وقتی مستاجر ملک را تخلیه نمی کند

یکی از دعواهای رایج که پای دو طرف را به دادگاه باز می‌کند و تا حدودی نیز از دلایل شلوغ شدن دادگاه‌ها و افزایش حجم پرونده‌های قضایی به حساب می‌آید رابطه میان مالک و مستاجر است. این رابطه زیادی پیچیده نیست اما برای آن قواعد و قوانین زیادی تصویب شده است که باید اجرا شود اما انگار همیشه یک طرف ماجرا لنگ می‌زند و مشکلی به وجود می‌آید، مشکلی که  گاهی با پادرمیانی و گاهی نیز با کشیده‌شدن ماجرا به دادگاه و نظر قاضی رفع می‌شود. یکی از این موارد، تخلف مستاجر از برخی از قوانین است. براین اساس در مواردی که مستاجر تخلفی می‌کند، ممکن است مالک حق درخواست تخلیه ملک خود را از دادگاه داشته باشد. یکی از مهمترین موارد تجویز درخواست تخلیه ملک، تعدی و تفریط مستاجر در بنای استیجاری است. در ادامه به بررس دعوای تخلیه طرح‌شده توسط مالک یک ملک استیجاری می‌پردازیم.

 آغاز دعوا

خواهان دادخواستی به خواسته تخلیه و تحویل عین‌مستاجره به لحاظ انقضای مدت با احتساب هزینه دادرسی و با ضمیمه کردن دلایل و مدارک مصدق خویش یعنی فتوکپی مصدق سند مالکیت و فتوکپی مصدق سند اجاره تنظیم و پس از ابطال هزینه دادرسی غیرمالی تقدیم محتمع قضایی کرده است. دادخواست خواهان توسط معاونت مجتمع قضایی برای رسیدگی به شعبه دادگاه حقوقی ارجاع شده است.

 رسیدگی دادگاه

پس از ثبت پرونده در شعبه دادگاه حقوقی و دستور دادگاه مبنی بر تعیین وقت رسیدگی از طرفین توسط دفتر دادگاه دعوت به‌عمل می‌آید و نسخه ثانی و ضمایم برای خوانده ارسال می‌شود. خواهان در لایحه‌ای جداگانه موارد تخلف مستاجر را عنوان می‌کند و تقاضای کارشناسی ملک موجود را دارد. در وقت مقرر به علت اینکه ریاست دادگاه در مرخصی بود، وقت رسیدگی را تجدید و حسب دستور مورخ 13/7/91 ریاست دادگاه اقدام وبه طرفین ابلاغ می‌شود تا در مورخ 7/4/92 برای رسیدگی در دادگاه حاضر شوند.

با توجه به دادخواست خواهان، دادگاه بازدید ازملک متنازع‌فیه را به کارشناس ارجاع می‌دهد و به خواهان ابلاغ می‌شود تا دستمزدکارشناس را پرداخت کند و موضوع از دفتر اسناد رسمی ثبت منطقه غرب تهران استعلام می‌شود. هزینه کارشناسی از سوی خواهان تودیع و قبض آن به دادگاه ارایه می‌شود. جوابیه اداره ثبت به دادگاه واصل و اعلام می‌شود که شش‌دانگ این مغازه متعلق به آقای علی (خواهان) است و بازداشت ندارد.

  نظریه کارشناس

عمر ساختمان بیش از 30 سال تخمین زده می‌شود. همان طور که در کروکی مشاهده و ذکر شده است، در گوشه جنوب‌غربی زیرزمین، یک سرویس توالت با استفاده از مصالح بنایی و سقف کلی ساخته شده است. در دیوار جنوبی مغازه نیز ترک‌های مویی روی کاشی‌کاری مشاهده شده است و در طبقه همکف در سمت خیابان درب و پنجره وجود دارد.

خواهان اظهار می‌کند که مستاجر حدود 40 سانتیمتر با بقیه تیرآهن در بالای در به نورگیر مغازه اضافه و شیشه نیز نصب کرده است. تقریباً عمر مفید ساختمان مستهلک شده است، بنابراین هر لحظه امکان افت در ساختمان وجود دارد، اما ساخت این توالت تغییر استحکام فعلی ساختمان به‌وجود نیاورده است. با توجه به ترک‌های مورب ایجادشده روی نما در قسمت بغل درگاه مغازه که مستاجر در آن تصرفاتی کرده است. اجرای عملیات مستاجر اصولی و فنی نبوده و در این قسمت نشست به‌وجود آمده است که مستلزم تقویت آن با یک طرح و اجرای فنی با رضایت مالک است.

طرفین برای ملاحظه نظریه کارشناس دعوت می‌شوند و هیچگونه اعتراضی از ناحیه طرفین صورت نمی‌گیرد که متعاقب آن در تاریخ 14/8/92 دادگاه تشکیل و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌کند.

