نحوه اجرای احکام مدنی در حکم تخلیه

از دیدگاه حقوق‌دانان، نه فقط در مباحث نظری بلکه در مقام قضاوت و وکالت، به خصوص در وقت اجرا، چه اجرای احکام مدنی و چه اجرای مفاد اسناد رسمی، خلط مبحث بین واژگان حقوقی «تخلیه» و «خلع ید» از اموال غیر منقول، آشکار است.

البته ضرورت دارد که تعریف دقیقی از واژه «تخلیه» و «اموال غیرمنقول» بیان شود تا مفهوم نهاد حقوقی تخلیه نیز بهتر مورد تبیین قرار گیرد زیرا پس از تمییز وجه تمایز تخلیه و خلع ید است که قضات دادگاه‌ها، احکام متناقض و آرای متشتت صادر نخواهند کرد و همچنین وکلای دادگستری می‌توانند دستگاه قضایی را به‌طوری که باعث اطاله دادرسی نشود، در مسیر انصاف حقوقی و عدالت قضایی رهنمون سازند.ذکر این نکته لازم است که ماده 11 قانون مدنی، در همان ابتدای امر، اموال را به اموال منقول و اموال غیرمنقول تقسیم کرده و ماده 19 قانون مدنی نیز در تعریف اموال منقول آورده است: «اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد، بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید، مانند خودرو، منقول است». همچنین ماده 12 همین قانون، تعریف زیر را برای مال غیرمنقول، اختصاص داده است: «مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد مانند زمین یا به‌واسطه عمل انسان مانند آپارتمان و بنای احداث شده روی زمین، به‌نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود».گفتنی است، مصادیق قانونی مال غیرمنقول متعدد و متفاوت است که قانون مدنی در مواد 13 تا 18 به‌عنوان‌های این موضوع پرداخته و همچنین استثنائات قانونی اموال منقول را که در حکم مال غیرمنقول یا تابع اموال غیرمنقول است، جزء به جزء، بیان کرده است.در همین جا، یادآوری این نکته نیز خالی از فایده نیست که قانون‌گذار در ماده 18 قانون مدنی به صراحت دعوای خلع ید را تابع اموال غیرمنقول دانسته است؛ در این ماده آمده است: «حق انتفاع از اشیای غیرمنقوله، مثل حق عمری و سکنی و همچنین حق ارتفاق نسبت به ملک غیر، از قبیل حق‌العبور و حق‌المجری و دعاوی راجع به اموال غیرمنقوله، از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن مانند تخلیه، تابع اموال غیرمنقول است».

حال که به توضیحی درباره برخی اصطلاح‌ها در اجرای حکم مدنی برای امور تخلیه اشاره شد، می‌توان به این نکته اشاره کرد که مراحل صدور حکم برای امور تخلیه مانند بسیاری دیگر از مسایل و شکایت‌ها می‌تواند بعد از طرح و تنظیم دادخواست به بررسی گذاشته شود و در نهایت حکمی صادر می‌شود که لازم‌الاجرا خواهد بود.

اما اتفاقی که ممکن است اغلب در مرحله اجرای حکم تخلیه رخ دهد این است که امکان نشان دادن سندی بعد از صدور حکم توسط شخص ثالثی به میان می‌آید؛ به این معنا که امکان دارد ملکی تخلیه و تمام روال قانونی آن طی شود اما در نهایت فردی با اسناد و مدارک موجود به دادسرا مراجعه کند و درخواست بازنگری در اجرای حکم بدهد. در این صورت پرونده‌ای که آماده اجراست مجدد به دادسرا می‌رود تا مراحل بازنگری با اسناد جدیدی که ارایه شده، صورت گیرد. در این بین ممکن است حکمی که برای تخلیه از سوی دادگاه اعلام می‌شود به شکل غیابی اتفاق افتد و فرصتی برای دفاع در زمان قبل از صدور حکم برای فرد غایب فراهم نشود که در چنین حالتی نفر غیابی درخواست واخواهی می‌دهد به این معنا که دادگاه دوباره پرونده را بررسی کند. البته شرایط دیگری هم وجود دارد. برای مثال فردی که در زمان اجرای حکم تخلیه در محل مورد نظر حضور دارد، اجاره‌نامه خود را نشان می‌دهد و بر اساس آن درخواست اجرا نشدن حکم را اعلام و حتی برای پیگیری آن به دادسرا مراجعه می‌کند.

در اکثر مواردی که ذکر شد فردی که ذی‌حق یا به‌عنوان نفر ثالث وارد پرونده می‌شود، با ارایه مدارک و دلایل موجه و اسناد معارض مانع اجرای حکم می‌شود. می‌توان با ذکر مثالی این مساله را شفاف کرد؛ مثلاً فردی با تهیه قولنامه تقلبی به دادگاه اعلام می‌کند که ملکی را خریداری کرده است و تقاضای ثبت سندی برای مالکیت را می‌دهد. این مساله بررسی و به شکل حکم غیابی سند مالکیت به فرد مورد نظر ارایه می‌شود. اما در این هنگام صاحب اصلی ملک با سند معتبر از کشور دیگری می‌آید و با ارایه مستندات خود می‌تواند به حکم صادر شده معترض شود. حال ممکن است این سوال پیش بیاید که چه ضمانتی برای اجرای حکم تخلیه وجود دارد؟ در پاسخ باید گفت که حکم تخلیه از جمله احکامی است که ضمانتی برای آن نیاز نیست زیرا به محض صدور حکم، با اعزام یک مأمور به محل، حکم تخلیه اجرا می‌شود؛ به این ترتیب دیگر نمی‌توان به آن مانند احکام امور مالی که نیاز به ضمانت اجرایی دارند نگاه کرد.

سعید مرادی

پژوهشگر حقوقی