نتیجه نادیده گرفتن شرایط انعقاد قرارداد اجاره

 در قانون موجر و مستاجر شرایطی برای انعقاد قرارداد اجاره در نظر گرفته شده است که معمولا اجاره‌ها با این شرایط منعقد می‌شوند اما اگر یکی از شرایط وجود نداشته باشد مثلا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشود یا اینکه یک شاهد آن را امضا کرده باشد در این صورت تکلیف چیست؟ آیا قانون سال 1376 در مورد آن رعایت خواهد شد؟‌ در این خصوص دو نظر وجود دارد اما در ادامه با توجه به یک رای که در محاکم قضایی صادر شده است موضوع را بررسی خواهیم کرد تا روشن شود که رویه قضایی متمایل به کدام نظر است.

از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و آیین‌نامه اجرایی آن در خصوص نحوه اجرای قانون و به خصوص ماده 1 قانون اختلاف نظر وجود دارد. ماده 1 این قانون می‌گوید: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود». در این باره دو نظر وجود دارد.

نظر اول: چنانچه حسب ماده 2 قانون قرارداد اجاره با قید مدت اجاره و در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود مشمول قانون 1376 می‌شود اما اجاره‌نامه‌ای که در مورد یک باب مغازه تنظیم می‌شود ولی فقط یک نفر به عنوان شاهد امضا کند یا قرارداد در یک نسخه تنظیم شود قانون سال 1356 در مورد اجاره حاکم خواهد بود. نظر دوم: با توجه به صراحت ماده 1 قانون سال 1376 از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره همه اماکن از جمله اماکن تجاری و محل کسب‌وپیشه تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر است. در نتیجه چنانچه بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 اجاره‌نامه‌ای در مورد یک باب مغازه تنظیم شود و ضوابط مذکور در ماده 2 در تنظیم اجاره‌نامه رعایت نشود به صراحت ماده 2 این اجاره‌نامه تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حاکمیتی در قضیه نخواهد داشت. طبق این نظریه قانونگذار با تصویب قانون موجر و مستاجر سال 1376 همه روابط استیجاری افراد جامعه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون وفق مقررات قانون مذکور و قانون مدنی و قرارداد بین طرفین قرار داده است.

دادنامه مورخ 26/6/80 شعبه دادگاه عمومی از نظر دوم پیروی کرده است و این به عنوان رایی که نشان‌دهنده رویه‌قضایی است در ادامه بررسی خواهد شد.

نمونه رای دادگاه

در خصوص دعوای خانم صدیقه... به طرفیت رضا... به خواسته تخلیه یک باب مغازه موضوع قرارداد عادی اجاره مورخ 9/6/79 به علت انقضای مدت اجاره و نیاز شخصی به شرح محتویات پرونده نظر به اینکه مالکیت خواهان و وجود رابطه استیجاری بین طرفین حسب سند و قرارداد اجاره مستند دعوای محرز و مسلم است و نظر به اینکه به صراحت قرارداد مزبور در مورد اجاره به مدت یک سال به خوانده واگذار و در تاریخ تقدیم دادخواست مدت آن منقضی شده است و نظر به اینکه عقد اجاره به محض انقضای مدت بین طرفین برطرف و صرفا مراضات حاصله است که تصرف خوانده را در محل مجاز و قانونی می‌سازد و از آنجا که خواهان با تقدیم دادخواست و تقاضای تخلیه در حقیقت به ادامه استیفای منفعت مستاجر از ملک خود اعلام عدم رضایت کرده و با توجه به اینکه خوانده با وجود ابلاغ قانونی در جلسه دادرسی حاضر نشده و انکار و تکذیبی نسبت به مستندات نکرده و هیچ‌گونه دفاعی به عمل نیاورده است، بنابراین دعوا به نظر ثابت است و با التفات به زمان انعقاد قرارداد و انطباق موضوع با ماده 494 قانون مدنی ناظر به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که در آن قانونگذار به صراحت این گونه قرادادها را تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون اخیرالذکر دانسته‌ است، دادگاه حکم به تخلیه و انتزاع ید خوانده از مغازه متنازع‌فیه صادر و اعلام می‌دارد. ضمنا خواهان مکلف است قبل از تخلیه مبلغ یک میلیون ریال که به عنوان قرض‌الحسنه از مستاجر گرفته است تسلیم کند. رای صادره غیابی و ظرف مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل رسیدگی واخواهی در این دادگاه است.

موافقان و مخالفان این نظر

این موضوع در یکی از جلسات بحث قضایی دادگستری نیز مطرح شد بنابراین ذکر دلایل طرفداران هر نظریه ما را در نتیجه‌گیری نهایی کمک می‌کند. دلایل طرفداران نظر اول: مطابق نظر اول درباره اجاره‌نامه‌ای که در مورد یک باب مغازه تنظیم می‌شود ولی فقط یک نفر به عنوان شاهد آن را امضا می‌کند یا قرارداد در یک نسخه تنظیم می‌شود قانون سال 1356 در مورد اجاره حاکم خواهد بود. دلایل طرفداران این نظر به شرح زیر است:
1- در ماده 1 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مواردی که مشمول قانون نیست بیان شده است و از جمله در بند 5 آمده است: «در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون تنظیم نشده باشد». در نتیجه چنانچه اجاره‌نامه‌ای شرایط مزبور در ماده 2 قانون رعایت نشده باشد قانون سال 1376 حاکمیتی در مورد آن اجاره‌نامه نخواهد داشت و موضوع حسب مورد مشمول سایر قوانین و چنانچه اجاره‌نامه مربوط به محل تجاری باشد مشمول قانون 1356 خواهد بود.

