اثبات مالکیت فقط با داشتن سند رسمی تحقق می یابد

وقتی تمامی‌استعلام‌های قانونی در نقل و انتقالات صورت گرفته، هیچ قصور یا مسئولیتی را نمی‌توان به خریدار منتسب کرد و خلع ید یا اخذ مبلغ مجدد از آنان با هیچ اصول منطقی، حقوقی، شرعی و عقلی مطابقت ندارد و برخلاف عدالت و انصاف است.

گروه قضایی،نفیسه صباغی- تصرف‌‌عدوانی عبارت است از اینکه شخصی به هر وسیله در اموال غیر منقول دیگری تصرف کند مانند اینکه درخت بکارد، دیوار بکشد یا صاحب زمین را از تصرف در زمین منع کند و مجازات آن یک ماه تا یکسال حبس در نظر گرفته شده است.در‌این صورت دادگاه باید با رسیدگی، تصرف را برطرف کند و اگر مزاحمت یا ممانعتی شده است به حالت اول باز گرداند. جرم تصرف عدوانی فقط مربوط به اموال غیر منقول مانند خانه، زمین و باغ بوده و مربوط به اموال منقول مانند ماشین نیست. رسیدگی به جرائم تصرف عدوانی خارج از نوبت انجام می‌شود و مقامات قضایی با تنظیم صورت‌مجلس عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی متوقف می‌کنند.«قانون»در این زمینه گفت‌وگویی باصادق سلیمی حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری انجام داده که از نظرتان می‌گذرد.

 اصولا تصرف عدوانی به چه معناست؟

منظور از تصرف عدوانی این است که شخصی، ملکی را که در تصرف دیگری است به زور و بدون رضایت متصرف از تصرف او خارج کند. روشن است که اگر شخص متصرف قانونی(مثلا صاحب ملک)، در لحظه ورود متصرف عدوانی حضور نداشته باشد، تاثیری در تحقق عنوان تصرف عدوانی ندارد. به عبارت دیگر، تصرف عدوانی چه در حضور متصرف سابق و چه در غیاب او صورت می‌گیرد. همچنین اگر شخص با رضایت وارد شود ولی بدون رضایت متصرف باقی بماند، نیز تصرف عدوانی تلقی می‌شود. اگر ملک توسط ضابطان اجرای قانون از تصرف کسی در اجرای قانون خارج شود، هرچند با قهر و غلبه باشد، تصرف غیرقانونی قلمداد نمی‌شود. در تصرف عدوانی اصولاً به صاحب ملک توجه می‌شود، متصرف بعدی حتی اگر ادعای مالکیت داشته باشد، متصرف عدوانی تلقی می‌شود. زیرا مدعی همواره باید از طریق قانونی و توسط مراجع قانونی حق خود را مطالبه کند.

 جرم تصرف عدوانی شامل اموال منقول است یا اموال غیرمنقول؟

البته تصرف عدوانی همیشه جرم تلقی نمی‌شود و اصولا در اموال غیرمنقول مصداق پیدا می‌کند و در اموال منقول می‌تواند عناوین جزایی دیگری مانند سرقت، اخذ مال به عنف، خیانت در امانت و نظایر آن داشته باشد.

 این جرم کیفری رسیدگی می‌شود یا حقوقی؟

واقعیت این است که به هردو شیوه رسیدگی می‌شود. در قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب 1352 این دعوای حقوقی تلقی می‌شد ولی رسیدگی به آن و حتی صدور حکم به دادسرا تفویض شده بود و این تنها موردی بود که دادسرا به یک دعوای حقوقی رسیدگی و حکم صادر می‌کرد. بعدها در ماده 134 قانون تعزیرات 1362 و در حال حاضر در مواد 690 الی 694 قانون مجازات اسلامی‌1375 این عمل جرم تلقی و مقام قضایی ملزم به تعقیب کیفری مرتکب شده و بدواً باید دستور متوقف ماندن عملیات تصرف عدوانی را صادر کند. از سوی دیگر، مواد 158 الی 177قانون آئین دادرسی مدنی سال 1379 نیز به دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق اختصاص یافته‌اند.

 منظور از متوقف ماندن عملیات، اعاده وضع به حال سابق است؟

خیر. دستور متوقف ماندن عملیات با اعاده وضع به حال سابق تفاوت دارد. اعاده وضع به حال سابق پس از رسیدگی و همزمان با صدور حکم صورت می‌گیرد. فرض کنیدشخصی مبادرت به کندن پی ساختمان برای مالک یا متصرف نشان دادن خود در ملک همسایه کرده است. دادسرا باید بلافاصله از ادامه پی‌کنی جلوگیری کند. ولی اعاده وضعیت کندن پی انجام شده به حالت سابق منوط به رسیدگی قضایی و صدور حکم دادگاه است.

