مشاورین املاک حق تنظیم سند ندارند

 درست زمانی که مشاور املاک موجر را به مستأجر یا خریدار را به فروشنده معرفی می‌کند و به قول خودش معامله جوش می‌خورد، دفتر و دستک باز می‌شود. انگار سند‌زدن در دفاتر مشاوران املاک در طول سال‌ها جایی پیدا کرده است و کسی هم نمی‌پرسد چرا اینجا سند بزنیم و کمتر کسی راه دفاتر اسناد رسمی را برای ثبت سند رسمی پیش می‌گیرد.

دلیل هم مشخص است بسیاری از افرادی که اقدام به خرید و فروش می‌کنند، «سند رسمی» را نمی‌شناسند، مردم فکر می‌کنند سندهایی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم می‌شود به‌دلیل مهری که می‌خورد، وجود کد رهگیری و سر‌برگ، رسمی است و به آن اعتماد می‌کنند اما کارشناسان و مسوولان تاکید می‌کنند که چنین اسنادی، سند عادی محسوب می‌شود و ارزش قانونی ندارد، سند عادی مانند همان سندی است که خودمان در خانه روی یک برگ کاغذ می‌نویسیم و پایش را امضا می‌کنیم. عضو دفتر حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران معتقد است اگر مردم مزایای اسناد رسمی را بدانند به هیچ وجه زیر بار سند عادی نمی‌روند و بخش زیادی از پرونده‌های وارده به دستگاه قضایی کم می‌شود.

وقتی خریدار و فروشنده سر قیمت خرید یا اجاره به توافق می‌رسند، مشاور املاک می‌گوید «مبارک باشد» و بی درنگ دفتر و دستک را باز می‌کند تا قولنامه یا اجاره نامه را بنویسد. کاری که ممکن است چندی بعد دو طرف معامله راه دادسراها را پیش بگیرند. زمان منعقد شدن معامله تصور چنین روزی سخت است اما آمارها کمک‌مان می‌کند تا این روزها را پیش‌بینی کنیم. آمارهایی که برابر آنها درصد قابل توجهی از دعواهایی که در محاکم قضایی مطرح می‌شود به دلیل ثبت غیر‌رسمی اسناد است. یعنی اگر همه اسناد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شد بخش بزرگی از فشار کاری دادسراها کم می‌شد و تعداد زیادی از مردم به جای بالا و پایین رفتن از پله‌های مراجع قضایی، به کار و زندگی‌شان می‌رسیدند.

دلال حق تنظیم سند ندارد

دکتر «علیرضا ایمانی»، سردفتر اسناد رسمی و عضو دفتر حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران در این‌باره به «حمایت» می‌گوید: هیچ جای قانون دلال، حق تنظیم سند ندارد اما عرف شده وقتی دلال طرف‌های معامله را به هم می‌رساند و معامله سر می‌گیرد، سندی را تنظیم می‌کنند که هر کدام از طرفین آن تعهداتی می‌دهند. باید توجه داشت بر اساس ماده 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، انتقال اموال غیر منقول باید براساس سند رسمی باشد.

وی ادامه می‌دهد: مجری ثبت سند رسمی، دفاتر اسناد رسمی هستند و ماده 48 همین قانون تأکید می‌کند اسنادی که باید رسمی تنظیم شود اگر غیررسمی تنظیم شده باشند در هیچ یک از محاکم پذیرفته نخواهد شد. عضو دفتر حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران با این حرف آب پاکی را روی دست همه ریخت و انتخاب بنگاه یا دفترخانه را به عهده خودشان گذاشت.

دفترخانه به‌جای بنگاه

حالا اگر شهروندی با اطلاع از اهمیت و ویژگی‌های سند رسمی که «اعتبار»، «لازم‌الاجرا بودن»، «قابل اثبات بودن در دعاوی قضایی» و «عدم شمول مرور زمان» بخشی از آن است، تصمیم گرفت سندش را به‌جای بنگاه در دفتر خانه ثبت کند، باید چه راهی را پیش گیرد؟ ایمانی آنها را چنین راهنمایی می‌کند: اگر در خرید و فروش ملک دو طرف بخواهند مبایعه نامه یا تعهد بیع خود را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنند باید مالیات بپردازند تا نقل و انتقال قطعی انجام شود اما برای پرداخت مالیات از آنها کد رهگیری دفاتر مشاوره املاک را درخواست می‌کنند. از این رو لازم است سازمان امور مالیاتی و سازمان ثبت امکان اخذ کد رهگیری را توسط دفاتر اسناد رسمی فراهم کنند. اما در وضع کنونی هم مردم می‌توانند مبایعه نامه‌ها را در بنگاه های معاملات ملکی تنظیم نکنند.

وی توضیح می‌دهد: قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی امکانی را فراهم کرده تا افراد با مراجعه به دفتر اسناد رسمی بدون دریافت حساب مالیاتی درخواست تنظیم سند کنند اما باید متعهد شوند که مالیات را در مراحل بعدی بپردازند.

کاهش هزینه‌ها با تنظیم سند رسمی

درباره تنظیم اجاره در دفاتر اسناد رسمی به‌جای بنگاه‌ها موضوع خیلی ساده‌تر است چون دیگر مالیات و کد رهگیری به میان نمی‌آید و کافی است مالک و مستأجر به نزدیک‌ترین دفتر اسناد رسمی بروند و چند دقیقه بعد با سند رسمی بیرون بیایند. اما چرا این کار را نمی‌کنند؟ شاید تصور می‌کنند خرج بیش‌تری روی دستشان می‌گذارد.

ایمانی در این باره نیز می‌گوید : گذشته از مزایای سند رسمی، سندی که برای اجاره خانه‌ای در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود، حدود 30 درصد ارزان‌تر از هزینه‌ای است که مشاوران املاک برای ثبت سند غیر رسمی از طرفین می‌گیرند.

این سر دفتر اسناد رسمی یک مثال برای اهمیت اجاره نامه رسمی می‌زند و آن را با اجاره نامه‌ای که عادی تنظیم شده است مقایسه می‌کند و می‌گوید: اگر صاحب خانه بخواهد حکم تخلیه ملکش را بگیرد باید با در دست داشتن اجاره نامه‌ای که در دفتر مشاور املاک تنظیم شده است راهی مراجع قضایی شود. این در حالی است که اگر همین سند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد رفتن به مراجع قضایی برای این کار ضرورتی ندارد و می‌توان با مراجعه به اداره اجرای سازمان ثبت با سرعت و سهولت بسیار به همین نتیجه رسید.

نظر ایمانی و نظر کارشناسان حقوقی، حذف دفاتر مشاور املاک نیست بلکه حرف آنها این است که قانون اجرا شود و هر کسی کار خودش را انجام دهد تا محاکم قضایی خلوت و مردم کم‌تر درگیر دعواهایی باشند که از ثبت غیر رسمی سند کلید می‌خورد.