آشنایی با بیمه ساختمانی

 زندگی در یک آپارتمان نیازمند همکاری ساکنان آن در هزینه‌های مشترک است. معمولا مبلغی به صورت دوره‌ای با عنوان شارژ برای پرداخت این هزینه‌ها از ساکنان وصول می‌شود. اما این هزینه‌ها در اکثر مواقع برای تعمیرات و هزینه‌های خدمات مشترک مصرف می‌شود. اکنون در کمتر آپارتمانی مبلغی به عنوان هزینه‌های مربوط به بیمه آپارتمان وصول می‌شود. این در حالی است که بیمه ساختمان یک تکلیف اجباری برعهده ساکنان ساختمان است و وظیفه انجام این کار برعهده مدیر ساختمان قرار دارد. جالب اینجاست که مدیری که در انجام این وظیفه سهل‌انگاری کند و به‌دنبال آن خسارتی به ساختمان وارد شود مسئولیت سنگین جبران خسارت را برعهده دارد.

واژه بیمه، به مفهوم نبودن بیم و ترس است که با رشد زندگی اجتماعی و به تبع آن با افزایش خطرات، به عنوان یکی از ضرورت‌های جامعه بشری مورد تاکید قرار دارد و در زندگی‌های شهری و مخصوصا در آپارتمان‌ها که نوعا تراکم جمعیت وجود دارد، همواره این نگرانی مشاهده می‌شود که مبادا از سوی همسایگان اتفاقات یا حوادثی رخ دهد که دامنه آن همه ساکنان یک مجموعه ساختمای را در برگیرد. از این رو نهادی بنام بیمه برای زدودن نگرانی آسیب‌ها و خسارات احتمالی تاسیس شده است تا در درجه اول موجبات آرامش خاطر برای ساکنان را فراهم کند و در گام بعدی، خسارات احتمالی و آسیب‌های مالی یا جانی که در اثر این حوادث رخ می‌دهد را جبران کند.

  مدیر ساختمان مسئول بیمه کردن است

طبق ماده 14 قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر ساختمان که از سوی مالکان برای اداره امور مجموعه ساختمان انتخاب می‌شود و کتبا یا عملا این مسئولیت را می‌پذیرد، مسئولیت دارد کل ساختمان را در مقابل حادثه آتش‌سوزی نزد یکی از شرکت‌های بیمه‌گر، بیمه کند.

مدیر بی‌مسئولیت باید خسارت را جبران کند

نص صریح ماده 14 قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیری که به این وظیفه عمل نکند را مسئول جبران خسارات وارده به مالکان یا ساکنان می‌داند؛ این مسئولیت اگر چه از نوع کیفری نیست یعنی مجازات ندارد ولی این حق را برای مالکان ایجاد می‌کند که علیه او به دادگستری مراجعه و خسارت‌هایی که در اثر آتش‌سوزی به مال یا جان آنها وارد شده است را مطالبه کند. البته اگر خسارات وارده تا پنج میلیون تومان باشد، مرجع صلاحیتدار برای رسیدگی به مطالبه خسارت، شورای حل اختلاف خواهد بود. به هر حال ساکنان مجموعه آپارتمانی می‌توانند از مدیری که در بیمه کردن ساختمان کوتاهی و آن ساختمان را بیمه نکرده است خسارت دریافت کنند.

  ارتباط مسئولیت مدیر با دستمزد

در برخی از ساختمان‌ها به دلیل واحدهای زیادی که ساکن هستند و وقت زیادی که مدیر برای کارهای مدیریت ساختمان می‌گذارد برای وی دستمزدی در نظر می‌گیرند. حال این سئوال پیش می‌آید که در صورت بیمه نبودن ساختمان و در شرایطی که مدیر از ساکنان دستمزدی دریافت نکند، آیا بازهم مسئولیتی متوجه وی می‌شود؟ در این‌باره باید بدانید که این مسئولیت مطلق است و قانون تفاوتی بین مدیر با حقوق و مدیر بدون حقوق برای جبران خسارت قائل نشده استوقتی مقصر حادثه فرد دیگری باشد