2- در ماده 1 قانونگذار گفته است از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون همه اماکن... که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط بین موجر و مستاجر است و شرایط اجرای قانون سال 76 در مواد 2 و بعد مشخص شده است.

بدیهی است چنانچه شرایط شکلی که از نظر قانونگذار موضوعیت داشته است رعایت نشود موضوع کلا مشمول قانون سال 1376 نمی‌شود چرا که ما نمی‌توانیم جملات «تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط بین موجر و مستاجر» را تجزیه کنیم.

به عبارت دیگر چنانچه شرایط مندرج در ماده 2 قانون جمع شود اجاره‌نامه طبق قانون سال 76 و قانون مدنی و شرایط مندرج در قرارداد اجرا خواهد شد و در حقیقت قانونگذار خواسته است ضوابط مندرج در ماده 2 قانون جمع شود و در این صورت اجاره‌نامه طبق قانون سال 76 و قانون مدنی و شرایط مندرج در قرارداد اجاره خواهد بود. در حقیقت قانونگذار خواسته است اضافه بر ضوابط مندرج در مواد قانون سال 1376 مقررات قانون مدنی و شرایط بین موجر و مستاجر را هم به کمک بگیرد عبارت «واو» در اصطلاحات سه‌گانه فوق‌الذکر موید این نظر است که هر سه آنها یعنی قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون و شرایط موجر و مستاجر باید با هم در نظر گرفته شود.

3- اداره حقوقی قوه‌قضاییه در نظریات مختلف این نظریه را تایید کرده است. حسب نظریه 717488 – 22/10/77 اعلام کرده است در صورت فقدان گواهی دو نفر شاهد روابط طرفین تابع قوانین قبلی است و همچنین گفته شده است: قوانین موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1362 در موارد همه روابط استیجاری قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 و همچنین کلیه روابط استیجاری که بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون اخیر برقرار شده و در تنظیم اجاره‌نامه رعایت ضوابط قانون جدید نشده لازم‌الاجرا است. در صورت فقدان اجاره‌نامه هم روابط موجر و مستاجر تابع قوانین سال 56 و 62 خواهد بود. تراضی طرفین در برقراری رابطه بر مبنای قانون 1356 بلامانع است و اگر محل برای کسب و تجارت اجاره داده شود و ضوابط مندرج در قانون 1376 رعایت شود روابط تابع قانون 1356 خواهد بود.

دلایل طرفداران نظر دوم

مطابق نظر دوم چنانچه بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 اجاره‌نامه‌ای در مورد یک باب مغازه تنظیم شود و ضوابط مذکور در ماده 2 در تنظیم اجاره‌نامه رعایت نشود به صراحت ماده 2 این اجاره‌نامه تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حاکمیتی در قضیه نخواهد داشت. در این خصوص استدلال‌هایی بیان شده که به برخی از آنها اشاره می‌کنیم.
1- قانونگذار در قانون 1376 به دو نکته اشاره کرده است: نکته اول اینکه همه موارد اجاره مشمول قانون مدنی و این قانون و قرارداد بین طرفین است. نکته دوم اگر شرایط ماده 2 موجود باشد با دستور دادگاه و بدون رعایت تشریفات دادرسی معمولی مورد اجازه تخلیه شود و بند 5 ماده 2 آیین‌نامه نمی‌تواند حکم کلی ماده 1 قانون را بی‌اثر کند چراکه آیین‌نامه توضیح قانون است نه تعیین تکلیف برای قانون و آیین‌نامه نمی‌تواند قاعده‌ای وضع کند که موجب تغییر قانون شود. منظور از بند 5 ماده 2 آیین‌نامه این است که چنانچه سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 تنظیم نشود نمی‌توان طبق ماده 3 مورد اجاره را ظرف یک هفته تخلیه کرد بلکه باید حسب ماده 1 قانون اقدام کرد تا دادگاه طبق قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین به دادخواست تقدیمی رسیدگی و رای مقتضی صادر کند.

2- قانونگذار در ماده 1 قانون سال 1376 در مقام حصر است و ما را به قانون مدنی خود قانون و قرارداد بین طرفین ارجاع داده است. در نتیجه چنانچه شرایط ماده 2 احراز نشود به قانون مدنی که قانون مادر بوده و شرعی است برمی‌گردیم و شرایط مقرر بین طرفین را نیز در نظر می‌گیریم.

این تنها بخشی از استدلال‌های طرفداران نظر دوم بود. در انتها باید نتیجه گرفت که با توجه به اختلاف نظر استادان حقوق در مورد ماده 1 تا تفسیر قانون بوسیله مجلس شورای اسلامی یا وحدت رویه، اعمال نظریه دوم مرجح است چرا که سیر قانونگذاری به طرف اجرای قانون مدنی است. توجه به قانون‌های سال 1356و سال 1376 مبین این امر است که قانونگذار به قرارداد بین موجر و مستاجر و توافق بین آنان اهمیت بسیار داده است. می‌دانیم که مشکل عمده در مورد اماکن تجاری است در غیر این صورت در مورد اماکن مسکونی مساله مهمی وجود ندارد و با وجود ابهام در ماده 1 بعید است که نظر قانونگذار این باشد که چنانچه یکی از شرایط ماده 2 قانون سال 1376 وجود نداشته باشد قرارداد اجاره در مورد اماکن تجاری مشمول قانون سال 1356 باشد. آن هم قانونی که وفق ماده 30 آن هر نوع توافق موجر و مستاجر را که مغایر قانون باشد باطل می‌داند. با این وجود به نظر می‌رسد اراده قانونگذار این باشد که همه قراردادهایی که بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 تنظیم شده است مشمول این قانون و قانون مدنی و قرارداد بین طرفین خواهد بود. مواد 11 و 13 قانون موید این نظر است.