 رای دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست آقای نادعلی به طرفیت غلام با وکالت آقای سیدجلیل به خواسته تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط با احتساب هزینه وخسارت دادرسی که خواهان چنین توضیح داده است که خوانده اقداماتی وکارهایی کرده است از قبیل این‌که:

1- در زیرزمین مغازه چاه کنده و توالت درست کرده،

2– در پی اصلی ساختمان به طول یک متر و به عرض 60 سانتیمتر تخریب کرده و دستشویی داخل پی کار گذاشته است،

3–سمت راست مغازه به طول سه متر و عرض 35 سانتیمتر تخریب کرده است و هیچگونه تیرآهنی در آن به کار نبرده و ساختمان استحکام خود را از دست داده و امکان هر لحظه ریزش را دارد که بر اساس و بنیان ساختمان لطمه خورده و به شرح خواسته تقاضای تخلیه ملک را کرده است.

خوانده نیز در دفاع تقاضای رد ادعای خواهان را کرده و آن را واهی دانسته است، دادگاه با توجه به محتویات و مندرجات پرونده و اقداماتی که در تغییر و تحول ملک متنازع‌فیه از جانب مستاجر صورت گرفته است یا خیر و چنانچه اقداماتی صورت گرفته است، با ذکر نوع اقدامات انجام یافته اعلام‌نظر کنند که در حد اذن عرف و متعارف است یا خیر و اقدامات صورت گرفته براساس و بنیان بنا لطمه وارد کرده است یا خیر، موضوع را به کارشناسی ارجاع کرده که کارشناس منتخب طی لایحه‌ای که تقدیم کرده به شماره 261/92 مورخ 28/4/92 که چنین اعلام‌نظر کرده است:

1‌– ساخت این توالت تغییر عمده‌ای در استحکام  قطعی ساختمان بوجود نیاورده است.

2‌– با توجه به ترک‌های مورب ایجادشده روی نما در قسمت بغل درگاه مغازه که مستاجر در آن تصرفاتی کرده است، اجرای عملیات مستاجر اصولی و فنی نبوده و در قسمت مذکور نشست به وجود آمده است که مستلزم تقویت آن با یک طرح و اجرای فنی با رضایت مالک است، در غیر این صورت و ادامه وضعیت فعلی به اساس بنا لطمه وارد می‌آید.

دادگاه با توجه به نامه شماره 63446 مورخ 4/3/92 ثبت منطقه غرب تهران و نامه شماره 27624 مورخ 4/6/92 ثبت قلهک تهران و اجاره‌نامه رسمی شماره 1216510 مورخ 21/12/51 صادره از دفتر اسناد رسمی شماره 293 حوزه ثبت تهران، مالکیت و رابطه استیجاری احراز می‌شود و با توجه به نظریه کارشناس مبنی بر این‌که ترک‌های مورب روی بنا را ناشی از اجرای عملیات مستاجر دانست، در اثر آن موجبات نشست آن به وجود آمده و مستلزم تقویت آن با رضایت مالک دانسته و نظر به این‌که مالک با تقدیم دادخواست و اعلام ادعای تعدی و تفریط عدم رضایت خود را اعلام کرده است و این‌که بنا به نظریه کارشناس اقدامات مستاجر به اساس بنا لطمه وارد آورده است و این نظریه از طریق خوانده از هرگونه تعرض و خدشه مصون مانده و خوانده در ظهر اخطاریه اعلام کرده است که به نظریه کارشناس اعتراض ندارم و با توجه به اینکه نظریه کارشناس با اوضاع و احوال قضیه انطباق داشته و با توجه به این اقدامات مستاجر از حدود اذن متعارف تجاوز کرده است، به این ترتیب تعدی و تفریط برای دادگاه محرز است، در نتیجه دعوای خواهان به نظر دادگاه وارد و ثابت تشخیص و به استناد مواد 951 و 952 قانون مدنی و مواد بند 8 ماده 14 و 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و مواد 198 و 502 و 503 و 519 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به تخلیه مورد اجاره شماره 13115 مورخ 21/12/51  دفترخانه اسناد رسمی شماره 293 حوزه ثبت تهران به لحاظ تعدی و تفریط صادر و اعلام می‌کند و مستاجر مکلف است ظرف دو ماه از تاریخ حکم قطعی نسبت به تخلیه ملک متنازع‌فیه اقدام کند و همچنین حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 506 هزار و 800 ریال برای هزینه و خسارت دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می‌کند. رای صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.

 تحلیل پرونده

مطابق قانون روابط موجر و مستاجر، در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده ‌باشد، موجر می‌تواند صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه با فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد. نکته بعد اینکه در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود، دادگاه ضمن ‌صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد، برای‌تخلیه تعیین می‌کند.

به طور کلی طرح دعوی از نظر شکلی مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی صورت گرفته است و هیچگونه اشکالی وجود ندارد. از نظر ماهوی نیز با توجه به این‌که تعدی و تفریط مستاجر با توجه به نظریه کارشناس محرز شده و این امر یکی از اسباب تخلیه است،پس دادگاه با استدلال قوی حقوقی و با استناد به نظریه کارشناس حکم به تخلیه صادر کرده و کاملا منطبق با موازین قانونی است.