 مالکیت شخص چه تاثیری دارد؟ آیا مالک می‌تواندملک خود را به عنف از متصرف غیرقانونی بگیرد؟

در تصرف عدوانی هدف اصلی حفظ تصرفات موجود و جلوگیری از هرج و مرج و قدرت نمایی است؛ بنابراین اصولاً مالکیت تاثیر زیادی ندارد و ملاک اصلی سبق تصرف است. روشن است که مالک نیز نمی‌تواند به قهر و غلبه مثلاً مستاجر را بیرون کندهرچند مدت اجاره سپری شده و مستأجر اجاره پرداخت نکرده باشد. مالک باید با طرح دعوا تخلیه یا حسب مورد خلع ید به طریق قانونی اقدام کند. با این حال، مالکیت در دو مورد تاثیر دارد: اول اینکه اگر هیچ‌یک از طرفین دلیل قاطعی بر تصرفات سابق خود نداشته باشند، ابراز سند مالکیت دلیل بر سبق تصرف تلقی می‌شود. دوم، در شکایت کیفری، اصولاً باید مالکیت شاکی احراز شود. لذا اگر شخص مالک نباشد نمی‌تواند شکایت کیفری علیه متصرف عدوانی مطرح کند.

 مثلا شخصی زمینی در شمال کشور خریداری کرده و مدتی(حدود یک سال) نمی‌تواند در آنجاحضور یابد بعد از مراجعه متوجه تغییراتی از جمله ساخته شدن ساختمان در زمین خود می‌شود آیا این مورد مصداق تصرف عدوانی است؟برای پیگیری این موضوع شخص باید چه اقداماتی انجام دهد؟

اگر خرید وی صحیح و قانونی بوده باشد و سند رسمی‌به نام وی انتقال قطعی یافته باشد قطعاً هم می‌تواندشکایت کیفری و هم دعوی حقوقی (به انتخاب خودش) علیه متصرف عدوانی مطرح کند. ولی اگر خرید صحیح باشد و فروشنده مالک واقعی بوده ولی به‌نام وی انتقال رسمی‌نیافته یا اساساً ملک هنوز ثبت نشده در صورت اثبات تصرفات سابق بلامنازع خود می‌تواند دعوای حقوقی طرح کند. ولی اگر فروشنده مالک واقعی نباشد از مصادیق فروش مال غیر است که خریدار فقط می‌تواند علیه فروشنده شکایت طرح و مبلغ پرداختی را از او دریافت کند ولی طبیعتاً حقی به ملک نخواهد داشت.

 زمانی که متصرفان با جعل سند مبادرت به انتقال سند صوری می‌کنند و این سند اصطلاحا چند دست می‌چرخد مالک چگونه می‌تواند مالکیت خود را اثبات کند؟

اگر سند اولی غیرواقعی و جعلی باشد،نقل وانتقالات بعدی همگی محکوم به بطلان هستند و تعداد نقل و انتقالات و ایادی، تاثیری در قابلیت ابطال سند ندارند لذا از این حیث مالک واقعی نهایتاً حق و حقوق خود را از دست نمی‌دهد. با این حال، حقوق افرادی که با حسن نیت و بدون اطلاع از سوابق جعلیت و نظایر آن مبادرت به خرید کرده‌اند تضییع می‌شود. چون در موارد زیادی جاعل و انتقال‌دهنده اولیه قابل دسترسی نیستند و حتی در صورت دسترسی نیز بعد از مدت‌های طولانی غالباً فقط به رد اصل مبلغ بدون لحاظ تورم و خسارات وارده حکم صادر می‌شود. به هر حال باید در جهت ایمنی هر چه بیشتر اسناد قدم برداشت تا امکان جعل و انتقال املاک متعلق به غیر به حداقل برسد.

 ضرر و زیان خریدارانی را که با حسن‌نیت و بدون اطلاع از جعلی بودن یا مشکلات قبلی ملکی مبادرت به معامله و خرید با انجام تمامی‌استعلام‌های لازم کرده‌اند چه کسی باید جبران کند؟

مطابق قاعده، باید به کسی که از وی خرید کرده‌است رجوع کند. ولی اگر متخلف اصلی قابل دسترسی نباشد، مطابق قاعده کلی باید توسط دولت جبران شود. ولی متاسفانه نه تنها اغلب این اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه در مواردی حتی قسمت قابل توجهی از تقصیر به خود دولت یا ارگان‌های حکومتی قابل انتساب است، دولت حاضر به پذیرش مسئولیت و جبران زیان نیست. مثلاً در مواردی سوداگران مبادرت به جعل اسناد و انتقال املاک افراد ممنوع المعامله کرده‌اند که قابلیت انتقال در اثر قصور مراجع دولتی (دادگاه انقلاب یا ستاد اجرایی) در شناسایی ملک یا ممنوع المعامله کردن شخص یا به هردو دلیل بوده و پس از نقل و انتقال و ساخت و ساز زمین، افراد متعددی تمام سرمایه خود را صرف خرید آپارتمان کوچکی کرده که پس از سال‌ها دادگاه انقلاب و ستاد اجرایی متوجه شده و ادعای مالکیت و خلع ید یا اخذ ثمن زمین را می‌کنند. وقتی تمامی‌استعلام‌های قانونی در نقل و انتقالات صورت گرفته، هیچ قصور یا مسئولیتی را نمی‌توان به خریدار منتسب کرد و خلع ید یا اخذ مبلغ مجدد از آنان با هیچ اصول منطقی، حقوقی، شرعی و عقلی مطابقت ندارد و برخلاف عدالت و انصاف است.