قواعد حقوقی حاکم بر عقد اجاره

اختلافات ریز و درشت بین موجر مستاجر یکی از مهم‌ترین و شایع‌ترین دعاوی حقوقی به‌شمار می‌آید. یکی از این موارد اختلاف بر می‌گردد به این سوال که آیا مستاجر می‌تواند مالی مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد یا خیر؟ برای پاسخ به این پرسش به گفت‌وگو با دکتر مهدی یوسفی صادقلو، حقوقدان و وکیل پایه‌یک دادگستری پرداخته‌ایم.

ماهیت عقد اجاره چیست؟

اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره (مورد اجاره) می‌شود و تبعا می‌تواند در آن هرگونه دخل و تصرفی کند (ماده 466 قانون مدنی). باید در نظر داشت که مالکیت به هر نحو و صورت و در قالب هر یک از عقود که باشد اختیار تام مالک نسبت به مملوک خود است. گرچه عنوان عقد اجاره ممکن است این توهم را به‌وجود آورد که مستاجر مالک مورد اجاره نمی‌شود بنابر‌این نمی‌تواند همانند مالک در مورد سرنوشت آن تصمیم‌گیری کند، لیکن به حکم ظاهر ماده قانونی یادشده چون مستاجر مالک منافع مورد اجاره می‌شود، می‌تواند در مدت اجاره نسبت به منافع مورد اجاره دخل و تصرف مالکانه کند اعم از انتقال، هبه، صلح و غیره.

 بهتر است برای شناخت جایگاه حقوقی مستاجر چند نکته کلیدی ذکر شود؛ اول اینکه ماهیت عقد اجاره معوض است به ‌عبارت دیگر، نمی‌توان منافع مورد اجاره را به‌صورت رایگان تملیک کرد. گرچه قانونگذار ایران این امر را صراحتا بیان نکرده است، به‌ موجب تبصره سوم ماده 490 قانون مدنی که اشعار می‌دارد: «مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد» از ظاهر ماده متوجه می‌شویم که قانونگذار قصد بیان ماهیت عقد اجاره به غیر‌مجانی بودن را داشته است والا از تاکید بر نحوه پرداخت اجاره‌بها و لزوم پرداخت نقدی آن در صورت عدم تعیین موعد پرداخت خودداری می‌کرد. بنابر‌این چنانچه مالک منافع مال خود، اعم از ملک یا آپارتمان یا وسیله نقلیه و... را به‌صورت مجانی به دیگری منتقل کند ماهیت عمل حقوقی یاد‌شده اجاره نیست و می‌تواند حسب مورد حق انتفاع یا صلح منافع باشد پس احکام عقد اجاره در مورد آن جاری نیست. نکته دیگر که باید به آن اشاره کرد این است که اجاره عقدی است موقت. به‌موجب ماده 468 قانون مدنی در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است. هرگاه منافع مالی به صورت دائم یا بدون تعیین مدت به دیگری منتقل شود، این عقد باطل و حتی در صورت انعقاد آن فاقد آثار حقوقی عقد اجاره است. به‌ عبارت دیگر در چنین حالتی منافع عین مستاجره به مستاجر قانونا تملیک نمی‌شود و نمی‌تواند در آن دخل و تصرف مالکانه کند و متقابلا موجر نیز مالک مال‌الاجاره نمی شود چون اساسا عقد از اساس باطل است. ولی چنانچه برای توافق یاد‌شده عنوانی مقرر نکرده باشند مثلا قید نکرده باشند که منظور از انعقاد عقد، عقد اجاره است، می‌توان حسب مورد این پیمان را حق انتفاع یا صلح منافع تفسیر کرد.

با این توضیحات معاملاتی که مستاجر نسبت به مورد اجاره انجام می‌دهد صحیح است اما اگر موعد اجاره بگذرد و موجر تقاضای تخلیه کند تکلیف معامله دوم چه می‌شود؟

ببینید مستاجر بر اساس قواعد عقد اجاره حق دارد مورد اجاره را در مدت اجاره به دیگری منتقل کند؛ ولی چنانچه مستاجر بیش از مدت زمان اعتبار قرارداد اول مورد اجاره را به دیگری (شخص ثالث) منتقل کند اقدام وی نسبت به مدت زمان مازاد بر قرارداد اولی فضولی به‌شمار می‌رود و فاقد آثار حقوقی است و مالک می‌تواند تخلیه مورد اجاره را در سررسید عقد اجاره از محکمه (شورای حل اختلاف در تقسیمات فعلی صلاحیت دادگاه‌ها) تقاضا کند.

 در اینجا ذکر دو نکته ضروری به‌نظر می‌رسد؛ اول آنکه به‌ موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 قرارداد اجاره پس از انقضای مدت اجاره به اتمام نمی‌رسد و کماکان ادامه خواهد یافت لیکن نباید فراموش کنیم که این حکم راجع به اماکن تجاری است و در مورد اماکن مسکونی جاری نیست. دوم آنکه به‌ موجب قانون روابط موجر و مستاجر اخیرالتصویب مصوب 1376 حکم یاد‌شده عملا از بین رفته است مگر در صورت تراضی طرفین به این امر ولی اماکن تجاری که قبل از سال 1356 تا سال 1376 به اجاره داده شده‌اند مشمول قانون سال 56 هستند.

