، مالکیت فروشنده بر ملک دقت لازم صورت گیرد. در خصوص ملک تحقیق شود که ملک در رهن یا بازداشت نباشد. حتی‌الامکان از کارشناسان ساختمان در مورد استحکام و اصالت ملک نیز مشاوره گرفته شود و ضمانت اجراهای مناسب برای اجرای تعهدات در قرار داد ذکر شود.

تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه

یکی دیگر از کارشناسان حقوقی در مورد تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه می‌گوید: در این مورد چیزی در قانون پیش‌بینی نشده است اما می‌توان به تفاوت این دو از مواد مختلف قانون که در مورد آنها به صورت جدا مقرر شده پی برد. احسان افشاری ادامه می‌دهد: به طور مثال در ماده 10 قانون مدنی آمده است که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. هم‌چنین ماده 22 قانون ثبت می‌گوید: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی به وسیله ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: هم‌چنین مواد دیگر این قانون مانند ماده 46 قانون فوق می‌گوید: ثبت اسناد اختیاری است مگر در مواردی مانند عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر ملاک ثبت شده باشد.

معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است. همچنین در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است‌:کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده و صلح‌نامه و هبه نامه و شرکت نامه. سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.