بایسته های قانونی حق سرقفلی از نگاه یک حقوقدان

یک حقوقدان گفت: چنانچه محل کسب و پیشه برای شغل معینی اجاره داده شده باشد، اگر مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد موجر حق فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد.

از زمان تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 اجاره تمام اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی تنظیم شوند تابع این قانون هستند. لذا روابط استیجاری قبل از این قانون و نیز روابط ناشی از انتقال حقوق مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که اولین قرارداد اجاره مربوط به قبل از اجرایی شدن قانون سال 76 باشد مشمول این قانون نیست.

در همین زمینه "سید علی شاه صاحبی" حقوقدان و وکیل دادگستری، طی ارسال یادداشتی به باشگاه خبرنگاران، به بررسی بایسته‌های قانونی حق سرقفلی پرداخت، که متن این یادداشت به شرح زیر است:

از جمله شرایط قانون روابط موجر و مستاجر در مورد قراردادهای عادی قید مدت و تنظیم آن در دو نسخه و ضرورت امضای موجر و مستاجر و دو نفر از گواهان یا شهود است  که در مورد اماکن تجاری و کسب و پیشه نیز مالک می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند.

در این میان اگر مالک از مستاجر، سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی، ملک را بدون اجازه مالک به دیگری انتقال دهد پس از انقضاء مدت اجاره، مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را نخواهد داشت، لیکن اگر موجر مبلغ سرقفلی را از مستاجر دریافت کرده باشد، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را خواهد داشت.

از سویی دیگر اگر مستاجر به مالک سرقفلی پرداخت نکرده باشد، پس از انقضاء مدت اجاره و هنگام تخلیه هم حق اخذ و ادعای سرقفلی را نخواهد داشت.

اما قراردادهای استیجاری قبل از سال 76 مشمول این قانون نخواهد بود و براین اساس در صورتی که مستاجر اماکن تجاری حق انتقال به غیر را داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد.

 چنانچه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا مالک جهت انتقال به غیر رضایت نداشته باشد، موجر می‌بایست در ازاء تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را طبق نظر کارشناس بپردازد وگرنه مستاجر حق دارد جهت انتقال مورد اجاره، دادخواست تجویز انتقال منافع خود را به دادگاه تسلیم کند.

همچنین چنانچه مستاجر بدون رعایت ضوابط، منافع مورد اجاره را به شخص دیگر انتقال دهد، موجر نیز حق درخواست تخلیه را پیدا می‌کند و فرقی نمی‌کند که ملک تجاری در اختیار مستاجر باشد  یا متصرف دیگری؛ که در این صورت مستاجر یا متصرف باید در ازاء دریافت نصف حق کسب و پیشه ، ملک را تخلیه کند.

در مواردی هم که محل کسب و پیشه برای شغل معینی اجاره داده شده است اگر مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد موجر حق فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد و در این حالت به هیچیک از مستاجر یا متصرف حق کسب و پیشه تعلق نمی‌گیرد.