حالا در نظر بگیرید که فرد دیگری به طور مثال در ساختمان آتش‌سوزی به پا کند، وجود قصد و حادثه عمدی جزو پوشش‌های بیمه‌ای نیست و شرکت‌های بیمه‌گر، مسئولیت اینگونه اعمال را نمی‌پذیرند و برای آن خسارتی نمی‌پردازند زیرا اتفاقی بودن حادثه یکی از عناصر اصلی پرداخت خسارت است. بنابراین اگر در اثر اقدام عمدی شخص یا اشخاصی حادثه ایجاد ‌شود، چه ساختمان بیمه باشد یا نباشد، مسئول جبران خسارت شخصی است که موجب حادثه شده است و مدیر در اینگونه موارد مسئولیتی ندارد. آنچه مدنظر قانون تملک آپارتمان‌ها است، این است که حادثه آتش‌سوزی به‌صورت غیرعمد یا در اثر حوادث صورت گیرد.اگر مدیر یک مجموعه آپارتمانی به وظیفه‌هایی که در بالا نام بردیم عمل نکرد، ساکنان می‌توانند او را مجبور به‌ایفای این مسئولیت کنند. البته در این رابطه دو حالت قابل تصور است؛ یکی اینکه همه مالکان بخواهند، ساختمان بیمه شود اما مدیر مخالفت کند که در این حالت می‌توانند نسبت به تعویض مدیر اقدام کنند و از مدیر جدید بخواهند به این وظیفه عمل کند. اما حالت دوم این است که برخی از مالکان خواهان بیمه کردن ساختمان باشند و برخی دیگر نباشند. در این صورت، مالکی که مایل است ساختمان بیمه شود، می‌تواند حسب مورد به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه و علیه مدیر دادخواست الزام به ایفای وظیفه قانونی «بیمه کردن ساختمان» را تقدیم تا دادگاه مدیر را ملزم به بیمه کردن ساختمان کند و اگر مدیر موضوع را به مالکان مخالف ارجاع و آنها را مانع بیمه شدن معرفی کند، دادگاه می‌تواند مالکان مخالف بیمه را نیز به عنوان ثالث ملزم به پرداخت هزینه‌های بیمه کند.البته در این میان حالت دیگری نیز قابل تصور است، وقتی مدیر بخواهد به این وظیفه یعنی بیمه کردن ساختمان عمل کند اما مالکان آپارتمان نخواهند؛ در اینجا هم دو حالت متصور است. حالت اول اینکه همه مالکان با بیمه شدن ساختمان مخالف باشند و حالت دوم اینکه برخی مالکان موافق بیمه شدن بوده و هزینه مربوطه را بپردازند اما برخی مالکان دیگر مخالف و از پرداخت سهم خود برای انعقاد قرارداد بیمه خودداری کنند. در حالت اول یعنی مخالفت همه مالکان با بیمه شدن، مدیر ساختمان باید برای رفع مسئولیت خود از مالکان اقرارنامه رسمی اخذ کند مبنی بر اینکه مالکان خودشان مسئولیت هرگونه خسارتی را برعهده می‌گیرند و برای خسارات احتمالی که به‌دلیل حادثه آتش‌سوزی ممکن است ایجاد شود، حق هرگونه شکایت علیه مدیر ساختمان را از خود سلب و ساقط کرده‌اند. اما در حالت دوم یعنی مخالفت برخی مالکان، مدیر باید در اجرای قانون تملک آپارتمان‌ها علیه آنها اقدام قانونی برای مطالبه حق بیمه به عمل آورد.

  همه باید پول را برای بیمه ساختمان بپردازند

حق بیمه به‌عنوان یکی از هزینه‌های مشترک، توسط مدیر ساختمان قابل وصول است و مدیر ساختمان می‌تواند برای مالکی که سهم خود را نمی‌پردازد نامه رسمی که اظهارنامه گفته می‌شود ارسال کند. اظهارنامه فرم مخصوصی است که در همه مجتمع‌های قضایی قابل تهیه است و می‌توان آن فرم را دریافت کرد، حرف قانونی به طرف مقابل را در آن نوشت و به دایره ابلاغ اظهارنامه در همان مجتمع قضایی برد تا مامور ابلاغ دادگستری آنرا به طرف مقابل تحویل و باگرفتن امضا از گیرنده، نسخه ابلاغ شده را تحویل مدیر بدهد. بدیهی است پس از این مرحله، اگر مالک به تکلیف خود یعنی پرداخت سهم حق بیمه عمل نکرد، مدیر می‌تواند اظهارنامه ابلاغ شده را به‌همراه صورت‌جلسه‌ای که نشان می‌دهد او مدیر ساختمان است و همچنین پیش فاکتور بیمه که نشان می‌دهد سهم حق بیمه واحد یادشده چه مبلغی می‌باشد را به اداره ثبت اسناد و املاک (قسمت اجرای ثبت) ببرد تا ماموران اجرای ثبت راسا و بدون نیاز به حکم دادگاه، معادل مبلغ حق بیمه از اموال مالک بدهکار برداشت و به مدیر ساختمان جهت طی مراحل بیمه کردن ساختمان پرداخت کنند.

  مشکل فقط آتش‌سوزی است!

علتی دارد که در تمام این بحث درباره آتش‌سوزی و بیمه شدن ساختمان در برابر این اتفاق صحبت کردیم زیرا تکلیفی که قانون تملک آپارتمان‌ها ایجاد کرده است فقط محدود به بیمه آتش‌سوزی است و مدیر ساختمان بیشتر از این پوشش بیمه‌ای، مسئولیت دیگری ندارد. البته در ساختمان انواع حوادث و به تبع آن انواع پوشش‌های بیمه‌ای متصور است. مثلا ممکن است ساختمانی در اثر سهل‌انگاری مهندس ناظر یا سازنده، ریزش کند. در این صورت اگر سازنده یا مهندس ناظر برای آن ساختمان بیمه‌نامه مسئولیت اخذ کرده باشد تحت پوشش بیمه‌ای قرار می‌گیرد والا مسئول جبران سازنده یا مهندس ناظر مربوطه است و به مدیر ارتباطی ندارد. همچنین ممکن است در یک مجموعه ساختمانی یک یا چند واحد بخواهند پوشش بیمه‌ای را فراتر از حادثه آتش‌سوزی قراردهند، مانند پوشش زلزله که در این صورت باید راسا نسبت به انعقاد قرارداد بیمه با یک شرکت بیمه‌گر اقدام کنند. بدیهی است اگر همه مالکان به پوشش بیمه‌ای مازاد بر آتش‌سوزی رضایت و نظر داشته باشند، ضمن پرداخت هزینه‌های مربوطه، مدیر را مکلف می‌سازند که در قرارداد بیمه‌ای خود، سطح پوشش بیمه را علاوه بر آتش‌سوزی گسترش دهند.