وضعیت انتقال سند وقتی فروشنده غایب است

 هر روز به میزان خرید و فروش املاک اضافه می‌شود. رویه به این صورت است که ابتدا خریدار و فروشنده با یکدیگر قولنامه و یا مبایعه‌نامه‌‌ای تنظیم می‌کنند و بعد از این مرحله فروشنده باید در دفترخانه حاضر شده و مبادرت به انتقال رسمی ملک به نام خریدار کند. اما برخی از فروشندگان زیر بار انتقال رسمی ملک نمی‌روند. در این‌جا خریدار مجبور به طرح دعوای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی به نام خود می‌شود.  حال اگر خوانده در دادگاه حاضر نشود و خواهان نشانی از او نداشته باشد، تکلیف چیست؟ در ادامه به بررسی پرونده ای در این خصوص می پردازیم.

  آغاز دعوا

خواهان دادخواستی به خواسته «الزام خوانده به تنظیم سند رسمی» پلاک 10344/4414 بخش 7 تهران تنظیم و به مبلغ 51 میلیون ریال مقوم کرده است. علاوه بر این دادخواست تصاویر قولنامه، گواهی اذن خوانده، ظهر قولنامه و استشهادیه و پس از ابطال تمبر دادرسی دعوای مالی تقدیم دادگاه کرده است.

خواهان در بخش مربوط به شرح خواسته خود چنین توضیح داده است: «خوانده به موجب قولنامه مورخ 4/3/65 متعهد می‌شود که در قبال دریافت جمعا 6 میلیون ریال در تاریخ 1/6/65 در دفترخانه رسمی شماره 215 تهران حاضر شود و تشریفات ثبت و واگذاری پلاک مندرج در ستون خواسته را انجام دهد. و ثمن معامله نیز به شرح ذیل به خوانده پرداخت شده است و خوانده در مبادله قولنامه مبلغ 500 هزار ریال را شخصا دریافت و شخص ثالثی را به نام «نبی» معرفی کرده است که در تاریخ 22/3/65 مبلغ یک میلیون و پانصد هزار ریال را به علاوه چند برگ سفته به مبلغ دو میلیون و پانصد هزار ریال دریافت کرد.

در تاریخ 13/4/65 یعنی روز تخلیه ملک، مبلغ یک میلیون ریال را آقای نبی از طرف خوانده دریافت کرد و ظهر قولنامه را در خصوص دریافت بهای معامله امضا کرده است، اما متاسفانه با این‌که خوانده تمامی مبلغ شش میلیون مندرج در قولنامه را دریافت کرده است، در دفترخانه اسناد رسمی شماره 215 تهران حاضر نشده و با ارسال اظهارنامه شماره 17322 مورخ 6/6/67 اینجانب را متهم به تخلف از قولنامه می‌کند. این فرد در دادخواستی به دادگاه تقاضای فسخ قولنامه مورخ 4/3/65 و محکومیت اینجانب به خلع ید و پرداخت اجرت‌المثل می‌کند.

اینجانب نیز با توجه به گواهی در خصوص دستور خوانده به پرداخت ثمن معامله به نبی و اجاره‌نامه و استشهادیه و قولنامه تقاضای رد دعوی مطروحه را کرده که در نهایت شعبه دادگاه عمومی تهران طی دادنامه شماره  1146 مورخ 24/8/78 حکم بر رد دعوی خوانده صادر کرده است. در حال حاضر با توجه به دلایل و مستندات، تقاضای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را دارم.

  رسیدگی دادگاه

دادخواست پس از ارجاع به شعبه دادگاه حقوقی برای رسیدگی توسط مدیر دفتر نسبت به تعیین وقت و دعوت از طرفین و ارسال نسخه ثانی و ضمایم به خوانده اقدام می‌شود. اخطاریه خواهان طبق ماده 69 قانون آیین دادرسی مدنی به همسرش ابلاغ شده و اخطاریه خوانده نیز مطابق ماده 79 قانون آیین دادرسی مدنی به جهت اشتباه بودن آدرس برگشت داده شده و مدیر دادگاه مجددا به خواهان ابلاغ می‌کند که ظرف 10 روز پس از رویت نسبت به نشانی صحیح خوانده اقدام کند، در غیر این صورت قرار رد دادخواست ایشان صادر خواهد شد.

خواهان طی لایحه‌ای اعلام می‌کند که آدرس خوانده را ندارد. به این ترتیب تقاضای دعوت خوانده از طریق انتشار آگهی را می‌کند. مدیر دادگاه نیز به خواهان طی اخطاریه‌ای اعلام می‌کند که ظرف یک ماه پس از رویت، نسبت به پرداخت مبلغی به عنوان هزینه نشر آگهی اقدام و فیش آن را به دفتر دادگاه ارایه کند، در غیر این صورت قرار رد دادخواست صادر خواهد شد و مطابق ماده 73 قانون آیین دادرسی مدنی طی نامه‌ای تقاضای آگهی ابلاغ وقت دادرسی و دادخواست و ضمایم به خوانده را خواستار می‌شود.