آیا در این خصوص بین اجاره‌هایی که در زمان حکومت قوانین موجر و مستاجر سال‌های 1356 و 1362واقع شده با اجاره منعقد شده است بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 مغایرتی دارد یا خیر؟

همان‌طور که گفتیم در مورد اماکن مسکونی مستاجر می‌تواند مورد اجاره را به دیگری منتقل کند؛ مگر آنکه ضمن عقد اجاره این اختیار صراحتا از مستاجر سلب شده باشد. گرچه در خصوص صحت این شرط ممکن است تردید شود و سوال به‌وجود آید که چگونه می‌توان حق و اختیار مالکانه‌ای را که مستاجر به ‌موجب قانون به دست آورده است به‌وسیله‌ی قرارداد از وی سلب کنیم؛ طبق اصل حاکمیت اراده یا آزادی قراردادی (ماده 10 قانون مدنی) اشخاص حق دارند مافوق قوانین موضوعه در روابط خصوصی خود قانونی دیگر وضع کنند به‌نحوی ‌که آثار قانون را تحت‌الشعاع قرار دهند و استثنا این امر در مورد قوانین امری است. هرگاه قرارداد خصوصی با مصلحت جامعه و نظم عمومی در تناقض باشد، رجحان و برتری با قواعد امری است.

همچنین قانونگذار در بخش آخر ماده یادشده حالتی  را که حق انتقال از مستاجر سلب شده باشد، پیش‌بینی کرده است. باید به این نکته نیز اشاره کرد که قانون روابط موجر و مستاجر اخیر‌التصویب (1376) در مورد اماکن مسکونی حکم جدیدی را بیان نکرده و کماکان مستاجر دارای اختیارات مشروح است.

اجاره پارکینگ و انباری توسط مستاجر به دیگری چه حکمی دارد؟

چون پارکینگ و انباری جزیی از مورد اجاره است و همانند اتاقی از یک آپارتمان محسوب می‌شود طبق توضیحات قبلی مستاجر حق انتقال آنها را دارد مگر این حق از وی سلب شده باشد. به‌موجب مواد 1و2 قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است‌. مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.

قسمت‌های مشترک عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد به‌طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود؛ مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

 منظور از قسمت‌های اختصاصی هم قسمت‌هایی است که در اسناد مالکیت ذکر شده و پارکینگ و انباری نیز جزء آن است و آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در ماده 4 قسمت‌های اشتراکی را شامل قسمت‌های ذیل بیان کرده است:«تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌ آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رختشوی‌خانه‌، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برق، تلفن‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاه‌های‌ زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.»

در این خصوص تفکیکی بین املاک مسکونی و تجاری وجود دارد؟

حکم قانون در خصوص کلیه موارد اجاره است؛ لیکن چنانچه در زمان حکومت قانون 1356 مورد اجاره به انضمام پارکینگ و انباری واگذار شده باشد یا طبق شروط مذکور در قانون مصوب 1376 پس از سال 1376 صورت پذیرفته باشد پارکینگ و انباری نیز به ‌‌عنوان قسمتی از مورد اجاره تلقی شده و قانونگذار تفاوتی میان اماکن مسکونی و تجاری قائل نشده است.

قانونگذار چه شرایطی را برای اجاره دادن عین مستاجره به دیگری پیش‌بینی کرده است؟

به‌موجب ماده 474 قانون مدنی مستاجر می‌تواند مورد اجاره را به دیگری منتقل کند مگر آنکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 همان‌گونه که بر خلاف اصل عمل نموده و مالکیت مستاجر بر منافع اماکن تجاری را حتی پس از انقضا مدت اجاره تجویز کرده است، اصلی دیگر که در حقیقت خلاف مقتضای عقد اجاره است را نیز بیان کرده است. به‌‌موجب ماده 10 قانون 1356 مستاجر حق انتقال مورد اجاره را ندارد مگر این حق را موجر به وی داده باشد و این اجازه حتما باید کتبی باشد. قانون‌گذار شرایطی را نیز برای اجاره ثانوی بیان نکرده است؛ لیکن از عمومات قراردادها می‌توان گفت چون مستاجر اختیارات خود را از قرارداد اجاره تحصیل می‌کند، نمی‌تواند به بیش از اختیارات تحصیل شده اقدام کند به‌عنوان مثال اگر قرارداد 12 ماهه است نمی‌تواند قراردادی 13 ماهه با مستاجر دوم منعقد کند یا اگر مورد اجاره بدون پارکینگ و انباری اجاره شده باشد نمی‌تواند به‌انضمام پارکینگ و انباری اجاره دهد. ذکر این نکته لازم است که در مواردی که در قرارداد شرایط به‌صورت کامل پیش‌بینی نشده باشد در صورت بروز اختلاف، محکمه اول به قانون و سپس به عرف مراجعه می‌کند و قرارداد را به این وسیله تفسیر می‌کند.

اگر این حق از مستاجر سلب شده باشد و او با این وجود ملک را به دیگری اجاره دهد، ضمانت اجرای حقوقی و کیفری چیست؟

چنانچه مستاجر مورد اجاره را باوجود ممنوعیت انتقال، به دیگری منتقل کند، به‌نظر می‌رسد چون قانون مدنی این حق را برای مستاجر به رسمیت شناخته است و مستاجر برخلاف شرط ضمن عقد عمل کرده است، مسئولیت کیفری نداشته باشد اما موجر به استناد شروط ضمن عقد و در صورتی که حق فسخ قرارداد برای تخلف از شرط پیش‌بینی شده باشد می‌تواند از حق خود استفاده کرده و قرارداد را فسخ کند و با تقدیم دادخواست فسخ قرارداد اجاره به دادگاه عمومی مراجعه کند.