 خواهان از راه می‌رسد

در وقت مقرر، خواهان حاضر شده، ولی خوانده حضور ندارد و دادگاه به جهت استعلام نام مالک پلاک ثبتی شماره 10344/4414 دستور وقت احتیاطی صادر می‌کند.

پس از اعاده پرونده مدیر دفتر مراتب را از اداره ثبت اسناد و املاک بخش 7 تهران استعلام می‌کند و اداره ثبت چنین پاسخ می‌دهد: «سند  مالکیت المثنی 6 دانگ یک قطعه زمین به مساحت 5087 مترمربع به نام آقای حسن انتقال  قطعی یافته که سند المثنی صادر شده و ستون نقل و انتقالات سند مالکیت معرف آخرین مالک یا مالکین است».

دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌کند.

 رای دادگاه

در خصوص دادخواست آقای «علیرضا» به طرفیت آقای «حسن» به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی پلاک 10344/4414 بخش 7 تهران مقوم به مبلغ پنجاه و یک میلیون ریال و با توجه به این‌که اخطاریه خوانده وفق ماده 73 قانون آیین دادرسی مدنی ابلاغ قانونی شده و نامبرده در جلسه دادگاه حاضر نشده است و هیچ‌گونه دفاعی که موجبات بی‌اعتباری ادعای خواهان را فراهم کند، ارایه نداده است؛ با ملاحظه دادنامه شماره 1146 مورخ 24/8/78 صادره از شعبه دادگاه عمومی تهران و ملاحظه پرونده 76/10/759 که طی آن حکم به صحت و اصالت قرارداد مورخ 4/3/65 صادر شده و با توجه به نامه شماره 27547 مورخ 28/6/81 ثبت شرق تهران به شماره 2098 مورخ 3/7/81 ثبت دفتر دادگاه شده است که طی آن مالک ملک متنازع‌فیه را آقای حسن معرفی کرده، با توجه به مراتب فوق، دعوای خواهان به نظر دادگاه ثابت و محرز تشخیص و به استناد مواد 10 و 219 و 220 و 223 و 224 قانون مدنی و مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و مواد 198 قانون آیین دادرسی مدنی و رای وحدت رویه 620 مورخ 20/8/76 دیوان عالی کشور، حکم به الزام خوانده به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال ملک پلاک ثبتی 10344 فرعی از 4414 بخش 7 تهران به نام خواهان آقای علیرضا صادر و اعلام می‌کند. رای صادره غیابی بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه است.

مدیر دفتر دادگاه به خواهان اخطار می‌کند که ظرف یک ماه پس از رویت برای پرداخت مبلغی بابت یک نوبت نشر آگهی و ارایه اصل قبض به دادگاه حاضر شود، ضمنا یک نسخه از دادنامه به نامبرده ابلاغ می‌شود. پس از ارایه قبض توسط خواهان مدیر محترم یک نسخه دادنامه جهت درج در روزنامه کثیرالانتشار و ابلاغ قانونی به خوانده به روابط عمومی دادگستری استان تهران ارسال می‌شود.

 اجرای حکم

پس از ابلاغ قانونی دادنامه به خوانده و سپری شدن مهلت مقرر و  از پایان یک ماه خواهان در دفتر دادگاه حاضر و تقاضای صدور اجراییه می‌کند. مدیر دفتر، اجراییه را مطابق مفاد دادنامه در خصوص حضور خوانده به یکی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال ملک به نام خواهان صادر و مطابق مواد 115 و 180 قانون آیین دادرسی مدنی جهت ابلاغ به خوانده به اداره روابط عمومی دادگستری کل استان تهران ارسال می‌کند. سپس با توجه به تقاضای خواهان دو برگ اجراییه به همراه روزنامه‌ای که آگهی در آن درج شده به همراه تصویر دادنامه صادره برای اجرا، به اجرای احکام مدنی ارسال می‌شود.

 تحلیل پرونده

به موجب قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت اسناد اختیاری است، مگر در موارد ذیل:

1-کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.

 2-کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.  طرح دعوی و تنظیم دادخواست و نحوه ابلاغ و رسیدگی از نظر شکلی کاملا منطبق با قانون صورت گرفته است و خالی از خدشه و خلل به نظر می‌رسد و چون خوانده مجهول‌المکان بوده است، با توجه به تقاضای خواهان، دعوت از نامبرده توسط آگهی در روزنامه به عمل آمده است و از نظر ماهوی نیز با توجه به استعلام صورت گرفته از سازمان ثبت اسناد و این‌که خوانده در هیچ یک از جلسات حضور نداشته و دعوی خالی از دفاع موثر بوده، بنابراین دادگاه محترم به درستی و براساس استنادات دقیق قانونی رای صادر کرده است و خوانده را محکوم و ملزم به حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی کرده است.